4. Специфика рынка земли. Рента и арендная плата.

Рынок земли обладает специфическими особенностями:

1) земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере её стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи.

2) участки земли в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения делятся на лучшие, средние, и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Она может быть улучшена в результате дополнительных вложений труда и капитала. Это улучшенное плодородие называется экономическим и оно возможно практически на всех участках. Экономическое плодородие имеет определенные границы, связанные с законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает всё меньшую и меньшую отдачу.

3) хозяйственная деятельность на земле порождает два вида монополии на землю:

а) монополия на землю как объект хозяйствования; б) монополия на землю как объект собственности. Первый вид монополии связан с распоряжением землей и её хозяйственным использованием. Второй вид связан с исключительным правом владения землёй её собственником.

4) предложение земли строго фиксировано, т.е. оно абсолютно не эластично.

Плата за использование земли называется рентой, которая является своеобразной ценой, уплачиваемой арендатором земельному собственнику.

Обычно землевладелиц взимает ренту на основе договорных отношений в форме арендной платы. Арендная плата и рента совпадают, если на арендуемой земле ранее не осуществлялись капиталовложения, связанные с определенными сооружениями, постройками и т.п. В противном случае арендная плата, помимо ренты, включает в себя выплату процента на вложенный капитал, а также амортизационные отчисления на основной капитал. Это можно записать в следующем виде:

АП = R + r + A_{осн.кап.} , где:

АП – арендная плата; R – рента; r – процент; А_{осн.кап.} – амортизация основного капитала, переданного вместе с землёй.

Выделяют следующие виды рент:

1. Дифференциальная рента. Она делится на:

1.1.Дифференциальная рента I, связанная с естественными различиями лучших и худших (по плодородию и местоположению) земельных участков. Причина образования - монополия на землю как объект хозяйствования. Условия возникновения состоят в более высокой производительности труда с/х рабочих на лучших участках, что выражается в более низком уровне издержек при производстве и транспортировке продуктов и, следовательно, большей прибыли. Источник - прибавочный труд с/х рабочих. Она возникает независимо от частной собственности на землю. Она выражает экстенсивное ведение хозяйства, при котором рост продукции осуществляется за счет расширения посевных площадей. Её присваивает землевладелец – частный собственник, государство.

1.2. Дифференциальная рента II, возникающая при различной производительности добавочных вложений капитала в один и тот же земельный участок. Она связана с экономическим или искусственным плодородием земли. Это предполагает интенсивное ведение с/х, дополнительное вложение капитала в одни и те же земельные участки (применение тракторов и машин, мин. удобрений, передовой агротехники, мелиорации и др.). Причина образования - монополию на землю как на объект хозяйства; источник – сверхприбыль, создаваемая наёмными рабочими. Условия образования неодинаковая производительность труда связанная с добавочными вложениями капитала. Если срок арендного договора не истек, то её присваивает арендатор-капиталист. Когда же срок аренды кончился, то землевладелец при заключении нового договора, учтя доход от добавочных вложений капитала, повышает арендную плату. При этом сверхприбыль превращается в дифференциальную ренту I, которую присваивает землевладелец.

Дифференциальная рента образуется не только в с/х , но и в добывающей промышленности и строительстве. В добывающей промышленности она, как и в землевладении порождается различиями в уровне производительности труда и величине стоимости продукта. Эти различия обусловлены неодинаковым богатством залежей полезных ископаемых, неравенством других природных условий шахт, рудников, нефтяных скважин и др.

Дифференциальная рента на худших землях не образуется.

2. Абсолютная рента. Причиной абсолютной ренты, получаемой с худших земель, является монополия частной собственности на землю, условием её образования – более низкое органическое строение капитала в с/х, источником - прибавочная стоимость, создаваемая трудом с/з рабочих.

3. Монопольная рента образуется при исключительно редких условиях. На определенные с/х продукты (особые сорта винограда и чая, цитрусовых и т.д.), проводимые в исключительных природно-климатических условиях, образуются монопольные цены, превышающие стоимость их производства. Спрос на эти товары больше, чем их предложение. В этих условиях верхний предел цен определяется лишь уровнем платежеспособности спроса, т.е. конъюнктурой рынка. Разница между монопольной рыночной ценой и стоимостью продукта образует монопольную земельную ренту, которую присваивает владелец редких земель. Следовательно, источник монопольной ренты находится вне с/х. Она получается в других отраслях экономики, а затем через механизм рыночных цен перераспределяется в интересах владельца редких земель.

Совершенствование рентных отношений требует проведения широких работ по созданию Земельного кадастра, чтобы дать классификационную оценку качества земель, их естественного и экономического плодородия. Экономическое плодородие земли, характеризующее её способность обеспечить производство с/х продукции, может быть выражено следующей формулой:

S = R  E_н + К_ос , где:

S – оценка земли; R - дифференциальная рента I и II; E_н – норматив эффективности; К_ос – затраты на освоение земли.

Оценка земельных ресурсов проводится на основе земельно-оценочных работ, выполняемых землеустроительной службой страны. При этом пашню и многолетние насаждения оценивают по окупаемости затрат, а природные угодья – по их продуктивности.

В этих условиях владелец земельного участка продает его лишь в том случае, если полученные от продажи деньги, будут вложены в банк, дадут в виде процента доход не меньший, чем рента, получаемая с данного участка. Следовательно, цена земли – это капитализированная рента. Формула цены земли Z будет иметь следующий вид:

Z = R  r  100%, где:

R – земельная рента; r – ставка ссудного процента.

Т.о., цена земли прямо пропорциональна земельной ренте и обратно пропорциональна ставке ссудного процента. Источник земельной ренты в зависимости от ставки процента является разновидностью дисконтирования стоимости факторов производства. Дисконтированный размер земельной ренты необходим при заключении арендных договоров об использовании земли на тот или иной период.