19. Права и обязанности сторон по договору аренды

1. Обязанности арендодателя - основной обязанностью является передача вещи, которая включает:

   1. Передача имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Арендодатель обязан уведомить обо всех недостатках имущества, а также прав третьих лиц. В случае, если имущество передается с недостатками, то арендатор вправе потребовать по своему выбору:

      1. Безвозмездное устранение недостатков;

      2. Соразмерное уменьшение арендной платы;

      3. Возмещение собственных расходов по устранению недостатков;

      4. Совершить удержания из арендной платы – сначала нужно уведомить арендодателя;

      5. Отказаться от договора с возмещением понесенных убытков;

Арендодатель отвечает за все неоговоренные недостатки имущества, даже если эти недостатки ему самому были неизвестно.

2. Передать имущество со всеми принадлежностями и документами – если условие не было исполнено и неисполнение препятствует использованию имущества, то арендатор вправе потребовать их предоставления или расторжение договора с возмещением убытков. В период пока арендатор не может пользоваться имуществом арендная плата не взымается;

3. Имущество должно быть передано своевременно, если срок не указан, то в разумный срок. Разумным сроком является тот период времени, в течение которого арендатор сохраняет имущественный интерес в получении имущества. Если требование не исполнено, то арендатор вправе истребовать имущество, отказаться от договора или потребовать возмещение убытков;

4. Арендодатель обязан производить капитальный ремонт имущества в срок, установленный договором, а если срок не установлен, то в разумный срок, определяемый объективной необходимостью в ремонте. Данная обязанность по договору может быть возложена на арендатора. Если арендодатель не исполняет обязанность, то арендатор вправе по своему требованию:

   1. Самостоятельно произвести ремонт, а стоимость взыскать или произвести удержание из арендной платы;

   2. Потребовать уменьшение арендной платы;

   3. Потребовать расторжение договора и возмещение убытков;

1. Обязанности арендатора:

   1. Обязанность принять товар по общему правилу не предусмотрена, хотя в литературе имеется мнение, что она просто носит кредиторский характер (то есть арендодатель не может принудить арендатора к этому);

   2. Обязанность использовать имущество отсутствует, но если он приступил к использованию, то должен осуществлять это в соответствии с условиями договора (при их отсутствии в соответствии с назначением имущества);

   3. Несение расходов на текущее содержание имущества, поддержка его в исправном состоянии, производство за свой счет текущего ремонта. Данная обязанность по условиям договора может быть возложена на арендодателя;

   4. Внесение арендной платы – если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, то арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы вперед (но не более чем за 2 срока оплаты подряд) или расторгнуть договор. Арендная плата может осуществляться в любой форме, если форма не указана в договоре, то денежная, если не указан размер, то обычно взимаемая при таких условиях арендная плата;

   5. Обязанность возвратить имущество в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, возврату подлежат также все документы и принадлежности. В случае неисполнения обязанности арендодатель вправе:

      1. Потребовать внесение арендной платы за весь период просрочки;

      2. Потребовать непокрытых арендной платой убытков;

      3. Уплата договорной неустойки, носящей штрафной характер;

2. Права арендатора:

   1. Право пользоваться имуществом в пределах, установленных договором или законом. Пользование охватывает следующее:

      1. Передача имущества в субаренду с согласия арендодателя;

      2. Перенаем – по сути цессия;

      3. Предоставление имущества в безвозмездное пользование;

      4. Отдать арендные права в залог, внесение их в качестве паевого взноса или вклада в уставной капитал;

   2. Внесение улучшений в арендованное имущество. Улучшения бывают 2 видов:

      1. Отделимые – в любом случае являются собственностью арендатора;

      2. Неотделимые – становятся собственностью арендодателя, возмещение расходов на них производится только в том случае, если арендатор получил предварительное согласия арендодателя на установку этих улучшений;

   3. Преимущественное право на заключение договора на новый срок – право возникает при наличии условий:

      1. Надлежащее исполнение обязанностей в течение срока действия договора;

      2. Письменное уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок;

      3. Желание арендодателя продолжать сдавать в аренду указанное имущество;

Преимущественное право возникает только в том случае, если третьи лица предлагают те же условия, если же их условия лучше, то право отпадает. В случае реализации права заключается новый договор, а не продлевается старый. В случае неисполнения обязанности арендодателем, арендатор вправе потребовать перевода прав на него или возмещения убытков, преимущественное право сохраняется за арендатором в течение года;

4. Право выкупа арендованного имущества – если предусмотрено договором или законом;

5. Право потребовать уменьшения арендной платы, если условия использования имущества ухудшились по основаниям, за которые арендатор не отвечает;

1. Права арендодателя:

   1. Если обнаружены недостатки имущества, арендодатель вправе устранить их немедленно, чтобы не понести имущественные потери.