1.2. Общая характеристика рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это совокупность от­ношений вокруг операций с объектами недвижи­мости. Этот рынок представляет собой сферу вло­жения капитала в объекты недвижимости и сис­тему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью, которые появляют­ся при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сда­че объектов недвижимости в аренду и т.д.

Основными сегментами рынка недвижимости являются рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений (в соответствии с основны­ми типами недвижимости).

Можно выделить отдельно рынок доходной не­движимости, который сегментируется по функ­циональному назначению объектов:

– рынок объектов офисного назначения;

– рынок объектов торгового назначения;

– рынок объектов производственно-складско­го назначения.

Иногда выделяют рынки гостиничных услуг и объектов незавершенного строительства. На рын­ке объектов незавершенного строительства дей­ствуют особые процедуры при оценке, продаже объектов, велика роль государственного регули­рования и возможны изменения целевого назна­чения недостроенного объекта и первоначально­го плана застройки.

В зависимости от юридических прав на недви­жимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижи­мости делят на рынки купли-продажи и аренды. На рынке купли-продажи в обмен на соответству­ющий эквивалент передается полное право соб­ственности, включающее право распоряжения. На рынке аренды объектом сделки является частич­ный набор прав, исключающий право распоря­жения.

Каждый из сегментов развивается самостоя­тельно, так как существуют различия в законодательной и нормативной базе, в ликвидности и специфических характеристиках отдельных рын­ков недвижимости, в политике приватизации го­сударственной и муниципальной собственности. К особенностям рынка недвижимости относятся: -локальность (вследствие неизменяемого ме­стоположения объектов);

– низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объек­та, состояния инфраструктуры в районе нахож­дения недвижимости: наличия дорог, метро, пред­приятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);

– сезонные колебания;

– необходимость государственной регистрации сделок;

– вложения капитала в недвижимость. Ему со­путствуют три группы затрат: расходы на под­держание объекта недвижимости в функциональ­но пригодном состоянии (ремонт, эксплуатаци­онные расходы и др.); ежегодный налог на владе­ние недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

Колебания спроса и предложения на рынке не­движимости происходят медленно. Если есть спрос, то увеличить количество предложений бы­вает сложно, так как здания строятся долго – от нескольких месяцев до нескольких лет. В случае излишков недвижимости цены остаются низкими несколько лет. Оценщику необходимо постоянно следить за развитием и состоянием рынка недви­жимости. Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение на этом рынке:

– экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уро­вень ставок арендной платы, стоимость строи­тельно-монтажных работ и строительных мате­риалов, тарифы на коммунальные услуги;

– социальные: изменение численности, плот­ности населения, образовательного уровня;

– административные: ставки налогов и зональ­ные ограничения;

– экологические: подверженность района мес­торасположения недвижимости засухам и затоп­лениям, ухудшение или улучшение экологичес­кой обстановки.

Формирование рынка недвижимости в России стало возможным после введения в начале 90-х гг. права частной собственности на недвижимое иму­щество и проведения приватизации, вследствие чего государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов не­движимости.

Существующие особенности российского рын­ка недвижимости оказывают влияние на инвес­тиционную деятельность (табл. 1.2).

Рынки недвижимости для различных регио­нов или районов значительно отличаются друг от друга. Эти отличия обусловлены природны­ми, экономическими условиями, различиями в региональной правовой базе, устанавливаемой ме­стными властями, к тому же каждый земельный участок уникален и может использоваться для строительства, иметь сельскохозяйственное, промышленное назначение.

Вследствие жесткой политики государства по налогообложению сделок с недвижимостью, высока степень нелегального оборота наличных денег. И цены продаж, указанные в регистрационных до­кументах, в большинстве случаев не соответству­ют реальной сумме, выплаченной по сделке.

Особенности	Факторы	Результат
Различия рынков недвижимости по регионам	Неодинаковые природные, экономиче­ские условия и позиции местных орга­нов власти различных регионов	Различия в инвестиционной привлека­тельности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах
Несоответствие стоимости недви­жимости финансовым возможно­стям большей части населения	Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механиз­ма ипотечного кредитования	Ограниченность инвестиционных ресур­сов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в цепом
Недостаточная информирован­ность участников	Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры	Дополнительные затраты на сбор и про­верку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме
Неравномерность развития сегмен­тов рынка	Различия в ликвидности и законода­тельстве для разных типов недвижи­мости	Рынок земли практически не развит
Невозможность точных прогнозов тенденций развития	Экономическая и политическая неста­бильность	Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная актив­ность, слабо развита система ипотечного кредитования
Несоответствие текущего исполь­зования основной части земли и строений наиболее эффективному	Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой	Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов ос­новываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте исполь­зования объектов

Таблица 1.2 Основные особенности российского рынка недвижимости.

На сегодняшний день рынок недвижимости в России развивается очень медленными темпами. Основные причины, сдерживающие его развитие, таковы: экономическая и политическая неста­бильность, нестабильность финансового сектора, криминальная обстановка, несовершенство зако­нодательства.