2. Утримання багатоквартирних будинків.

Перша з особливостей утримання багатоквартирних будинків полягає в тому, що власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку.

Наступною особливістю утримання багатоквартирних будинків є те, що для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними власники квартир (будинків) можуть створювати товариства або об’єднання індивідуальних власників квартир і будинків. Якщо у багатоквартирному будинку не всі квартири приватизовані, між товариством (об’єднанням) індивідуальних власників квартир і власниками неприватизованих квартир укладається угода про спільне володіння будинком та дольову участь у витратах на його утримання.

Порядок створення об’єднань індивідуальних власників квартир багатоквартирних будинків регулюється Положенням про порядок організації та діяльності об’єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна жилих будинків, яке перебуває у загальному користуванні, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України №588 від 31 липня 1995 р.

Відповідно до пункту першого цього Положення, для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні (допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою прибудинкової території тощо), у процесі виникнення різних форм власності повинні створюється об’єднання власників.

Одним з основних завдань об’єднань власників є організація ремонту, технічного обслуговування, робіт щодо усунення пошкоджень або запобігання руйнуванню майна, яке перебуває у загальному користуванні. З цією метою власники багатоквартирних житлових будинків або уповноважені ними органи укладають договори на виконання робіт по обслуговуванню та ремонту будинку (будинків) з державними комунальними, приватними, колективними, сімейними підприємствами або окремими особами.

Предметом договору є передача замовником виконавцю функцій щодо утримання жилих будинків і прибудинкових територій, надання житлово-комунальних послуг та проведення розрахунків з квартиронаймачами і власниками жилих приміщень. Метою договору є забезпечення кваліфікованого, якісного, гарантованого обслуговування та ремонту житлового фонду, його технічного обладнання, надання житлово-комунальних послуг, підтримання відповідного санітарного стану прибудинкових територій для створення мешканцям будинків належних умов проживання.

Майно, яке перебуває у загальному користуванні членів об’єднання (земельна ділянка; зовнішні стіни та несучі стіни, фундаменти, колони, балки та інші будівельні опори; дахи, труби, фронтони, водостічні труби, блискавковідводи, антени та повітряні кабелі; підвали, погреби, комори; холи, коридори, вітальні, сходи тощо), між ними не розподіляється, а вартість частки, що належить кожному власнику, включається у вартість майна. Частка майна, яке перебуває у загальному користуванні, не може бути відокремлена або відчужена.

Кожен власник квартири зобов’язаний використовувати майно, яке перебуває у загальному користуванні, або будь-яку його частину відповідно до призначення і таким чином, щоб не перешкоджати іншим власникам у користуванні ним.

Власники квартир не мають права проводити будівельні або інші роботи, а також чинити будь-які дії, що можуть завдати шкоди майну, яке перебуває у загальному користуванні, або обмежити користування ним чи зручності інших власників (наприклад, право вільного проходу). Власники не мають права споруджувати будь-які додаткові об’єкти, підвали або погреби без згоди на те правління об’єднання.

Недотримання будь-яким власником або особою, яка орендує або використовує його приміщення, статуту об’єднання власників є підставою для того, щоб власник або об’єднання власників, права яких порушено, подали позов до суду про відшкодування завданих їм збитків, а також про застосування передбачених статутом санкцій проти такого власника або особи, що орендує або використовує його приміщення.

Власники квартир несуть спільні витрати по утриманню жилих будинків. Частка спільних витрат кожного власника визначається пропорційно його частці у майні, яке перебуває у загальному користуванні, і визначається в порядку, передбаченому статутом об’єднання.

Правління об’єднання надсилає кожному власнику протягом 10-и робочих днів після прийняття та затвердження кошторису об’єднання письмове повідомлення про його частку у спільних витратах та терміни внесення платежів. До прийняття нового кошторису або отримання власником повідомлення про його частку у спільних витратах зберігається частка в розмірі, затвердженому в попередньому фінансовому році.

Відмова власника від користування майном, яке перебуває у загальному користуванні, не звільняє його від сплати частки у спільних витратах. Об’єднання власників має право звернутися до суду з позовом про несплату власником квартири (будинку) його частки у спільних витратах, а також будь-яких штрафів, пені та відсотків, нарахованих на цю суму.