Тема 6.Рента

1. Понятие договора ренты и его юридическая природа

2. Договор постоянной ренты

3. Договор пожизненной ренты

4. Договор пожизненного содержания с иждевением.

Регулируется ГК. Исчерпывающее регулирование со стороны ГК. Нет иных НПА.

Ранее действовавший ГК допускал только отчуждение жилого дома с условием пожизненного содержанием, причем сделать это мог только нетрудоспособный.

Понятие дается в п.1 ст. 554. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определенной денежной суммы, либо предоставление средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту:

1. Бессрочно (постоянная рента);

2. На срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (п. 2. Ст. 583).

Сторонами договора ренты являются: получатель ренты –лицо передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения дохода в течение длительного времени; плательщик ренты – либо обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшего его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

Пожизненное содержание с иждивением (ПСИ). Получателем ренты в договоре ПСИ могут быть только граждане. В п. 1ст. 550 указано, что получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит законодательству и соответствует цели их деятельности.

Предмет договора ренты определен в п. 1. Ст. 554, как имущество. Точно назван лишь предмет договора ПСИ, которым объявлено недвижимое имущество за исключением земельного участка (п. 1т с. 572). По точному смыслу п. 1 ст. 554 получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи, поэтому предметом договора ренты могут быть вещи, наличные деньги и документарные ценные бумаги.

В литературе предлагают включить в законодательство нормы, которые бы допускали в качестве предмета этого договора работы, услуги, информацию, исключительные права и т. д. Но пока это невозможно.

В соответствии со ст. 555 договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества подлежит также государственной регистрации.

Урегулирован гл. 33. Относится к группе рисковых договоров. К договору ренты возможно применение в субсидиарном порядке норм о ДКП и дарении, если это не противоречит существу данного договора (п. 2. Ст. 556). Это объясняется тем, что отчуждение имущество под выплату ренты может быть осуществлено либо за плату (по модели КП), либо бесплатно (по модели отношений дарения).

Договор ренты является реальным, если имущество под выплату ренты передается бесплатно. Если движимое имущество передается за плату, то договор будет консенсуальным. Если по договору ренты отчуждается недвижимое имущество, то такой договор всегда будет консенсуальным и взаимным. Это обусловлено необходимостью гос. регистрации. Договор ренты является возмездным, поскольку взамен переданного имущества получателю ренты выплачивается рента. Рентные платежи могут осуществляется в форме денежных выплат, а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде. В ГУ устанавливается минимальный размер пожизненной ренты (1 базовая величина) и минимальная стоимость общего объема содержания с иждивением (2 базовые величины).

Обязательства по выплате рентных платежей являются длящимся и подлежат систематическому исполнению. В связи с этим законом устанавливается ряд правил о способах обеспечения обязательств по выплате ренты. В соответствии с п. 2 ст. 558 существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнение его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты ответственность по договору за неисполнение своих обязательств (ст. 824). Можно использовать любые способы обеспечения обязательств, предусмотренные законом. При невыполнении плательщиком ренты указанных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения, получатель ренты вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков. Если под выплату ренты передается недвижимое имущества за исключением земельного участка, получатель ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1. ст. 558). Поэтому отчуждение обремененного рентой недвижимого имущества возможно только с согласия получателя ренты как залогодержателя. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, причем отчуждатель ренты несет субсидиарную ответственность по обязательства нового владельца имущества по выплате рентных платежей. Законом допускается, что вместо субсидиарной может быть предусмотрена солидарная ответственность бывшего плательщика ренты. В качестве особой меры защиты интересов получателей ренты ГК предусмотрел ответственность плательщика за просрочку выплаты ренты (ст. 559). Она установлена в виде обязанности уплачивать получателю ренты % по ст. 366. Иной размер процентов может быть предусмотрен договором.

Договор постоянной ренты. Главным признаком является бессрочный характер обязательства по ее выплате. Получателем такой ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит организации и соответствует целям их деятельности. Коммерческие организации и ИП в качестве рантье выступать не могут. Другим признаком договора постоянной ренты является возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода по наследству или в результате правопреемства при реорганизации ЮЛ (п. 2. ст. 560 – норма диспозитивная). Размер рентных платежей – существенное условие договора (ч. .1 п. 1. ст. 561). Для того чтобы защитить получателя постоянной ренты устанавливается, что размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличения базовой величины.

Основная форма рентных платежей денежная (ч. 1. п. 1 ст .561). Вместе с тем договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплаты ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг (ч. .2 п. 1. ст. 561). Если иное не предусмотрено договором, каждая рента выплачивается по окончании каждого квартала.

Как распределяется риск случайной гибели имущества? При решении вопроса о прекращении обязательств плательщика в случае случайной гибели переданного под выплату ренты имущества законодатель принимает в расчет, как оно передавалось – бесплатно или за плату Если имущество передавалось бесплатно, то риск его случайной гибели несет плательщик (п. 1. ст. 556). Если имущество передавалось за плату и случайно погибло, то плательщик ренты вправе ставить вопрос о прекращении выплаты ренты либо об изменении условий ее выплаты.

Прекращение договора постоянной ренты возможно как по общим, так и специальным основаниям. Однако прекращении рентного обязательства, возникшего в связи с передачей под выплату ренты недвижимого имущества по таким общим основаниям, как смерть гражданина и ЮЛ невозможна, потому что рента в порядке следования обременяет недвижимое имущество, переданное в ренту. Специальным основанием прекращения обязательств является выкуп ренты. В соответствии с п. 1. ст. 563 у плательщика есть безусловное право отказаться от дальней выплаты ренты путем ее выкупа + ч.1 п. 3 ст. 563. В договоре стороны могут предусмотреть только одно ограничение на выкуп ренты: невозможность осуществления этого права при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (ч.2 п. 3. ст. 563). Суть выкупа состоит в выплате плательщиком получателю выкупной цены, определенной сторонами в договоре вместо рентных платежей (п. 1 ст. 565). П. 2. ст. 565 определяет, как рассчитывается выкупная цена в зависимости от того за плату или бесплатно передавалось имущество по договору при условии, что в самом договоре выкупная цена не определена.

О выкупе ренты плательщик обязан заявить письменно не позднее, чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательства платить ренту не прекращаются до той поры, пока не будет уплачена вся сумма. Получатель ренты также вправе требовать выкупа ренты в случаях, указанных в ст. 564.

Договор пожизненной ренты. Этот вид договора порождает срочные обязательства по выплате рентных платежей. Смерть получателя ренты прекращает обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя ренты непередаваемы. В соответствии с п. 1 ст. 567 пожизненная рента может быть установлена не только не период жизни гражданина, который передал имущество под ее выплату, но и на период другого указанного им гражданина. Эта рента может быть установлена в пользу нескольких гражадн, причем их доли считаются равными, если иное не предусмотрена не договором (ч. 1 п. 2 ст. 567). В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение доли другого получателя (ч. 2. п. 2. ст. 567). Договор, устанавливающий пожизненную ренты в пользу гражданина, который умер к моменту заключения, ничтожен. Формой выплате ренты может быть только денежная сумма, которая выплачивается периодически. По общему правилу рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца. Размер пожизненной ренты определяется сторонами в договоре, но в расчете на месяце не должен быть менее 1 базовой величины. Договор пожизненной ренты – это срочная сделка. Обязательства могут быть прекращены плательщиком только на общих основаниях. В силу этого даже случайная гибель имущества, переданного под выплату такой ренты, не освобождает плательщика от его обязательств (ст. 571).

В отличие от плательщика, получатель пожизненной ренты в случаях существенного нарушения договора плательщиком вправе требовать от него либо выкупа ренты, либо расторжение договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты бесплатно было отчуждено такое имущества, как, например, квартира, жилой дом бесплатно, то получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимость в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 570).

Договор пожизненного содержания с иждивением. Получатель ренты, передавший плательщику под выплату ренты какую-либо недвижимость за исключением земельного участка получает от плательщика пожизненное содержание с иждивением. Такое содержание может быть установлено и в отношении другого лица, а не того, кто передал имущество.

От предыдущего договора этот договор отличается 2 существенными моментами: 1) его предметом может быть только недвижимость; 2) рента предоставляется в форме обеспечения потребностей получателя в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровье гражданина, то и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата ритуальных услуг. Заменить иждивение в натуре выплатой денежных сумм можно только в качестве исключения. Общий объем содержания в месяц не может быть менее 2 базовых величин. Но основной признак разграничения рассматриваемых договоров состоит в особом характере отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим иждивение. Это отношении носят лично-доверительных характер. Поэтому моральное насилие или плохое отношение плательщика к получателю должно рассматриваться как существенное нарушение плательщиком своих обязательств, которое дает право возврата недвижимого имущества либо выплаты покупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием лица, получавшего иждивение (п 2 ст. 576).

Интересы получателя ренты гарантируются различными способами. Во-первых, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять имущество, которое он получил по этому договору только при наличие предварительного согласия получателя ренты (ч. 1 ст. 574). Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период действия договора стоимость имущества не снижалась (п. 2 ст. 574). В остальном применяются нормы пожизненной ренты.

Смена собственника происходит при купле-продажи, мене, дарении и ренты.

Аренда

1. Понятие и правовое регулирование договора аренды. Элементы договора: стороны, форма, срок, цена

2. Содержание и исполнение договора аренды

3. Прекращение договора аренды. Право арендатора на возобновление договора

ГК не проводит различия между арендой и имущественным наймом. На западе порой между имущественным наймом и арендой различие проводится (Германия).

Понятие дается в ч. 1 ст. 577. Договор консенсуальный, возмездный, взаимный. Цель договора – обеспечить передачу имущества во временное пользование.

Основное право арендатора, вытекающее из договора аренды, это право пользовать арендованным имуществом. В соответствии с ч. 2. ст. 577 плоды принадлежат арендатору в результате использования имущества. Право пользования может включать в качестве своего компонента и право выкупа, взятого в аренду (ст. 595). Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этом смысле приравнено к праву собственности и иным вещным правам. Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения.

Форма арендных отношений весьма разнообразны. Ст. 596 к видам аренды относит: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, лизинг.

Предмет:

Согласно п. 1 ст. 578 в аренду могут быть переда земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования то бишь не потребляемые вещи. Таким образом, предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные вещи, подлежащие возврату.

Предметом аренды не могут быть нематериальные блага, объекты интелектуальной собственности, товарные знаки. Их передача используется по лицензионным договорам, которые не рассматриваются в качестве видов аренды. Предметом может быть как движимое, так и недвижимое имущества. Но недвижимое имущества не должно быть предназначено для проживания людей. Особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным и другим законодательством. В настоящее время объектами аренды могут быть земельные участки и участки лесного фонда. Причем, в случае нахождения на земельных участках, предоставленных в частую собственность, жилых домов, дач предоставление таких замельных участков в аренду допускается только вместе с этими кап. строениями с сохранением целевого назначения земельных участок и при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимого имущества (ч. 7 ст. 17 КоЗ).

Водные объекты, включенные в фонд рыболовных угодий и фонд охотничьих угодий, могут быть предоставлены в аренду исключительно ЮЛ для ведения рыболовного или охотничьего хозяйства в порядке, определяемым Президентом. Если водные объекты не включены в фонд рыболовных угодий, то они могут предоставляются в аренду для рыболовства и других целей на условиях, установленных СовМином. Во всяком случаях эти объекты не могут предоставляются для питьевого водоснабжения, энергетики и обеспечения обороны.

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Вещи, изъятые из оборота, сдавать в аренду не могут, а ограниченные в обороте сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Законом «Об объектах, находящихся в собственности государства» допускается передача имущества предприятий, организаций, учреждений, находящися только в собственности государства, в аренду, однако без предоставления права арендатору на выкуп.

Условие о предмете – единственное существенное условие договора аренды. В соответствии с п. 3 ст. 578 в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если эти условия отсутствуют, то договор не заключен. Поэтому рекомендуется к договору аренды предоставлять документы, позволяющие идентифицировать имущество.

Стороны:

Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законодательством или собственником, сдавать имущество в аренду. Ст. 276, 278, 279 – вещные права ЮЛ.

Указ от 14 сентября 2006 г. №575 «О порядке распоряжения государственным имуществом» п. 3, 4 –регламентируют, кто выступает в качестве арендодателей при сдаче в аренду предприятий и т. д.

Указ от 4 августа 2007 г. №498 «О некоторых вопросах аренды гос. имущества»

Арендодателями водных объектов являются местные советы, действующие по согласования с территориальными органами по природным ресурсам и охране окружающей среды. Передача водных объектов в аренду должна осуществляется с учетом интересов населения, проживающего на прилегающей к водному объекту территории. Участки лесного фонда предоставляются леспопользователям в аренду на основании решений местных исполкомов, принимаемых по согласованию со специально уполномоченым республиканским органом гос. управления в области использования лесного фонда или по результатам лесных аукционов.

Арендодателями земельных участков, находящихся в гос. собственности, выступают местные исполкомы. Арендодателями таких участков могут являются также администрации СЭЗ (св. эк. зон), если эти права им делегированны облисполкомами. Граждане, негосударственные лица РБ, имеющие земельные участки в частной собственности, могут являться арендодателями при условии соблюдения целевого назначения участков.

Арендаторами по договору аренду по общему правилу могут быть любые субъекты ГП, однако арендовать лесные участки и водные объекты. Арендатор должен иметь лицензию на осуществление деятельности.

Форма. Договор аренды на срок более 1 года, а если хотя бы из одной из сторон является ЮЛ, то договор должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежи гос. регистрации, если иное не установлено законодательными актами. Иное, в частности, установлено Декретом от 19.12.2008 №24 «О некоторых вопросах аренды кап. строений». Договоры аренды, субаренды, ссуды независимо от срок, на который заключен договор, не подлежат государственной регистрации. Однако, если договор заключен на срок на менее 1 года, арендодатель (ссудодатель) обязан в течение 10 дней письменно уведомить организацию по гос. регистрации недвижимого имущества. Эта организацию должна быть уведомлена об изменении или расторжении договора. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем право собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Существуют и особые правила о форме договора (ст. 622).

Срок. Является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ч. 1. п.2 ст. 581). Если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе отказаться от такого договора, предупредив другую сторону за 1 месяца, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. законодательством могут устанавливается предельные сроки договора для отдельных видов договоров, а также для отдельных видов имущества (в соответствии с п. 1 ст. 598 макс. сроком договора проката составляет 1 год; свои сроки для аренды земельного участка – 99, а также для объектов лесного и водного фондов).

Также закреплены и минимальные сроки аренды (зем. участок для ведения сельского хозяйства – не менее 10 лет; зем. участок в гос. собственности для целей, связанных со строительством – не менее нормативного срока строительства и эксплуатации этих строений; участок лесного фонда – не менее 1 года; для кап. строений по Декрету – не менее 3 лет).

Цена. Не является существенным условием.

Содержание и исполнение договора аренды. Обязанности арендодателя.

1. Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условием договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 582). Имущество должно сдавать в аренду вместе со всеми его принадлежностями и документами. 1)Если эти документы переданы не были и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, он вправе потребовать либо предоставление таких документов, либо расторжения договора. Можно требовать и возмещения убытков; 2) имущество должно быть передано в установленный срок. Если такой срок в договоре не указан, то имущество должно быть передано в разумный срок. Если срок арендодателем нарушается, то у арендатора 2 возможности: а) истребование имущества +понесенные убытки; б) требование о расторжении договора +понесенные убытки; 3) сдаваемое в аренду имущество должно быть свободным от недостатков. Арендодатель отвечает за любые, даже незначительные недостатки в имуществе и даже тогда, когда он об этих недостатках не знал. Для его ответственности главное, чтобы недостатки в имуществе возникли до передачи имущества арендатору. Если имущество передано с недостатками, то за арендатором закрепляются 3 возможности: а) потребовать от контраагента безвозмезного устранения недостатков, либо соразмерное уменьшение арендной платы, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков; б) непосредственно удержать сумму на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; в) потребовать досрочного расторжения договора (ч.2 п. 1 ст. 583). Также вправе потребовать возмещения убытков. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которое: 1) были им оговорены при заключении договора; 2) были заранее известны

арендатору; 3) являются явными (п.2 ст. 583).

2. Предупредить арендатора о всех правах 3-лиц, на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.) (ч.2 ст. 584). В соответствии с ч. 1. ст. 584 передача имущества в аренду не является основанием для прекращение, а также изменения прав 3-их лиц на это имущество. При неисполнении арендатор вправе потребовать уменьшении арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ч. 2. ст. 584).

3. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (ч.1 п. 1ст. 587). Кап. ремонт связан с заменой существенных частей. В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 587 кап. ремонт должен производиться в срок, установленным договором аренды. Ремонт должен производится арендодателем за его счет и за его силы. Нарушение арендодателем этой обязанности дает арендатору права по своему выбору: 1) произвести кап. ремонт самому и взыскать с арендодателя ее стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; 2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; 3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

4. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2ст. 594). Стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору, если эти улучшения произведены с согласия арендатора и за счет арендодателя. Отделимые улучшения являются стоимость арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды

1-ая и 2-ая обязанность являются императивными, последующие 2 – диспозитивными.

Обязанности арендатора.

1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. По общему правилу арендатор должен пользоваться имуществом сам. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 586).

2. Своевременно вносить плату за пользованием имуществом (ч. 3. п. 1. ст. 585). Порядок и сроки внесения определяются договором. Арендная плата может взыматься за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. ч. 1 п. 2 ст. 585 устанавливает 5 форм арендной платы: 1) платежи в твердой сумме, вносимые периодически или единовременно; 2) долю в продукции и доходах, полученных от использования арендованного имущества; 3) определенные услуги от арендатора; 4) вещь, которая будет передана арендодателю в собственность или в аренду; 5) возложение на арендатора обязанности улучшить имущество, взятое в аренду. Эти формы могут успешно сочетаться вместе друг с другом. Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэтому размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроке, предусмотренном договором, но не чаще 1 раза в год (п.3 ст. 585). Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 585). Арендная плата может выплачиваться в любые сроки по договору, если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, то арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный им срок. При этом он не вправе требовать этого более чем за 2 срока подряд (п. 5 ст. 585 – диспозитивная).

3. При прекращении договора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормально износа или в состоянии, обусловленным договором (ч. 5. ст 593). Вместе с имуществом должны быть возвращены все принадлежности и документы. Если они не возвращаются, то это можно расценивать как неисполнение основной обязанности. Если имущество возвращено с просрочкой, то арендодатель вправе требовать арендной палаты за все время просрочки, а если она не покрывает убытков, то еще и их возмещение. Договором за просрочку возврата имущества может быть предусмотрена неустойка. Эта неустойка носит штрафной характер.

4. Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором (п. 2. ст. 587). Принято различать капитальный и текущий ремонт (текущий – исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность и не повлекших порче его существенных частей; этот ремонт может быть произведен за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом).

5. не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной фонд хозяйственных товарищ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством (ч. 1 п. 2 ст. 586). Такая форма распоряжения имуществом как перенаем по своей сути означает замену арендатора в обязательстве, поэтому перенаем подчиняется правилам норм о цессии и переводе долга (ч. 1 п.2 ст. 586).

Пользование субарендатором является формой осуществления права аренды, принадлежащего арендатору. Субарендатор становится 3-им лицом в обязательстве, возникшим между арендодателем и арендатором. Следствием этого является то, что, если иное не установлено законом, то к договором субаренды применяются правила о договорах аренды, в частности, форма договора субаренды должна соответствовать тем же требованиям, которые предъявляются к форме арендного договора, а сам договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (ч.2 п. 2 ст. 586). По этой же причине ничтожность договора аренды влечет ничтожность субарендного договора. Если досрочно прекращается арендный договор, то досрочно должна быть прекращена и субаренда. Однако субарендатор в этом случае вправе инициировать на оставшийся срок договора аренды заключение именно арендного договора с арендодателем (п. 1 ст. 589). В ряде случае заключение субарендных договоров запрещено или ограничено определенными условиями. Так, в соответствии с ч. 3. ст. 28 ВК арендатор не вправе сдавать в субаренду переданное ему по договору аренду водные объекты. Субаренда участков лесного фонда запрещается (ч. 7 ст. 45 Лесного кодекса). Земельные участки могут быть сданы в субаренду в случае, если за право заключение договоров аренды взымалась плата (абз. 2 ч. 4 ст. 69). Причем арендаторы участков, находящихся в гос. собственности вправе предоставить земельный участков в субаренду и тогда, когда плата за право заключение договора аренды не взымалась, но она внесена до предоставление земельного участка в субаренду (ч. 12 ст. 31 КоЗ). Действительность сделки по передачи земельного участка в субаренду обусловлено наличием согласия арендодателя на совершение такой сделки, а также документов, удостоверяющих права на земельные участки (ч. 3 ст. 48) с соблюдением установленных требований в форме сделки и ее гос. регистрации (ст. 49). В содержании сделки обязательно должно быть отражено сохранение субарендатором целевого назначения земельного участка (ч. 2 ст. 47).

Первые 3 обязанности арендатора императивны, остальные диспозитивны.

Состав прав и обязанностей сторон по договору аренду зависит от объекта аренды. Например, если предметом аренды является земельный участок, находящийся в гос. собственности, то КоЗ разрешает арендатору возводить строения на земельном участке (ч. 6 ст. 17 КоЗ).

Прекращение договора аренды. Права арендатора на возобновление договора.

Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока. Но если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условия на неопределенный срок (акцепт в форме молчания). Если договор заключен на неопределенный срок, то любая из сторон вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут как по основаниям, предусмотренными законодательством, так и по договорным основаниям. Ч. 1 ст. 590 устанавливает 4 основания, когда договор может быть расторгнут по требованию арендодателя (выучить основания!). Чрезвычайно важный нюанс (особенность расторжения договора аренды): арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатор письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 590).

Ч. 1 ст. 591 устанавливает 4 основания, по которым договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора. В отличие от предыдущей ситуации арендатор не обязан до обращения в суд вести письменные переговоры с арендодателем.

Приведенный перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по требования одной из сторон является незамкнутым. Ст. 590 и 591 допускают, что могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора в соответствии с п. 2 ст. 420. Если в договоре аренды, в котором срок его действия оговорен, предусмотрено условие о том, что та или другая сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, то это условие ничтожно, как противоречащее сущности срочного обязательства. В соответствии с п. 1 ст. 588 переход права собственности пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имуществом к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти арендодателя физического лица договор аренды не прекращается. Его права и обязанности переходят к наследникам. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имуществом, его права и обязанности по договору переходя к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное (ч. 1 п. 2 ст. 588). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступление в договор аренды, если только заключение договора не было обусловлено личным качествами арендатора.

Важный момент: прекращение договора в установленный срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п.1 ст. 592). Преимущественным правом арендатор пользуется только тогда, когда он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договора в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан, то в разумный срок до окончания срока договора аренды. При заключении нового договора стороны вполне могут изменить его условия по сравнению с тем договором, который действовал ранее. Если с прежним арендатором договора заключен не был, но в течение года со дня истечения прежнего договора арендодатель заключил новый договор с другим лицом, то прежний арендатор вправе требовать по суду перевода на него прав и обязанностей арендатора по заключенному договору и возмещения убытков или только возмещения убытков (ч. 3 п. 1 ст. 592).