Тема 2: Пользование жилыми помещениями по договору найма и по

Договору социального найма жилого помещение.

Расторжение договоров найма и социального найма.

Выселение из жилых помещений.

1.Содержание и юридическая природа права пользования жилым помещением на основании договора коммерческого найма и договора социального найма жилого помещения.

2.Права и обязанности нанимателя по договору социального найма и по договору коммерческого найма жилых помещений.

3.Права и обязанности наймодателя по договору социального найма и коммерческого найма жилого помещения.

4.Договор поднайма. Временные жильцы.

5.Условия и порядок обмена жилыми помещениями.

6.Расторжение договоров социального и коммерческого найма жилых помещений.

7.Выселение из жилых помещений:

-судебный порядок выселения с предоставлением другого жилого помещения.

-судебный порядок выселения без предоставления жилых помещений

-административный порядок выселения.

1.Договор коммерческого найма

Выделяются принципиальный отличия.

Это консенсуальный договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по этому договору может быть только физическое лицо. С юридически лицом – договора аренды, безвозмездного пользования.

Объект договора (предмет, существенное условие) – жилой дом, квартира. Часть квартиры, часть жилого дома. В любом случае – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Форма договора – простая письменная. Ни сам договор, ни условия не требуют государственной регистрации независимо от срока. При смене собственника договор сохранят силу на тех же условиях, на тот же срок.

Наймодатель – либо собственник, либо уполномоченное им лицо. Не исключена возможность – государство, муниципальное образование, т.е. публичное образование.

Жилое помещение не должно находиться в жилищном фонде социального использования.

Постановление мэрии «О порядке заключения договора коммерческого найма».

Цена договора – статья 682 ГК РФ. Устанавливается самими сторонами, не является существенным условием договора. Исключение: в муниципальном образовании цены и тарифы устанавливаются органами местного самоуправления (одинаковые для всех).

Договор – срочный, максимальный срок – 5 лет. Если в договоре срок не указан – не более 5 лет. Выделяется краткосрочный договор коммерческого найма – не более 1 года. К нему не применимы некоторые условия общего договора коммерческого найма: не предоставляется возможность поднайма, вселения ременных жильцов, права преимущественного найма (п. 2 ст. 683 ГК).

Основание возникновения обязательств – сам договор (единый юридический факт).

Плата за коммунальные услуги – общее правило – платит наниматель, если иное не установлено договором.

Лица, постоянно проживающие с нанимателем. Все лица должны быть поименованы в договоре, иначе – выселение. Исключение – когда наймодатель согласился на их вселение. ГК требует соблюдения нормы жилой площади. Исключение – вселение несовершеннолетних детей – без согласия наймодателя, проживающих лиц и без соблюдения нормы жилой площади.

Особый статус лиц, постоянно проживающих – равный объём прав, но нет обязанностей. Ответственным за их действия перед наймодателем является сам наниматель.

Варианты:

• наниматель может быть заменён другим совершеннолетним гражданином, проживающим в жилом помещении, с согласия наймодателя;

• лица, постоянно проживающие с нанимателем, могут (не обязаны), известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие лица выступают сонанимателями.