Оценка недвижимости: понятие, цели. Особенности оценки объектов недвижимого имущества затратным подходом.

К объектам недвижимости относят имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (земельные участки, здания, сооружения, участки недр, многолетние насаждения, обособленные водные объекты).

ЕОН= ЗУ+УЗУ.

Цели проведения оценки:

• купля-продажа

• определение налогооблагаемой базы

• определение стоимости неденежных вкладов в уставный капитал

• определение стоимости имущество при проведении процедуры банкротства

• определение стоимости объекта залога.

Алгоритм расчета затратным подходом:

• расчет стоимости прав на ЗУ

• расчет стоимости воспроизводства или замещения УЗУ

• определение величины накопленного износа и устаревания

• уменьшение стоимости воспроизводства или замещения на величину накопленного износа

• добавление вычисленной стоимости воспроизводства или улучшения к стоимости прав на ЗУ

Особенность: в рамках затратного подхода оценка стоимости ЗУ производится как условно свободного.

Доп. вопрос: Прибыль предпринимателя в строительстве. Разность между ценой продажи актива и затратами на его создание.

Оценка рыночной стоимости недвижимой собственности. Методы сравнительного и доходного подходов.

К объектам недвижимости относят имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (земельные участки, здания, сооружения, участки недр, многолетние насаждения, обособленные водные объекты).

Цели проведения оценки:

• купля-продажа

• определение налогооблагаемой базы

• определение стоимости неденежных вкладов в уставный капитал

• определение стоимости имущество при проведении процедуры банкротства

• определение стоимости объекта залога.

Сравнительный подход применяется при наличии развитого рынка недвижимости. В основе подхода лежат принципы замещения и спроса и предложения.

Основные методы:

• метод сравнения продаж

• метод валового рентного мультипликатора.

Алгоритм метода сравнения продаж:

• анализ рыночной информации по объектам аналогам

• определение подходящих единиц сравнения

• выделение необходимых элементов сравнения

• проведение корректировок стоимости единиц сравнения

• приведения ряда скорректированных показателей к одному показателю: стоимости объекта оценки.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

• Права собственности на недвижимость.

• Условия финансирования сделки.

• Условия продажи и время продажи.

• Местоположение.

• Физические характеристики.

Результаты, полученные на основе доходного подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда объект приносит стабильный доход, во всех остальных случаях применяется метод дисконтированных денежных потоков (новый объект, крупный многофункциональный объект, потоки доходов и расходов носят сезонный характер).

Доп. вопрос: Формула расчета рыночной стоимости методом прямой капитализации. РС=ЧОД/R(коэффициент капитализации)

Особенности земельной собственности как объекта оценки. Подходы и методы, используемые для оценки земельных участков.

ЗУ – часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земля не является результатом человеческого труда, не подвержена износу и устареванию, следовательно к ЗУ нельзя применять затратный подход.

Цели проведения оценки:

• купля-продажа

• определение налогооблагаемой базы

• определение стоимости неденежных вкладов в уставный капитал

• определение стоимости имущество при проведении процедуры банкротства

• определение стоимости объекта залога.

Методы сравнительного подхода:

• сравнения продаж

• выделения

• распределения

Алгоритм метода сравнения продаж:

• анализ рыночной информации по объектам аналогам

• определение подходящих единиц сравнения

• выделение необходимых элементов сравнения

• проведение корректировок стоимости единиц сравнения

• приведения ряда скорректированных показателей к одному показателю: стоимости объекта оценки.

Методы доходного подхода:

• капитализации земельной ренты

• остатка

• предполагаемого использования

Метод капитализации земельной ренты применяется в случаях, когда объект приносит стабильный доход

РС = Доход от владения ЗУ/R (ставка капитализации)