2.2 Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Отношения, возникающие при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по своей сути не являются гражданско-правовыми, поскольку одна из сторон таких отношений – органы, осуществляющие государственную регистрацию прав и собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него (граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования).

Федеральными законами могут предусматриваться ограничения возможности участия в гражданских отношениях определенных физических и юридических лиц. Так, ст. 5 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", указав на то, что покупателями такого имущества могут быть любые физические и юридические лица, предусматривает исключения из этого правила. Имеется в виду, что в подобных случаях, в частности, не могут быть покупателями государственные и муниципальные унитарные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, юридические лица, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов (указанные ограничения не распространяются на государственное и муниципальное имущество, вносимое в качестве вкладов в уставный капитал открытых акционерных обществ).¹²

Однако рассмотрим по порядку указанных участников.

Граждане Российской Федерации – ими являются лица, имеющие гражданство Российской Федерации на день вступления в силу Федерального закона "О гражданстве Российской Федерации", а также лица, которые приобрели гражданство Российской Федерации в соответствии с указанным Законом. За всеми гражданами признается в равной мере способность иметь гражданские права и обязанности (гражданская правоспособность) (п. 1 ст. 17 ГК РФ). Правоспособность граждан охватывает возможность: иметь имущество на праве собственности, наследовать и завещать его; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права (ст. 18 ГК РФ). Статус гражданина включает наряду с правоспособностью также и дееспособность. Последняя представляет собой способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ). Дееспособность возникает у гражданина в полном объеме только с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18 лет, а в случаях, когда закон допускает вступление в брак до 18 лет, – со времени вступления в брак; достигшие 16 лет несовершеннолетние, которые работают по трудовому договору (контракту) или занимаются предпринимательской деятельностью, могут быть объявлены полностью дееспособными в порядке, предусмотренном ст. 27 ГК РФ. Сделки от имени малолетних (тех, кто не достиг 14 лет) могут совершать их законные представители: родители, усыновители, опекуны. Отдельные исключения из этого правила составляют мелкие бытовые сделки, сделки по распоряжению средствами, которые предоставлены законным представителем (а с его согласия – третьим лицом) для определенной цели или для свободного распоряжения, а также сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды. Малолетний вправе заключать самостоятельно все такие сделки, если только они не требуют нотариального удостоверения или государственной регистрации. Тем самым, например, договор дарения недвижимости малолетнему должен быть заключен от имени одаряемого его законным представителем (ст. 28 ГК РФ). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет помимо названных могут заключать самостоятельно любые другие сделки, в том числе с недвижимостью, только с письменного согласия законных представителей: родителей, усыновителей и попечителей. Указанного согласия не требуется для сделок, связанных с распоряжением своим заработком, стипендией и иными доходами, а также в некоторых других случаях, предусмотренных в п. 2 ст. 26 ГК РФ.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Статья 2 Федерального закона РФ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" признает иностранным гражданином физическое лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и имеющее доказательства наличия гражданства (подданства) иностранного государства, а лицом без гражданства – физическое лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации и не имеющее доказательств наличия гражданства (подданства) иностранного государства.¹³

В силу ст. 1202 ГК РФ иностранным признается юридическое лицо, учрежденное в иностранном государстве. Статус иностранного юридического лица подтверждается выпиской из торгового реестра иностранного государства либо иным документом, предусмотренным законодательством соответствующего государства.

В соответствии со ст. 62 Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором. ¹⁴Соответственно ст. 2 ГК РФ предусматривает, что правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом. Таким образом, для ограничения прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц необходимо прямое указание в федеральном законе. Примером может служить ст. 14 Федерального закона РФ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации", рассматривающая в качестве одной из гарантий для иностранных инвесторов то, что они могут участвовать в приватизации объектов государственной и муниципальной собственности путем приобретения права собственности на государственное и муниципальное имущество или доли, долей (вклада) в уставном (складочном) капитале приватизируемой организации на условиях и в порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о приватизации государственного и муниципального имущества. В силу ст. 15 Закона об иностранных инвестициях еще одной гарантией для иностранных инвесторов служит то, что приобретение ими права на земельные участки, другие природные ресурсы, здания, сооружения и иное недвижимое имущество осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. При этом право аренды земельного участка может быть приобретено коммерческой организацией с иностранными инвестициями на торгах (аукционе, конкурсе), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Существуют и другие случаи, применительно к которым в законе содержится специальное указание на наличие у иностранцев определенного права. Например, ст. 9 Закона РФ "О недрах" предусматривает, что выступать в качестве пользователя недр могут субъекты предпринимательской деятельности, в том числе иностранные граждане и юридические лица, если федеральными законами не установлены ограничения предоставления права пользования недрами.¹⁵

Отсутствия ограничительного указания на этот счет в законе достаточно для признания соответствующего права (национального режима) за иностранцем.

Российские юридические лица. К этой группе участников соответствующих отношений относятся юридические лица, учрежденные в Российской Федерации в соответствии с действующим в стране законодательством. Гражданский кодекс РФ делит юридические лица на коммерческие, для которых основной целью их деятельности служит извлечение прибыли (хозяйственные общества и товарищества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия), а также некоммерческие – те, которые не преследуют цель извлечения прибыли и не распределяют ее между участниками (п. 1 ст. 50 ГК РФ). Коммерческие организации, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также отдельных видов некоммерческих организаций, в отношении которых имеется специальное на этот счет указание в законе, обладают общей правоспособностью, означающей возможность совершать любые не противоречащие закону сделки. Некоммерческие организации, а также унитарные предприятия могут приобретать только такие гражданские права и нести гражданские обязанности, которые соответствуют целям деятельности, указанным в их уставах. Совершенные за этими пределами сделки признаются недействительными (ничтожными).

В соответствии со ст. 2 Федерального закона "О международных договорах Российской Федерации" международными признаются межгосударственные и межправительственные организации. Основанием для создания тех и других служит международный договор. Международные организации наделены помимо публичной и гражданской правоспособностью.

Иностранные государства. Имеется в виду, что иностранные государства признаются самостоятельным субъектом не только публичного, но и частного права.

Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования, будучи собственниками недвижимости, могут зарегистрировать свои права на эту недвижимость. Имущество, составляющее собственность РФ, а также собственность субъектов РФ и муниципальную собственность, можно разделить на две группы. Первую группу составляет имущество, закрепленное за государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Другая часть имущества, не закрепленная за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, составляет казну Российской Федерации или субъекта Федерации. Для управления этим имуществом создано специальное ведомство – Федеральное казначейство Российской Федерации, которое по поручению Правительства и Министра финансов осуществляет операции со средствами федерального бюджета, принимает участие в обслуживании государственного внутреннего и внешнего долга страны, ведет учет государственной казны и т.д.

От имени указанных субъектов при регистрации прав на недвижимость могут выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане. Хотя об этом прямо не сказано, но очевидно, что юридические лица и граждане должны обладать соответствующими полномочиями в виде доверенности.

Соответственно, когда регистрируются права на недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями, государственная пошлина не взимается.¹⁶

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог, необходимо отметить следующее. Недвижимостью по российскому гражданскому законодательству может являться только вещь, но не имущество как более объемная категория. Действующий гражданский кодекс не содержит четкого определения понятия недвижимости, ограничиваясь установлением одного признака – прочной связи с землей, который понимается как невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению. Кроме того, ГК РФ приводит перечень объектов недвижимости, носящий открытый характер и дополняемый, в частности, Законом о государственной регистрации прав. Часть данных объектов относится к недвижимости в силу своих природных свойств, часть отнесена к недвижимости велением законодателя. Представляется обоснованным исключить из перечня недвижимости предприятие как имущественный комплекс, помещения, а так же суда и космические объекты. При этом предприятие более целесообразно закрепить в законодательстве как особый имущественный объект, не являющийся недвижимостью. Помещения, как жилые, так и нежилые, следует рассматривать как часть сложной вещи – строения, а за лицом признавать долю в праве собственности на строение, соответствующую в натуре помещению. Говоря о сущностных признаках недвижимости, которые должны найти отражение в его легальном определении, необходимо отметить следующие. Недвижимость всегда является индивидуально-определенной, в отличие от движимых вещей, которые могут быть определены родовыми признаками. Данный признак обусловлен тем, что положение недвижимости не изменяется в пространстве, в силу чего можно четко описать ее границы. Именно благодаря данному качеству стал возможен учет недвижимости, который обеспечивает стабильность гражданского оборота. Недвижимость является вещью. Это означает, что недвижимость всегда имеет четкие пространственные границы, которые позволяют идентифицировать ее местоположение. Наконец, недвижимость имеет связь с землей. Данная связь может быть неразрывной (например, в отношении земельных участков) или такой, разрыв которой причинит несоразмерный ущерб самой вещи или повлечет затраты, несоизмеримые с ее стоимостью (строения).

Таким образом, под недвижимостью следует понимать индивидуально-определенную вещь, которая имеет прочную связь с землей в целом как природным ресурсом, и перемещение которой невозможно, причинит несоразмерный ущерб вещи либо повлечет затраты, несоизмеримые с ее стоимостью.

Было выяснено, что недвижимое имущество являлось и является предметом постоянного внимания юридической науки. Легализация современным российским гражданским правом частной собственности не только на всю совокупность объектов недвижимости, но даже и на отдельные группы таких объектов немедленно в той или иной степени включает в коммерческий оборот всю систему недвижимого имущества. Процедура оформления недвижимости упростилась: законом установлены закрытые перечни сведений, которые должны содержаться в кадастре. Причем за внесением изменений или получением сведений из кадастра теперь нужно обращаться в один орган, что снижает затраты времени и сил.

В связи с этим, подводя итог исследованию данной темы, можно предложить некоторые способы совершенствования законодательства в области регулирования правоотношений:

1) Из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, следует исключить такие объекты, как леса, многолетние насаждения, а также обособленные водные объекты и внести в Лесной и Водный Кодексы РФ соответствующие изменения, так как объектами недвижимости являются не сами леса и водные объекты, а те земельные участки на которых они расположены.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе также исходит из необходимости исключения из перечня недвижимого имущества лесов и многолетних насаждений, поскольку «недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Отчетливо видно, что даже в законодательном определении «лесной фонд» речь идет не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена» .

2) Дополнить ст. 130 ГК РФ указанием новых объектов недвижимого имущества с целью детализации их правового режима. К числу таких объектов относятся: помещения (жилые и нежилые), так как в юридической литературе получила распространение точка зрения, в соответствии с которой помещение является недвижимостью в силу закона, когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения не признавались объектом недвижимости

3) Имущественные комплексы (в том числе предприятия), являясь особыми объектами гражданских прав, в силу собственной конструкции элементно-структурных отношений не могут быть недвижимыми вещами (недвижимостью), равно как распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов.

4) Необходимо на законодательном уровне предать имущественному комплексу особый статус объекта недвижимого имущества, так как входящая в состав имущественного комплекса недвижимость отдельно либо в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по ее поводу.

В условиях развития рыночных отношений государство должно уделять больше внимания отношениям, связанным с недвижимым имуществом; приводить в соответствие с реалиями нормативные акты и устранять их противоречивость.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Российская газета. – 2009. – 21 января.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Федеральный закон РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. Федерального закона РФ от 06.12.2011 № 405-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 1994.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. Федерального закона РФ от 01.04.2012 № 26-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2005.

4. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. Федерального закона РФ от 12.12.2011 № 427-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44.

5. Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (в редакции от 06.12.2011 N 401-ФЗ) // Российская газета. - 2001. - № 35

6. Федеральный закон от 31.05.2002 № 62-ФЗ "О гражданстве Российской Федерации" (в ред. Федерального закона РФ от 28.06.2009 № 127-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 22. - Ст. 2031.

2 . Судебная и арбитражная практика

1. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Постановления Правительства РФ от 22.11.2006 № 710) // Российская газета. – 1998. – 04 марта.

2. Постановление Правительства РФ от 01.12.2004 № 703 "О Федеральном казначействе" (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.12.2011 № 1147) // Собрание законодательства РФ. – 2004. – № 49. – Ст. 4908; Российская газета. – 2004. – 08 декабря.

3. Приказ Минюста РФ от 03.12.2004 № 183 "Об утверждении Общего положения о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации" (в ред. Приказа Минюста от 20.12.2007 № 244) // Российская газета. – 2004. – 15 декабрь.

3 . Специальная научная и учебная литература

1. Абраменков М.С. Наследственное право России в 1835 – 1917 г.г. / М.С. Абраменков // Наследственное право. – 2011. – № 4. – С. 3 – 8.

2. Аверьянова Н.Н. Развитие положений о земле и других природных ресурсах в конституционном законодательстве России / Н.Н. Аверьянова // Конституционное и муниципальное право. – 2010. – № 5. – С. 44 – 46.

3. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. / В.А. Алексеев. – М.: Волтерс Клувер, 2007. – 504 с.

4. Аликумова Г.Ю. Некоторые проблемы квалификации объектов гражданских прав / Г.Ю. Аликумова // Общество и право. – 2009. – № 5. – С. 126 – 130.

5. Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание / П. Виноградов // Бюллетень нотариальной практики. – 2009. – № 2. – С. 22-24.

6. Германов А.В. Земельный участок в системе вещных прав. / А.В. Германов. – М.: Статут, 2011. – 144 с.

7. Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву / А.Е. Захарова // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / А.Е. Захарова. – М.: Статут, 2008. – 418 с

8. Кияшко В.А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве / В.А. Кияшко // Журнал российского права. – 2008. – № 11. – С. 12-15.

9. Козлов С.С. Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / С.С. Козлов // Нотариус. – 2009. – № 1. – С. 56-59.

10. Лысенко А.Н. Имущество в гражданском праве России. / А.Н. Лысенко. – М.: Деловой двор, 2010. – 200 с.

11. Медведева И.Л. Особенности регистрации договоров на жилые помещения / И.Л. Медведева // Бюллетень нотариальной практики. – 2010. -№ 6. – С. 16 – 17.

12. Радченко С.Д. Злоупотребление правом в гражданском праве России. / С.Д. Радченко. – М.: Волтерс Клувер, 2010. – 224 с.

13. Улюкаев В.Х. Земельное право: учебник / В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов и др. – М.: Частное право, 2010. – 344 с.

14. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. / В.В. Чубаров. – М.: Статут, 2008. – 336 с.

15. Яковлев В.Ф. О Концепции развития гражданского законодательства РФ / В.Ф. Яковлев // Вестник ВАС. – 2009. – № 11. – С. 16.

1 . Гражданский кодекс Российской Федерации. Федеральный закон РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. Федерального закона РФ от 06.12.2011 № 405-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 1994.

2 Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. / В.А. Алексеев. – М.: Волтерс Клувер, 2007. – 504 с.

3 Аликумова Г.Ю. Некоторые проблемы квалификации объектов гражданских прав / Г.Ю. Аликумова // Общество и право. – 2009. – № 5. – С. 126 – 130.

4 Улюкаев В.Х. Земельное право: учебник / В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов и др. – М.: Частное право, 2010. – 344 с.

5 Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. / В.В. Чубаров. – М.: Статут, 2008. – 336 с.

6 Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в ред. Федерального закона РФ от 12.12.2011 № 427-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44.

7 . Германов А.В. Земельный участок в системе вещных прав. / А.В. Германов. – М.: Статут, 2011. – 144 с.

8 Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву / А.Е. Захарова // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / А.Е. Захарова. – М.: Статут, 2008. – 418 с

9 Кияшко В.А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве / В.А. Кияшко // Журнал российского права. – 2008. – № 11. – С. 12-15.

10 . Кияшко В.А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве / В.А. Кияшко // Журнал российского права. – 2008. – № 11. – С. 12-15.

11 Медведева И.Л. Особенности регистрации договоров на жилые помещения / И.Л. Медведева // Бюллетень нотариальной практики. – 2010. -№ 6. – С. 16 – 17.

12 Улюкаев В.Х. Земельное право: учебник / В.Х. Улюкаев, В.Э. Чуркин, В.В. Нахратов и др. – М.: Частное право, 2010. – 344 с.

13 Яковлев В.Ф. О Концепции развития гражданского законодательства РФ / В.Ф. Яковлев // Вестник ВАС. – 2009. – № 11. – С. 16

14 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Российская газета. – 2009. – 21 января.

15 Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (в редакции от 06.12.2011 N 401-ФЗ) // Российская газета. - 2001. - № 35

16 Лысенко А.Н. Имущество в гражданском праве России. / А.Н. Лысенко. – М.: Деловой двор, 2010. – 200 с