- •Тема 1.1 Основные положения теории оценки Правовые основы оценки недвижимости. Стандарты оценки Российской Федерации.
- •Виды операций (сделок) с недвижимостью
- •Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью
- •I. Общие положения
- •II. Общие понятия оценки
- •3.К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
- •16. Проведение оценки включает следующие этапы:
- •17. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
- •10. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
- •III. Подходы к оценке
- •IV. Требования к проведению оценки
- •Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (фсо n 2)"
- •I. Общие положения
- •II. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки
- •3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.
- •III. Виды стоимости
- •Федеральный стандарт оценки n 3 "Требования к отчету об оценке (фсо n 3)"
- •I. Общие положения
- •II. Требования к составлению отчета об оценке
- •III. Требования к содержанию отчета об оценке
- •IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки
- •V. Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов
- •I. Общие положения
- •II. Общие требования к определению кадастровой стоимости
- •III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации
- •IV. Группировка объектов оценки
- •V. Построение моделей оценки
- •VI. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки
- •I. Общие положения
- •II. Виды экспертизы отчета об оценке
- •III. Порядок проведения экспертизы
- •IV. Требования к экспертному заключению
- •V. Требования к порядку утверждения экспертного заключения
- •Тема 1.2 Рынки объектов оценки
- •Особенности рынка недвижимости
- •Классификация рынков недвижимости
- •2.3. Управление рынком недвижимости
- •Принципы оценки объектов недвижимости, факторы влияющие на её стоимость.
- •1. Накопленная сумма денежной единицы
- •2. Текущая стоимость единицы (реверсии)
- •3. Текущая стоимость аннуитета
- •4. Накопление денежной единицы за период
- •5. Взнос на амортизацию единицы
- •6. Формирование фонда возмещения
- •Тема 1.3 Методология организации оценочных работ
- •Тема 1.4 Подходы и методы оценки недвижимости
II. Общие требования к определению кадастровой стоимости
8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
9. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.
10. При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).
III. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации
11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.
При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.
12. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.
13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.
14. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения.
15. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.
IV. Группировка объектов оценки
16. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.
Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.
Объекты недвижимости, строительство которых незавершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.
17. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.