6.Расторжение договора коммерческого найма

Наниматель может расторгнуть договор коммерческого найма в любое время, известив наймодателя за 3 месяца. Наймодатель вправе расторгнуть в случаях:

• невнесения платы нанимателем в течение 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок (меньше – нельзя). Исключение – краткосрочный договор – 2 месяца;

• разрушение или порча жилого помещения.

• могут быть предусмотрены и другие основания (п. 3 ст. 687 ГК).

Проживать совместно именно с собственником не обязательно.

Вопрос – кто является членами семьи собственника – решается с использованием статьи 53 ЖК (по аналогии).

Собственник не обязан вселять никого, кроме несовершеннолетних детей.

Пока члены семьи собственника являются таковыми, они сохраняют право пользования жилым помещением.

Иной порядок пользования может быть установлен собственником при вселении членов семьи в жилое помещение (ст. 127 ЖК).

Часть первая статьи 558 ГК. Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Расторжение договора социального найма. Выселение из жилых помещений

В соответствии со ст. 10 ЖК установлено общее правило: никто не может быть выселен из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, иначе, как по основаниям, предусмотренным законом.

Существует 2 порядка расторжения договора:

• добровольный (части 1, 2 ст. 89 ЖК);

• принудительный.

Статья 89 ЖК. Расторжение договора найма жилого помещения

Наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда.

Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда может быть расторгнуть по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом.

7.Судебный порядок выселения

По последствиям судебного решения о расторжении договора социального найма выделяются:

1. выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения;

2. выселение граждан с предоставлением другого жилого помещения;

3. выселения граждан без предоставления другого жилого помещения.

Первое имеет место в случаях:

• если дом подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд;

• если дом подлежит переоборудованию в нежилой;

• если дом грозит обвалом.

Во всех трёх случаях основанием к выселению является решение соответствующего административного органа.

Если дом подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд, либо если дом подлежит переоборудованию в нежилой, то выселенным гражданам должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение той организацией, которой отводится земельный участок, либо которая станет владельцем переоборудованного в нежилой дома. Если же дом подлежит сносу по причине технического износа (старости), то жилое помещение должна предоставлять та организация, которой принадлежит этот дом.

Если дом грозит обвалом, то граждане должны быть выселены в другое жилое помещение, которое предоставляет той организацией, на балансе которой находится этот дом. Должно быть техническое заключение об угрозе обвала.