Глава 1. Общая характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений

1.1 Понятие, признаки и особенности недвижимого имущества

На сегодняшний день легальное определение недвижимого имущества закреплено законодателем в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), устанавливающем, что "к недвижимым вещам" (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. ¹

Как видно из буквального толкования указанной статьи, российское гражданское законодательство возрождает (нехарактерное для советского этапа развития) деление вещей на движимые и недвижимые. И если для первых законодателем используется принцип исключения (т.е. все, что не относится к недвижимому, есть движимое), то определение недвижимых вещей происходит, по сути, путем установления их разноплановых (в том числе взаимоисключающих) признаков и простого перечисления некоторых видов в законе. Такой порядок разграничения вещей неудачен с точки зрения юридической техники и приводит к безусловным коллизиям в правоприменительной практике. Представляется, что юридически и логически грамотнее при разграничении определенных категорий использовать либо принцип установления общих (для конкретной категории) признаков, либо принцип перечисления закрытого перечня видов, примеров, характерных для данной категории.²

Возрожденное понятие недвижимой вещи, отсутствовавшее в законодательстве в течение нескольких десятилетий, в начале 90-х годов называли "предметом гордости нового Кодекса и торжеством справедливости". Однако более чем семнадцатилетний период действия ГК РФ позволил посмотреть на норму о понятии недвижимости более критично, а практика ее использования породила так много вопросов, что на сегодняшний день едва ли найдется иная статья ГК РФ, подвергающаяся столь масштабной критике.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. По смыслу данной статьи прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием.

Однако кроме широкого понимания термина "имущество", в Гражданском кодексе РФ используется и узкое понимание. Так, в соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ "собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом". Учитывая, что право собственности является вещным правом (объект которого – индивидуально-определенная вещь), употребляемое в указанной статье понятие "имущество" приравнивается к понятию "индивидуально-определенной вещи".

Понятие "недвижимость" вообще является сложным семантическим образованием, которое можно представить в следующем виде – "Неподвижное имущество – собственность. При этом часть "собственность" указывает на принадлежность к определению правовых отношений".

И так, анализируя закрепленное в ст. 130 ГК РФ понятие недвижимого имущества, необходимо отметить, что за всю историю цивилистики было выработано два основных подхода к определению в законодательстве понятия недвижимого имущества: непосредственное перечисление в законе объектов недвижимого имущества и указание на отнесение к объектам недвижимого имущества исходя из единого, абстрактного, основанного на связи с землей принципа.

Примечательно, что российский законодатель использовал своеобразный симбиоз указанных подходов к определению понятия недвижимого имущества – в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ в качестве общего принципа признания объекта недвижимым имуществом установлен принцип прочной связи с землей, предполагающий невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба назначению. В то же время данная норма содержит конкретный перечень недвижимых вещей с дополнительным указанием на возможность его пополнения законом.

Таким образом, исходя из законодательно установленных объективных критериев отнесения вещей к недвижимым, в сущности, российский законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по своей природе (среди которых можно отдельно выделить земельные участки, участки недр и остальные недвижимые вещи, "прочно связанные с землей" и вещи, недвижимые в силу закона.

Анализ признаков, установленных п. 1 ст. 130 ГК РФ и характеризующих недвижимое имущество, с точки зрения правил формальной логики позволяет построить следующую логическую цепь, где первым утверждением будет: "Все, что прочно связано с землей, – суть недвижимость". При определении движимого имущества законодатель в качестве второго утверждения использует следующее: "Движимость суть все, что не недвижимость". Таким образом, логическая связка "разделения вещей на движимые и не движимые" получает следующий вывод: "Движимость суть все, что не прочно связано с землей".

Несмотря на всю кажущуюся логическую завершенность такого вывода, необходимо отметить, что к недвижимым вещам закон также относит вещи, движимые по природе (т.е. не обладающие основным признаком недвижимости – связью с землей), но недвижимые в силу необходимости их регистрации в качестве последних. Такие вещи в научной литературе называют "недвижимостью в юридическом смысле".³

Представляется, что именно природная (естественная) составляющая недвижимого имущества, и в особенности принцип прочной связи с землей, должна быть положена в основу законодательного разделения вещей на движимые и недвижимые.

Все объекты недвижимости имеют родовые (существенные) признаки, характерные для всех объектов, и видовые (частные), характеризующие отдельные однородные группы объектов.

Родовыми признаками объектов недвижимости являются следующие:

- физическая связь с землей (стационарность или неподвижность), означающая, что перемещение недвижимого имущества невозможно без нанесения значительного ущерба этому имуществу или его функциональному назначению;

- юридическая связь с землей, заключающаяся в присвоении каждому объекту недвижимости своего неповторяющегося кадастрового номера, начинающегося с кадастрового номера земельного участка, на котором объект расположен;

- материальность, означающая возможность как натурально-вещественной формы функционирования, так и стоимостной;

- непотребляемость, подразумевающая неизменность натурально-вещественной формы объекта недвижимости на протяжении всего срока его функционирования;

- долговечность, заключающаяся в многократном, а для земли – бесконечном использовании объектов недвижимости при условии поддержания объектов в функционально пригодном состоянии;

- постепенная амортизация, заключающаяся в переносе стоимости в процессе производства по мере износа и накопления амортизационных отчислений;

- общественное значение, подразумевающее, что функционирование и использование объектов недвижимости невозможно без учета прав и интересов других членов общества, в том числе других собственников.

Родовые признаки отделяют недвижимое имущество от движимого, но существуют пограничные понятия, к которым применяются термины:

- существенные неотделимые части, без которых нормальное функционирование объекта недвижимости невозможно (лифт, системы водопровода, канализации, отопления, электроснабжения и т. п.);

- принадлежности, отсутствие или замена которых не повлияет на функциональное назначение объекта (осветительные приборы, встроенная мебель, сантехника, вторые железные двери и т. п.).⁴

Недвижимые вещи как объекты гражданских прав обладают также и определенными особенностями. Специфика объектов недвижимого имущества рассматривается в двух аспектах: юридическом и материальном.

К материальным признакам относятся естественные свойства вещей, причисленных к недвижимому имуществу. Это, как мы указали выше, прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т.д. Неоднозначен вопрос о делимости или неделимости недвижимых вещей. Физически может быть разделен практически любой предмет материального мира; однако, если рассматривать вещь как юридическую конструкцию, такое деление имеет иной смысл и выражение. Конкретный объект недвижимого имущества в принципе неделим.

Юридические особенности объектов недвижимого имущества преимущественно заключаются в специфике его правового режима, отличающегося в первую очередь от правового режима вещей движимых.

Эти особенности можно свести к следующему: – вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке; – место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств; – установлению более длительных сроков приобретательной давности на недвижимое имущество; – установлению особого порядка приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.

Если становление недвижимой вещи как объекта гражданских прав происходит в публичном праве, то в дальнейшем недвижимость формируется в качестве определенного оборотоспособного объекта. Несомненно, между объектом недвижимого имущества как специфическим и уникальным объектом прав и объектами, полностью оборотоспособными, какими, например, выступает большинство движимых вещей, нельзя ставить знак равенства. Как известно, по степени оборотоспособности объекты подразделяются на три категории: а) полностью оборотоспособные; б) ограниченно оборотоспособные; в) изъятые из оборота. Функциональное назначение недвижимой вещи в определенной мере ограничивает оборотоспособность этого объекта прав. Хотя в целом недвижимость как объект прав подпадает под общую классификацию по оборотоспособности, установленную ГК РФ.

Специфика объектов недвижимого имущества вытекает из содержания норм гражданского законодательства.

Во-первых, исключительно объекты недвижимого имущества обусловливают особенности вещных прав на них с бременем особого содержания, которое не может сопровождать вещные права на любое иное имущество. Все имущественные выгоды от юридического обладания недвижимой вещью, возможностью распорядиться ею сопровождаются ответственностью и обязательствами социального характера.

Во-вторых, сущность объектов недвижимости обусловливает их правовую связанность, поскольку различного рода недвижимые вещи "заполняют" собственный "уровень" правового пространства. Недвижимость в отличие от иных объектов гражданских прав "непрерывна": юридическая граница одного объекта недвижимости является юридической границей другого.

В-третьих, юридическая взаимосвязанность недвижимых вещей, обусловленная: а) объективно-физической связью материально недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим, равнохарактерным и неизменным присутствием "единой публичной составляющей" в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества – позволяет сделать вывод о связанности системного уровня.⁵