Тема 2. Рынок недвижимости: особенности функционирования и приемы анализа

Рынок недвижимости

- механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

- взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

2.1 Классификация рынков недвижимости

Признак классификации	Виды рынков недвижимости
Вид объекта (товар)	Земельный 2. Зданий 3. Сооружений 4. Предприятий 5. Помещений 6. Многолетних насаждений 7. Вещных прав 8. Иных объектов
Географический (территориальный фактор)	Местный 2. Городской 3. Региональный 4. Национальный 5. Мировой
Функциональное назначение	Производственных зданий 2. Жилищный 3.Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов (старый фонд) Незавершенного строительства Нового строительства

Признаки классификации	Виды рынков недвижимости
Типы участников	Индивидуальных продавцов и покупателей Промежуточных продавцов Муниципальных образований Коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи Аренды Ипотеки Вещных прав(залога и др.)
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов Сельскохозяйственных объектов Общественных зданий Другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов Частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный Организованный и неорганизованный Биржевой и внебиржевой Традиционный и компьютеризированный

2. Особенности функционирования рынка недвижимости

Признаки

Состояние, характеристика

Локализация

Виды конкуренции

Невысокая конкуренция, олигопольный рынок

Небольшое число покупателей и продавцов

Уникальность каждого участника

Контроль над ценами ограничен

Вступление в рынок требует больших капиталов

Степень открытости

Абсолютная неподвижность

Большая зависимость цены от местоположения

Нельзя продавать по образцам

Низкая, при росте спроса и цен, предложение мало увеличивается

Спрос может быть очень изменчивым

Эластичность предложений

Сделки носят частный характер

Публичная информация, часто неполная и неточная

Покупатель должен прибыть к неподвижному участку

Продолжение

Конкурентно способность товара
		Во многом определяется окружающей внешней средой, влияние соседства
		Специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей

Регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права

Ограниченная оборото способность отдельных категорий земель

Условия зонирования

Большая взаимозависимость частной и другой форм собственности

Больше юридических сложностей, ограничений и условий

Включает стоимость участка как физического объекта и все связанные с ним права

Оформление сделок

Стоимость

Спрос на землю ниже предложения, т.е. отсутствие дефицита

Современное состояние

Тенденция стабилизации и роста

Этап 1. Определение проблемы

Цель оценки Вид стоимости Юридическое описание недвижимости Ограничительные условия Дата оценки Имущественные права Этап 2. Предварительный осмотр и составление плана

Источники получения данных Составление плана работы Определение состава специалистов, необходимых для проведения работы Разработка календарного плана работы Этап 3. Определение стоимости работ и подписание контракта

Определение гонорара привлекаемых специалистов Определение стоимости рыночной информации Определение стоимости работы и подписание контракта Этап 4. Сбор и анализ информации

Общие данные

Специальные данные

Экономические

региональные

Правила зонирования в регионах

Данные сопоставленных продаж

2.3. Анализ рынка недвижимости для целей оценки

Этап 5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Этап 6. Оценка земельного участка

Этап 7. Применение трех подходов к оценке недвижимости

Метод капитализации дохода

Затратный метод

Метод сравнения продаж Этап 8. Согласование результатов

Этап 9. Подготовка отчета и сдача его заказчику