2. Висновок

Ринкова вартість 2-х кімнатної квартири загальною площею 50 м.кв, яка розміщена на 4 поверсі 9-поверхового цегляного будинку за адресою, вул. Червоної Калини 20 кв. 7, запропонована у якості застави кредитиу, станом на 01.10.2012 р. становить 418 900 (чотириста вісімнадцять тисяч дев’ятсот) гривень.

3. Оцінка ринкової вартості комерційної нерухомості

Оцінити заставу, використовуючи дохідний підхід.

Застава:нежитлове приміщення, яке використовується як магазин, що розташоване на вул. Липиського загальною площею 183 м². Для даного об’єкта оцінки термін експозиції вільного приміщення становить в середньому 6 місяців. Термін на який укладається договір оренди становить 5 років та витрати на утримання об’єкта нерухомості – 35 % від дійсного валового доходу. Ставка капіталізації – 7 %.

Розрахунок ринкової вартості комерційної нерухомості

1. Складаємо вибірку для розрахунку орендної ставки (використовуємо дані про об’єкти порівняння, які наведені агентством нерухомості «Магнат», інтернет-сторінка http://magnatt.lviv.ua та агентством нерухомості “Маклер”, інтернет-сторінка http://www.makler.com.ua)

2. Переводимо розрахунок ціни 1 м² в гривні за курсом 1 $ = 8,0 грн. Дані розрахунку внесено до таблиці 4.

Таблиця 4

Вибірка для розрахунку орендної ставки

№п/п	Місце розташування	Тип ком.	Загальна площа кв. м	Ціна оренди	Ціна оренди (грн.) (курс 1:8)		Ціна оренди 1 кв. м (грн)
1	вул. Липинського В	магазин	160	1600	12800	80
2	вул. Липинського В. р-н Промислової	магазин	65	500	4000		62
3	вул. Хімічна	ммагазин	150	940	7520		50
4	Чорновола просп. р-н Хімічної	магазин	220	1500	12000		55

Однак враховуючи, що ціна пропозиції як правило не є остаточною величиною за якою укладається угода (присутній торг орендаря та орендодавця) необхідно скоригувати вищенаведені показники. Величина трансакції (найбільш ймовірної поступки орендодавця в ціні) як правило знаходитися в межах 5-10% попередньо заявленої вартості оренди.

3. Проведемо коригування прогнозованої ціни продажу (ринкової ціни)на можливість торгу (обравши нижню межу – 5%), що визначається за формулою (15) та вносимо дані до таблиці 5.

Таблиця 5

Розрахунок ринкової вартості об’єктів порівняння

	Об’єкт оцінки	Об'єкти порівняння
		1	2	3	4
Ціна оренди (грн)		12800	4000	7520	12000
Загальна площа, м2	183	160	65	150	220
Ціна оренди 1 кв. м (грн)		80	62	50	55
Ринкова вартість (1 м2)		76	59	48	52

4. Середнє значення вартості 1 м² об’єкта знаходимо як медіану. Для цього ранжуємо ряд (таблиця 6) прогнозованих цін продажу від найменшого значення до найбільшого та не враховуємо крайні найбільше та найменше значення показника вартості об’єктів – порівняння.

Таблиця 6

Ранжований ряд прогнозованих цін продажу (ринкової вартості)

№ п/п	1	2	3	4
Вартість 1 м2	48	52	59	76

В даному випадку кількість значень, що залишилися в нас є парним – 4 об’єктів, то медіана дорівнює середній арифметичній із двох серединних значень вартостей – (52+59)/2 = 55,5.

Таким чином показник орендної плати за 1 м² приміщень об’єкта оцінки прийнято на рівні 55, 5 грн.

5. Обчислюємо потенційний валовий дохід (ПВД) від використання об’єкта (використовуючи формулу 10):

ПВД = 183*55,5*12 = 121878 грн.

6. Розраховуємо дійсний валовий дохід (ДВД) за формулою (11), яка наведена в розділі «Теоретичні основи теорії оцінки» цих методичних рекомендацій.

За умовою задачі для даного об’єкта оцінки термін експозиції вільного приміщення становить в середньому 6 місяців та термін на який укладається договір оренди становить 5 років. Розраховуємо коефіцієнт недозавантаження відповідно до формули (12):

Кнд = 6/(5*12) = 0,1

Таким чином, дійсний валовий дохід становить:

ДВД= 121878 * (100-10%) =109636,2 грн.

7. Розраховуємо чистий операційний дохід (ЧОД) за формулою (13), яка наведена в розділі «Теоретичні основи теорії оцінки» цих методичних рекомендацій.

За умовою задачі на утримання об’єкта оцінки складають 35 % від ДВД., отже чистий операційних дохід становитиме:

ЧОД = 109636,2 * (100% - 35%)= 71263,53 грн.

8. Розраховуємо вартість об’єкта оцінки за формулою (14), яка наведена в розділі «Теоретичні основи теорії оцінки» цих методичних рекомендацій.

Таким чином, на основі розрахунків чистого операційного доходу визначаємо вартість нежитлового приміщення дохідним методом:

В = 71263,53/0,07 = 1 018 050 грн.

Висновок

Ринкова вартість нежитлового приміщення, яке використовується як магазин, загальною площею 183², станом на 01.01.2013 р. становить 1 018 050 грн.(Один мільйон вісімнадцять тисяч п’ятдесят гривень).