10. Договор продажи недвижимости

К недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно:

1. Земельные участки;

2. Участки недр и все, что прочно связано с землей – участки недр не могут быть предметом договора купли-продажи, т.к. по действующему законодательству не предусмотрено право собственности на них никакое иное, кроме государтсвенной;

3. Здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Помимо этих трех объектов правовой статус недвижимости распространен также и на некоторые другие: жилые и нежилые помещения. Особым объектом является предприятие как имущественный комплекс (предприятия в данном случае является объектом, а не субъектом права), оно включает в себя все виды имущества, предназначенные для работы предприятия, земельный участок, продукцию, работы и прочее.

Следует отметить отдельную группу недвижимости: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Данные объекты вполне могут перемещаться без вреда для них, признание их таковыми связано с их высокой стоимостью, а потому необходимо закрепление дополнительных гарантий.

По договору купли-продажи недвижимости не могут отчуждаться предприятия, потому как для данного вида недвижимого имущества предусмотрены особые правила.

По договору одна сторона обязуется передать в собственность другой стороне недвижимое имущество, а другая сторона обязуется это имущество принять и уплатить оговоренную за него цену.

Особенности договора:

1. Предметом договора купли-продажи недвижимости является недвижимое имущество;

2. Обязательная государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом;

3. Несмотря на частно-правовой характер сделки, она тем ни менее имеет публично-правовой окрас;

4. Несоблюдение формы влечет недействительность договора;

5. Существенные условия:

   1. Предмет - должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

   2. Цена – не применяются правила о цене, которая обычно взымается.

Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора

Договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания договора сторонами. Переход права собственности на недвижимое имущество осуществляется в момент государственной регистрации. Таким образом, основанием перехода права собственности является договор купли-продажи и акт регистрации.

Исполнение договора до перехода права собственности не является основанием для изменения отношений между сторонами и третьими лицами.

В случае если одна из сторон необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд выносит решение о переходе права собственности и обязывает уклоняющуюся сторону возместить причиненные убытки.

Расходы на государственную регистрацию сделки по общему правилу несет продавец.

Передача недвижимости осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемым сторонами. Такой документ является одним из оснований для регистрации перехода права собственности, его неподписание является уклонением стороны от исполнения своей обязанности и с момента его подписания переходит риск случайной гибели.

Строение и земельный участок, расположенный под ним, представляют собой единый эксплуатационный объект. Для верной эксплуатации строения необходим земельный участок, при этом не только в пределах самого строения, но также и вокруг него для обслуживания. В результате чего по общему правилу при переходе права собственности на недвижимость вместе с ним переходит право собственности на земельный участок, необходимый для обслуживания строения.

Отчуждение строения, находящегося на земельном участке, происходит вместе с земельным участком за исключением следующих случаев:

1. Отчуждение части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с земельным участком;

2. Отчуждение строения, находящегося на изъятом из оборота участке.

При этом продавец не может передать строение в собственность, а земельный участок передать на ином основании. Если же продавец недвижимости не является собственником земельного участка, то в таком случае земельный участок передается на том же праве, на котором им владел собственник недвижимости, при этом согласие собственника земельного участка не требуется.