4.6 Субъекты рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные структуры, а) способствующие повышению эффективности его оборота, а также б) вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Участниками отношений на рынке недвижимости являются:

• Российская Федерация; субъекты Российской Федерации; муниципальные образования в лице органов государственной и региональной власти, местного самоуправления;

• юридические лица Российской Федерации и иностранных государств;

• физические лица Российской Федерации и иностранных государств.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы:

1. Покупатели (арендаторы) и покупатели-инвесторы – вкладывают собственные, заемные или привлеченные средства в объекты недвижимости с целью удовлетворения собственных потребностей или получения выгоды в будущем (российские и иностранные физические и юридические лица, органы государственного управления).

2. Продавцы (арендодатели) – владельцы прав на объекты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной властью).

3. Институциональные участники – представляют интересы государства и действуют от его имени:

• органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (учреждения Министерства юстиции Российской Федерации);

• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода; федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство);

• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений (бюро технической инвентаризации – БТИ);

• другие (арбитражный суд, нотариальные конторы, пожарные инспекции, налоговые инспекции и т.д.).

Государственные органы и организации выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

• законодательное установление правил и ограничений (правовая система);

• государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

• управление государственной собственностью – распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений, земельных участков и предприятий и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

• контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод, заповедников и др.);

• стимулирование приватизации предприятий и других объектов;

• техническое описание объектов;

• инвестирование в жизненно важные сферы (строительство жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т.п., энергетику);

• косвенные меры воздействия на рынок недвижимости (через инструменты денежно-кредитной, бюджетной, налоговой политики, изменение МРОТ, стандартов качества и др.); др.

4. Неинституциональные профессиональные участники (обслуживающие) – инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами и правилами.

Риэлтер (риэлтор)¹ (агентство недвижимости, брокер) – лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, оказывая услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости за определенное вознаграждение (комиссионные). Функции риэлтерских фирм:

• консалтинг по сделкам с недвижимостью;

• посредничество, брокерские операции на рынке недвижимости;

• представление в сделке интересов продавца / покупателя;

• др. (оценка стоимости объектов недвижимости, анализ текущего состояния и прогнозирование развития рынка недвижимости, услуги по ипотечному кредитованию, срочный выкуп недвижимости, долевое участие в строительстве жилья и т.д.).

Согласно ФЗ-№158 от 25.09.1998 г. «О лицензировании отдельных видов деятельности» риэлтерская деятельность подлежала обязательному лицензированию (вплоть до 08.08.2001 г.). Для получения лицензии физическое / юридическое лицо должно было представить в соответствующие органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риэлтерскую деятельность, знаний и опыта работы в этой области в соответствии с методическими рекомендациями Министерства государственного имущества. Вместе с пакетом документов, удостоверяющих правовой статус лицензиата, необходима еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного фирмой клиенту на рынке. Лицензия являлась своего рода гарантией профессионализма и добросовестного отношения фирмы к своим обязанностям. По мнению ряда специалистов, только при лицензировании риэлтерской деятельности можно было говорить о цивилизованности и контролируемости рынка недвижимости. В августе 2001 г. Президент подписал закон, в соответствии с которым риэлтерская, полиграфическая и ряд других видов деятельности не подлежат лицензированию (закон вступил в силу в январе 2002 г.). Мотивировка решения: «К лицензируемым видам деятельности относятся виды деятельности, осуществление которых может повлечь за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, здоровью граждан, обороне и безопасности государства, культурному наследию народов Российской Федерации и регулирование которых не может осуществляться иными методами, кроме как лицензированием». Законопроект преследовал благую цель – дать больше свободы рынку недвижимости. Однако, негативные последствия деятельности ряда российских риэлтеров, вновь заставляют правозащитников, добросовестных участников рынка, общественные организации выступать за возврат обязательного лицензирования.

Оценщик – лицо, оказывающее услуги субъектам рынка недвижимости по независимой оценке стоимости объектов недвижимости (оценка – обоснованное мнение независимой стороны о стоимости недвижимости). Профессия оценщика была введена 27 ноября 1996 г. Приложением к постановлению Министерства труда и социального развития Российской Федерации, которое определило его должностные обязанности, уровень знаний и требования к квалификации.

Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью:

• оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

• оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

• оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

• оценка инвестиционного проекта;

• оценка при получении кредита под залог недвижимости;

• оценка при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

• оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах;

• оценка при страховании объекта недвижимости; др.

Правовая основа деятельности оценщика определена в ФЗ-№135 Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 6 августа 1998 г. Институт оценки недвижимости в России развивается по трем направлениям:

1. Государственные структуры. В странах с развитой рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости. В России учетом и определением стоимости недвижимости занимается БТИ. Оценка БТИ не соответствует рыночным ценам, так как не учитывает уровень инфляции.

2. Общественные организации оценщиков. В настоящее время в России существуют три общественные организации оценщиков, каждая из которых претендует на роль лидера в сфере подготовки и обучения специалистов: российское общество оценщиков, институт независимых оценщиков, лига независимых экспертов. Так, российское общество оценщиков (РОО) – профессиональная общественная организация, объединяющая специалистов в области оценки недвижимости и бизнеса, инвестиционных проектов, промышленной и интеллектуальной собственности; функционирует как независимая, находящаяся на самообеспечении некоммерческая структура. Цель деятельности РОО: способствовать становлению профессии оценщика на отечественном рынке недвижимости, разработке единых стандартов к профессиональной практике оценки. Основные задачи РОО: методическая и информационная поддержка своих членов по вопросам оценки; обеспечение высокого качества услуг, предоставляемых своими членами; постоянное повышение их квалификации; стажировка российских оценщиков в зарубежных оценочных фирмах. Членом РОО может быть любой гражданин, согласный с Уставом РОО и регулярно уплачивающий членские взносы.

3. Частные фирмы и индивидуальные предприниматели, занимающиеся осуществлением оценочной деятельности.

Девелопер (от англ. development – развитие) (в российской практике – «застройщик») – это предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов создания и развития объекта недвижимости, включая финансирование инвестиционного проекта, проектирование и его реализацию (самостоятельно или с привлечением подрядчиков и инвесторов) с целью получения прибыли. Девелопер «управляет инвестициями», выполняя следующие функции:

• выбор экономически эффективного проекта (наилучшего варианта развития объекта недвижимости из возможных) – трудоемкий этап (оценка коммерческой выполнимости, правовой, технологической и финансовой обоснованности);

• получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

• определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата (обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта);

• поиск и привлечение инвесторов;

• привлечение, финансирование и контроль деятельности подрядчиков;

• реализация проекта;

• регистрация объекта недвижимости и прав;

• эксплуатация созданного объекта недвижимости / передача созданного объекта недвижимости заказчику / реализация созданного объекта путем продажи, сдачи в аренду и пр.

Девелопмент требует достаточно крупных долгосрочных инвестиций, с другой стороны, созданные объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Поэтому, кроме девелопера, к процессу создания объектов недвижимости может привлекаться инвестор (юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение собственных, заемных или привлеченных экономических ресурсов в коммерческих, социальных и иных целях) и руководитель проекта (физическое лицо, которому делегируются полномочия по руководству всеми работами по осуществлению проекта (планирование, координация, контроль)). Впрочем, девелопер может взять на себя все функции.

Российский рынок девелопмента сформировался в последние 12-15 лет и охватывает строительные организации (не без основания, т.к. в большинстве своем земельные участки, на которых можно вести строительство, абсолютно не подготовлены: отсутствует их юридическое оформление, нет инженерных сетей, инвестиционных ресурсов, проектов и т.д.).

Редевелопер (в российской практике – «застройщик») – это лицо, управляющее процессом повторного развития территорий.

Редевелопмент (в российской практике – развитие территорий, вторичная застройка) – предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый, объект с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает. В зависимости от функциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный, спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.

Концепция повторного инвестиционного развития территории должна соответствовать основным законодательно установленным принципам общей стратегии экономического и инвестиционного развития территориального образования. Редевелопер взаимодействует с другими специалистами по территориальному развитию (архитекторами, планировщиками, урбанистами, экономистами и финансистами, строителями и др.), выборными органами власти (носители социального заказа со стороны населения), местной администрацией (комплекс управляющих воздействий в городе), инвесторами.

Инвестор – юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложение собственных, заемных или привлеченных имущественных и финансовых средств в коммерческих (социальных, благотворительных и иных целях) в объекты недвижимости.

Методы инвестирования на рынке недвижимости:

• прямые – приобретение объекта недвижимости на аукционных и тендерных торгах, в соответствии с частным договором; строительство объекта недвижимости (крупные инвесторы);

• косвенные – покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, ценных бумаг пенсионных и страховых фондов, активы которых также составляет инвестиционная недвижимость, ипотечных ценных бумаг.

На современных рынках недвижимости инвестиции осуществляются различными участниками, к числу которых можно отнести крупные строительные, промышленные и коммерческие компании, финансовые институты (страховые компании, пенсионные фонды за счет большой аккумуляции капитала и необходимости обеспеченности / сохранности / пополнения своих финансов), органы государственной власти и местного управления, частных лиц.

Особенности инвестирования в недвижимость (в сопоставлении с альтернативными инвестициями на фондовом рынке):

• неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов, в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;

• неделимость и высокая стоимость прямых инвестиций в недвижимость: это делает рынок инвестиций в недвижимость недоступным для большинства частных инвесторов, а инвестиции – затруднительными без привлечения заемного капитала, доступность которого неравнозначна для различных инвесторов;

• низкая ликвидность: продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

• относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;

• слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;

• относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;

• неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;

• особые проблемы управления: инвестиции в недвижимость практически всегда требуют соответствующего управления для обеспечения инвестора надлежащим уровнем дохода;

• особые риски: риск физического повреждения в результате воздействия природных и техногенных факторов; финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; экономический риск функционального и внешнего износа;

• необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации;

• необходимость дополнительного инвестирования в оборотный капитал.

Юрист, нотариус – юридическое сопровождение операций на рынке недвижимости.

Страховая компания – страхование объектов, сделок, жизни и здоровья участников сделки, профессиональной ответственности.

Банк – финансирование инвестиционных и девелоперских проектов на рынке недвижимости, в том числе ипотечное кредитование.

Финансовый аналитик – финансовый анализ (экономическое обоснование) инвестиционных проектов.

Аналитик – исследования, анализ и прогнозирование рынка недвижимости и подготовка информации для принятии субъектами рынка недвижимости стратегических решений по его развитию.

Специалист по информационным технологиям, обслуживающий рынок недвижимости; информационно-аналитическое издание и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости – освещение проблем и информационное обеспечение рынка недвижимости.

Участник фондового рынка – создание и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью.

Маркетолог, специалист по связям с общественностью и рекламе – продвижение объектов и услуг на рынке недвижимости.

Специалист в области обучения и повышения квалификации персонала; др.

С развитием рынка недвижимости в России начинает формироваться более развернутая рыночная инфраструктура, но все же говорить о насыщении российского рынка профессиональными участниками еще рано.