Право собственности хозяйственных товариществ

В составе имущества полных и коммандитных (на вере) товариществ выделяется складочный капитал. Он представляет собой условную величину - суммарную денежную оценку вкладов участников (учредителей). Вкладом в имущество товарищества могут быть как вещи, так и права (в том числе корпоративные и исключительные), имеющие денежную оценку (п. 6 ст. 66 ГК). Обычно общая стоимость имущества товарищества превышает величину складочного капитала, ибо охватывает также стоимость иного имущества, принадлежащего такой коммерческой организации (ее доходы и приобретенное за их счет имущество).

Складочный капитал делится на доли участников, соответствующие их вкладам в имущество (капитал) юридического лица. Однако данное обстоятельство не делает этот капитал объектом долевой собственности участников. Доли в складочном капитале товарищества являются правами требования, а не долями в вещном праве. Именно они определяют объем прав участников, в том числе устанавливают, сколько они могут получить на дивиденд или на ликвидационную квоту в сравнении с другими участниками, сколько могут потребовать от товарищества при выходе из него и т.д.

Вместе с тем складочный капитал не является единственной гарантией удовлетворения требований возможных кредиторов товарищества. Поэтому закон не содержит каких-либо специальных требований к складочным капиталам товариществ, ибо при недостатке у них собственного имущества к неограниченной солидарной ответственности по их долгам могут быть привлечены их участники с полной ответственностью (полные товарищи), которые в этом случае отвечают перед кредиторами своим личным имуществом (ст. 75 ГК). Иначе говоря, имущество таких участников (товарищей) становится дополнительной гарантией для возможных кредиторов.

Однако некий складочный капитал, указанный в учредительном договоре товарищества, у него все-таки должен быть. Более того, к моменту регистрации товарищества каждый из участников полного товарищества обязан внести не менее половины своего вклада, а при невнесении оставшейся половины в срок, установленный учредительным договором товарищества, - уплатить товариществу 10% годовых с невнесенной части вклада, если иные последствия не установлены учредительным договором (п. 2 ст. 73 ГК). При уменьшении стоимости чистых активов полного товарищества до размера меньшего, чем первоначально зарегистрированный складочный капитал, оно не вправе распределять прибыль между своими участниками (п. 2 ст. 74 ГК). Ведь такое распределение производилось бы фактически за счет кредиторов, требования которых к товариществу в этом случае заведомо превышают размер его складочного капитала.

Пропорционально долям в складочном капитале распределяются между участниками полного товарищества прибыли и убытки (п. 1 ст. 74 ГК), если только их соглашением не установлен иной порядок (например, поровну). При выходе участника из полного товарищества он вправе потребовать выплаты ему стоимости части имущества товарищества, соответствующей его доле в складочном капитале, либо выдачи соответствующего имущества в натуре (п. 1 ст. 78 ГК). При этом размер имущества товарищества уменьшается, а доли оставшихся участников, соответственно, увеличиваются, т.е. арифметическое выражение доли ушедшего как бы прирастает к долям оставшихся товарищей. По соглашению участников или в соответствии с учредительным договором возможно и иное, например увеличение доли одного из участников, делающего в этом случае дополнительный взнос (вклад) в имущество товарищества.

Классическая конструкция полного товарищества исключает выпуск товариществом облигаций, в том числе с целью увеличения складочного капитала. Ведь последний в отсутствие специальных требований к его размеру не может служить гарантией получения облигационерами постоянного дохода (процента), поэтому для увеличения складочного капитала должны использоваться дополнительные вклады самих товарищей. По той же причине коммандитное товарищество (товарищество на вере) по общему правилу может прибегать к выпуску облигаций лишь на сумму вкладов коммандитистов (вкладчиков). Однако действующий ГК таких ограничений не содержит.

Поскольку полные товарищи в коммандите составляют полное товарищество, на коммандитное товарищество, соответственно, распространяются положения о полном товариществе (п. 2 и п. 5 ст. 82 ГК). Имущество, являющееся объектом права собственности товарищества на вере, составляется из вкладов полных товарищей и коммандитистов-вкладчиков. Пропорционально этим вкладам распределяются и дивиденды всех участников. Полные товарищи вправе приобретать вклады (паи) коммандитистов (лишь бы в таком товариществе оставался хотя бы один вкладчик).

Вкладчики, выходя из коммандиты, вправе претендовать лишь на получение своего вклада (из причитающейся на него части прибыли), а не части всего имущества товарищества (пп. 3 п. 2 ст. 85 ГК). При ликвидации коммандитного товарищества, в том числе в случае банкротства, вкладчики имеют преимущественное перед полными товарищами право на получение своих вкладов из остатка имущества товарищества (т.е., по сути, становятся кредиторами последней очереди в отношении товарищества), а после этого вправе также участвовать в распределении остатка имущества наряду с полными товарищами (реализуя свое право на ликвидационную квоту) (п. 2 ст. 86 ГК) <1>.

--------------------------------

<1> Этот статус коммандитиста также отличает конструкцию товарищества на вере в ГК РФ от классических подходов (ср.: Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Т. I. Введение. Торговые деятели (Серия "Классика российской цивилистики"). М., 2003. С. 344 и сл.).

Право собственности хозяйственных обществ

Из вкладов участников хозяйственных обществ составляется уставный капитал. Как и складочный капитал товарищества, уставный капитал хозяйственного общества является суммарной денежной оценкой вкладов участников (п. 1 ст. 90, п. 1 ст. 99 ГК) и разделяется на их доли (в акционерных обществах закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" // СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785; N 28. Ст. 3261; 1999. N 1. Ст. 2; 2002. N 12. Ст. 1093 (далее - Закон об обществах с ограниченной ответственностью).

При этом он, разумеется, не становится объектом долевой собственности участников, как и другое имущество общества (стоимость которого, как правило, значительно превышает размер уставного капитала). Однако уставный капитал обществ в отличие от складочного капитала товариществ является единственной гарантией удовлетворения требований возможных кредиторов общества (если не считать обществ с дополнительной ответственностью, в которых существует субсидиарная ответственность участников перед кредиторами общества определенной частью личного имущества). Поэтому к уставному капиталу обществ закон предъявляет специальные требования.

Прежде всего это касается минимального размера уставного капитала обществ, который не может быть менее суммы, равной либо 100-кратному (для обществ с ограниченной и дополнительной ответственностью и акционерных обществ закрытого типа), либо 1000-кратному (для акционерных обществ открытого типа) размеру минимальной оплаты труда в месяц, установленной законодательством на дату представления учредительных документов общества для регистрации (п. 1 ст. 14 Закона об обществах с ограниченной ответственностью; ст. 26 Закона об акционерных обществах <1>).

--------------------------------

<1> См.: Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1; N 25. Ст. 2956; 1999. N 22. Ст. 2672; 2001. N 33 (часть I). Ст. 3423; 2002. N 12. Ст. 1093; N 45. Ст. 4436; 2003. N 9. Ст. 805; 2004. N 11. Ст. 913; N 15. Ст. 1343 (далее - Закон об акционерных обществах).

Уставный капитал общества с ограниченной ответственностью к моменту регистрации общества должен быть оплачен не менее чем наполовину, а оставшаяся неоплаченной часть подлежит оплате его участниками в течение первого года деятельности общества (ст. 16 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Не требуется однако, чтобы каждый из участников (учредителей) оплатил к моменту регистрации половину своего вклада (доли) в уставном капитале. Не менее половины акций акционерного общества при его создании должны быть оплачены учредителями полностью в течение трех месяцев с момента его государственной регистрации, а остальные - в течение года, если меньший срок для оплаты не предусмотрен договором о создании общества (п. 1 ст. 43 Закона об акционерных обществах). Кроме того, не полностью оплаченные акции не дают владельцам права голоса. Учредители акционерного общества обязаны при его создании приобрести все его акции, оплатив их по номиналу (с тем чтобы они не смогли создать такое общество исключительно за счет средств других акционеров). В дальнейшем акции оплачиваются акционерами по их реальной, рыночной стоимости, однако не ниже номинала (иное означало бы автоматическое уменьшение уставного капитала общества).

Доли участия (акции) могут оплачиваться как деньгами, так и иным имуществом. Неденежный вклад, оплачиваемый иным имуществом, должен быть оценен учредителями (участниками) общества по взаимному соглашению, а при его значительном размере подлежит независимой экспертной оценке <1> с тем, чтобы стоимость уставного капитала была реальной, а не фиктивной (такая проверка не требуется для любых вкладов в складочный капитал товариществ, ибо здесь завышение оценки не грозит потерями для возможных кредиторов). При этом в акционерных обществах независимый оценщик должен привлекаться для определения рыночной стоимости имущества, передаваемого в оплату акций, безотносительно к его стоимости (абз. 3 п. 3 ст. 34 Закона об акционерных обществах), а в обществах с ограниченной ответственностью - при стоимости такого имущества, превышающей 200 минимальных размеров оплаты труда (абз. 2 п. 2 ст. 15 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).

--------------------------------

<1> См.: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813; 2002. N 4. Ст. 251; N 12. Ст. 1093; N 46. Ст. 4537; 2003. N 2. Ст. 167; N 9. Ст. 805.

Размер уставного капитала общества ни при каких условиях не может быть менее установленного законом минимума. В противном случае общество подлежит ликвидации, ибо его кредиторы не смогут рассчитывать даже на установленный законом минимум. Разумеется, нет препятствий для восполнения этого капитала, если участники общества не хотят его ликвидации. Более того, уменьшение уставного капитала общества по сравнению с зарегистрированным (хотя бы и до величины, превышающей установленный законом минимум) также существенно ослабляет гарантии кредиторов общества. Ситуация не меняется и в том случае, когда, несмотря на наличие зарегистрированного (оплаченного) капитала, у общества появляются долги на сумму, заведомо превышающую этот капитал.

В связи с этим закон устанавливает требование определенного соответствия между уставным капиталом общества и его чистыми активами <1>. Если размер чистых активов общества в конце второго и каждого последующего финансового года его работы (когда уставный капитал общества должен быть не только объявлен, но и полностью оплачен) уменьшится ниже размера уставного капитала, общество обязано объявить и зарегистрировать это уменьшение (п. 4 ст. 90, п. 4 ст. 99 ГК; п. 4 ст. 35 Закона об акционерных обществах; п. 3 ст. 20 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Предварительно должны быть извещены все кредиторы общества, получающие право требовать досрочного исполнения или прекращения соответствующих обязательств с возложением на общество всех убытков, а до их извещения регистрация уменьшения уставного капитала исключается. Ясно, что в такой ситуации общество не вправе объявлять и выплачивать дивиденды своим участникам, ибо это, по сути, будет осуществлено за счет кредиторов общества.

--------------------------------

<1> Чистые активы - это разность между принимаемой к расчету суммой активов (стоимостью имущества) общества и суммой его обязательств (пассивов), определяемая по данным бухгалтерского учета. Конкретные правила расчета чистых активов акционерных обществ установлены Порядком оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденным совместным Приказом Министерства финансов РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29 января 2003 г. // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2003. N 18.

Уменьшение уставного капитала акционерного общества в соответствии со ст. 101 ГК и ст. ст. 29, 30, 72 Закона об акционерных обществах может производиться путем уменьшения номинальной стоимости всех акций общества либо путем сокращения их общего количества (в том числе в результате приобретения и последующего погашения части акций самим обществом). Решение об этом вправе принять только общее собрание акционеров. При этом уставный капитал общества не может стать менее предусмотренного законом минимального размера.

Увеличение уставного капитала обществ разрешается только после полной оплаты объявленного ими капитала (п. 6 ст. 90, п. 2 ст. 100 ГК), поскольку оно должно отражать реальное увеличение имущества и не служить фактическому освобождению его участников от исполнения обязанности по полной оплате уставного капитала. В акционерных обществах увеличение уставного капитала производится либо путем увеличения номинальной стоимости размещенных среди акционеров акций, либо путем размещения дополнительных акций (в пределах заранее определенного уставом количества акций, которые называются объявленными, но не размещенными акциями) (ст. 28 Закона об акционерных обществах) <1>. При этом в соответствии с п. 3 ст. 25 Закона об акционерных обществах могут появляться дробные акции (части акций) <2>. В обществах с ограниченной ответственностью при увеличении уставного капитала за счет его имущества пропорционально увеличивается номинальная стоимость долей всех его участников (без изменения размера их долей) <3>.

--------------------------------

<1> См. п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 ноября 2003 г. N 19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах" // Вестник ВАС РФ. 2004. N 1.

<2> Эта весьма неудачная конструкция получила критическую оценку в литературе (подробнее см.: Ем В.С., Ломакин Д.В. Новое в акционерном законе о дробных акциях // Вестник Московского университета. Право. 2002. N 4).

<3> См. п. п. 9, 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 1999 г. N 90/14 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" // БВС РФ. 2000. N 3; Вестник ВАС РФ. 2000. N 2.

С этим же связаны и ограничения на выпуск акционерным обществом облигаций (п. 2 ст. 102 ГК; п. 3 ст. 33 Закона об акционерных обществах), которые установлены и в п. 2 и п. 3 ст. 31 Закона об обществах с ограниченной ответственностью. Общество не вправе выпускать облигации на сумму более уставного капитала (или превышающую величину специального обеспечения, предоставленного обществу в этих целях третьими лицами) и ранее его полной оплаты с тем, чтобы данный капитал не мог формироваться как заемный.

Акционерное общество может приобретать собственные акции только в двух случаях: при уменьшении уставного капитала и при выкупе акций по требованию акционеров, голосовавших против принятия некоторых важных решений либо не принимавших участия в таком голосовании (ст. 72 и ст. 75 Закона об акционерных обществах). Такого рода действия весьма нежелательны как для самого общества, так и для его кредиторов и акционеров, ибо влекут уменьшение чистых активов (за счет которых осуществляется приобретение акций), а иногда и уставного капитала, а также создают возможность использования акций исполнительным органом общества или его членами в собственных интересах. Поэтому и в названных ситуациях приобретение обществом собственных акций ограничивается определенными условиями (ст. 73 Закона об акционерных обществах), а приобретенные обществом акции либо сразу погашаются (с соответствующим уменьшением уставного капитала), либо реализуются обществом в срок не позднее года с момента их приобретения (а в течение этого года не предоставляют права голоса, не учитываются при подсчете голосов и по ним не начисляются дивиденды). Аналогичные в принципе правила применяются и к случаям, когда общество с ограниченной ответственностью приобретает доли в собственном уставном капитале (п. 5 ст. 93 ГК; ст. ст. 23, 24 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).

Следует иметь в виду, что действительная стоимость доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, как правило, значительно превышает размер первоначального взноса в уставный капитал (номинальную стоимость доли), ибо отражает прирост имущества нормально работающего общества. С учетом этого осуществляется оплата доли выходящего участника другим (или новым) участником либо самим обществом. В акционерном обществе данное обстоятельство отражается в форме увеличения рыночной стоимости его акций.

К числу особенностей правового режима имущества, принадлежащего на праве собственности хозяйственным обществам, относится необходимость создания резервных и других специальных фондов. Фонды представляют собой часть имущества общества (обычно в денежной форме), имеющую строго целевое назначение, которое определено законом или уставом общества.

В акционерных обществах создается резервный фонд, который служит для покрытия убытков, а также для выкупа облигаций и акций общества при отсутствии или недостатке иных средств. Он формируется путем обязательных ежегодных отчислений от прибыли до достижения установленных уставом общества размеров. Такие отчисления должны составлять не менее 5% чистой прибыли, а размер резервного фонда должен быть не менее 5% от его уставного капитала (п. 1 ст. 35 Закона об акционерных обществах). В этих обществах могут также создаваться фонды акционирования наемных работников общества (за счет которого они могут приобрести акции своего общества на льготных условиях), фонды для выплаты дивидендов по привилегированным акциям общества и др.

Общества с ограниченной ответственностью вправе, но не обязаны создавать резервный фонд, размеры которого определяются уставом конкретного общества <1>. Кроме того, в соответствии со ст. 27 Закона об обществах с ограниченной ответственностью их участники могут быть обязаны вносить вклады в имущество общества, не являющиеся вкладами в его уставный капитал, а направляемые в иные (специальные) фонды общества.

--------------------------------

<1> Подробнее см.: Комментарий к Федеральному закону "Об обществах с ограниченной ответственностью" (постатейный) / Отв. ред. В.В. Залесский. М., 1998. С. 109 (автор комментария - О.М. Козырь).

Открытые акционерные общества обязаны к публичному ведению дел, т.е. к периодической (ежегодной) публикации в средствах массовой информации, доступных для акционеров общества, своих годовых отчетов, бухгалтерских балансов, счетов прибылей и убытков и некоторых других данных, подтвержденных независимым аудитором (п. 1 ст. 92, п. 3 ст. 88 Закона об акционерных обществах) <1>. К публичному ведению дел обязано и общество с ограниченной ответственностью в случае публичного размещения им облигаций или иных ценных бумаг (п. 2 ст. 49 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).

--------------------------------

<1> Подробнее об обязанности раскрытия обществом информации о своей деятельности см.: Комментарий к Федеральному закону "Об акционерных обществах" (постатейный) / Под ред. Г.С. Шапкиной. 3-е изд. М., 2002. С. 357 (автор комментария - И.Ш. Файзутдинов).

Право собственности производственных

и потребительских кооперативов

Основу имущества всякого кооператива составляет его паевой фонд, разделенный на паи (доли) его участников (членов) и составляющий минимальную гарантию интересов его возможных кредиторов. Пай члена кооператива, как и доля участника общества или товарищества, представляет собой право требования, распространяющееся на все имущество кооператива, а не только на паевой фонд <1>.

--------------------------------

<1> Поэтому пай определяет, в частности, размер выплат (или выдач) выходящему участнику, так как последний вправе потребовать передачи ему стоимости части всего имущества кооператива, а не только части паевого фонда (п. 1 ст. 111 ГК). Соответственно этому и оплата пая вновь принимаемым членом кооператива предполагает оплату соответствующей части имущества кооператива, а не только первоначального паевого взноса.

Паевой фонд формируется за счет паевых взносов членов кооператива в течение первого года его деятельности. При этом к моменту регистрации производственного кооператива каждый участник обязан оплатить не менее 10% паевого взноса, определенного уставом кооператива. В потребительских кооперативах размер обязательной оплаченной части паевого взноса может быть и выше. Например, для сельскохозяйственных потребительских кооперативов он составляет 25% (п. 8 ст. 35 Закона о сельскохозяйственной кооперации) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Федеральный закон от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" // СЗ РФ. 1995. N 50. Ст. 4870; 1997. N 10. Ст. 1120; 1999. N 8. Ст. 973; 2002. N 12. Ст. 1093; 2003. N 2. Ст. 160, 167; N 24. Ст. 2248 (далее - Закон о сельхозкооперации).

Закон не содержит специальных требований к размеру паевого фонда кооператива, в частности, из-за наличия дополнительной (хотя и ограниченной) ответственности членов кооператива по его долгам при недостатке у кооператива собственного имущества (п. 2 ст. 107, п. 4 ст. 116 ГК; п. 2 ст. 37 Закона о сельхозкооперации), что в известной мере напоминает статус складочного капитала товарищества.

В качестве паевого взноса может быть принято любое имущество, в том числе имущественные права (если иное не установлено уставом кооператива). В частности, в паевой фонд сельскохозяйственного производственного кооператива, созданного в форме сельскохозяйственной или рыболовецкой артели (колхоза), передаются принадлежавшие гражданам земельные участки (либо земельные доли). Закон о сельхозкооперации (п. 4 и п. 6 ст. 35) предусматривает также возможность установления уставом сельхозкооператива обязанности внесения его участниками "дополнительных паев" (взносов) (ср. п. 4 ст. 116 ГК). Оценка паевого взноса, превышающего 250 минимальных размеров оплаты труда, требует подтверждения независимого оценщика (п. 2 ст. 10 Закона о производственных кооперативах) <1>, исключающего завышение его размера.

--------------------------------

<1> См.: Федеральный закон от 8 мая 1996 г. N 41-ФЗ "О производственных кооперативах" // СЗ РФ. 1996. N 20. Ст. 2321; 2001. N 21. Ст. 2062; 2002. N 12. Ст. 1093 (далее - Закон о производственных кооперативах).

Паевой фонд производственного кооператива может быть увеличен по решению его общего собрания либо путем увеличения размера паев (за счет части доходов кооператива), либо путем внесения его членами "дополнительных паев" (взносов) (п. 10 ст. 35 Закона о сельхозкооперации). Он должен быть уменьшен в случае, если по окончании второго и каждого последующего года стоимость чистых активов производственного кооператива окажется меньше стоимости его паевого фонда (п. 4 ст. 10 Закона о производственных кооперативах). Об уменьшении паевого фонда должны быть проинформированы кредиторы кооператива, которые вправе в этом случае потребовать досрочного исполнения или прекращения соответствующих обязательств кооператива.

В производственных кооперативах возможно объявление части их имущества неделимыми фондами (абз. 2 и 3 п. 1 ст. 109 ГК). Такие фонды не делятся на паи участников, и из них не производятся выплаты при выходе из кооператива. Раздел этих фондов возможен лишь при ликвидации кооператива после удовлетворения претензий его кредиторов. Они создаются по единогласному решению членов кооператива (если уставом кооператива не установлено иное), которые таким образом, по сути, отказываются от возможных требований части своего имущества.

В кооперативах обычно создаются резервный фонд и другие специальные имущественные фонды (например, фонд финансовой взаимопомощи в кредитном потребительском кооперативе граждан). В сельхозкооперативах обязательно создание резервного фонда в качестве неделимого в размере не менее 10% от стоимости паевого фонда (п. 6 ст. 34 Закона о сельхозкооперации). Виды, размеры, порядок образования и использования таких фондов определяются уставом конкретного кооператива.

Право собственности некоммерческих организаций

Закон подчеркивает, что некоммерческие юридические лица допускаются в имущественный (гражданский) оборот со строго целевым назначением, предусмотренным их уставами. Поэтому они обладают целевой правоспособностью и могут использовать принадлежащее им на праве собственности имущество лишь для достижения тех целей, которые прямо предусмотрены их учредительными документами (п. 4 ст. 213 ГК). В этом смысле некоммерческие организации, будучи частными собственниками, тем не менее в большей степени ограничены в своих возможностях, нежели иные частные собственники.

Участники таких организаций не имеют не только вещных, но и никаких иных прав на их имущество, а в случае ликвидации созданных ими некоммерческих организаций не получают даже права на ликвидационную квоту <1>. Соответствующий остаток имущества может быть использован в целях, прямо указанных в их учредительных документах или в законе.

--------------------------------

<1> Исключение в этом отношении составляют некоммерческие партнерства, участники которых могут получать при выходе из такой организации часть ее имущества (в пределах стоимости своего первоначального взноса, кроме членских взносов) и вправе претендовать на ликвидационную квоту (в тех же пределах), если иное не установлено законом или учредительными документами партнерства (п. 3 ст. 8, п. 2 ст. 20 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" // СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145; 1998. N 48. Ст. 5849; 1999. N 28. Ст. 3473; 2002. N 12. Ст. 1093; N 52 (часть II). Ст. 5141; 2003. N 52 (часть II). Ст. 5031 (далее - Закон о некоммерческих организациях)). В этом отражается преимущественно предпринимательский (коммерческий) характер деятельности такого рода организаций, заставляющий сомневаться в их некоммерческой природе.

Некоммерческие организации могут иметь в своей частной собственности недвижимость в виде зданий, сооружений, жилищного фонда и земельных участков, а также различное движимое имущество (оборудование, транспортные средства, различные объекты производственного, социально-культурного и благотворительного назначения, деньги и ценные бумаги). Объектами их собственности является имущество созданных ими учреждений.

В рамках своих уставных задач (целей деятельности) они вправе осуществлять приносящее прибыль производство товаров или оказание услуг, быть участниками хозяйственных обществ (и вкладчиками в товариществах на вере), а также создавать другие некоммерческие организации. Профсоюзам предоставлено право учреждать банки <1>, а общественным объединениям - участвовать в хозяйственных товариществах <2>. Лишь ассоциации и союзы юридических лиц, в том числе объединения коммерческих и некоммерческих организаций, не вправе осуществлять никакую предпринимательскую деятельность непосредственно от своего имени (п. 1 ст. 121 ГК).

--------------------------------

<1> См. п. 6 ст. 24 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 10-ФЗ "О профессиональных союзах, их правах и гарантиях деятельности" // СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 148; 2002. N 12. Ст. 1093; N 30. Ст. 3029, 3033; 2003. N 27 (часть I). Ст. 2700; 2003. N 50. Ст. 4855; 2004. N 27. Ст. 2711.

<2> См. п. 4 ст. 12 Федерального закона от 11 августа 1995 г. N 135-ФЗ "О благотворительной деятельности и благотворительных организациях" // СЗ РФ. 1995. N 33. Ст. 3340; 2002. N 12. Ст. 1093; N 30. Ст. 3029; 2003. N 27 (часть II). Ст. 2708 (далее - Закон о благотворительной деятельности).

Однако никакие некоммерческие организации не вправе распределять доходы (прибыль), полученные от допускаемой для них предпринимательской деятельности, между своими участниками (членами). Более того, целевой характер их деятельности требует строгого соответствия между указанными в учредительных документах задачами и характером участия в имущественном обороте. Поэтому, например, право некоммерческих организаций на учреждение хозяйственных обществ и товариществ по смыслу Закона должно ограничиваться возможностью создания ими средств массовой информации и других пропагандистско-информационных предприятий, предприятий культурно-зрелищного и тому подобного характера, тогда как участвовать в качестве акционеров они, очевидно, могут практически в любых акционерных обществах.

Законом могут устанавливаться специальные (дополнительные) ограничения на предпринимательскую деятельность некоммерческих организаций отдельных видов и на источники их доходов. Так, благотворительным организациям разрешено создавать хозяйственные общества только как "компании одного лица", ибо они не могут участвовать там совместно с другими лицами <1>. Они обязаны также в течение одного года использовать на благотворительные цели не менее 80% переданных им денежных пожертвований и все пожертвования в натуральной форме (п. 4 ст. 16 Закона о благотворительной деятельности).

--------------------------------

<1> См. ст. 37 Федерального закона от 19 мая 1995 г. N 82-ФЗ "Об общественных объединениях" // СЗ РФ. 1995. N 21. Ст. 1930; 1997. N 20. Ст. 2231; 1998. N 30. Ст. 3608; 2002. N 11. Ст. 1018; N 12. Ст. 1093; N 30. Ст. 3029; 2003. N 50. Ст. 4855; 2004. N 27. Ст. 2711 (далее - Закон об общественных объединениях).

Для некоторых некоммерческих организаций законом установлена обязанность публичного ведения дел, т.е. периодической (ежегодной) публикации для всеобщего сведения отчетов об использовании своего имущества либо обеспечения к ним открытого доступа. Такая обязанность прямо предусмотрена для всех фондов, общественных объединений и благотворительных организаций (п. 2 ст. 118 ГК; ст. 29 Закона об общественных объединениях; ст. 19 Закона о благотворительной деятельности), участие которых в имущественном обороте по общему правилу должно преследовать общеполезные (в этом смысле - публичные, а не частные) цели.

В установленных законом случаях некоторые виды имущества, принадлежащего некоммерческим организациям, могут получать специальный правовой режим. Таков, например, режим находящегося в собственности религиозных организаций движимого и недвижимого имущества богослужебного назначения. На данное имущество не может быть обращено взыскание кредиторов религиозных организаций <1>.

ТЕМА: 5. ПРАВО ПУБЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

В процессе реформирования российской экономики сложились следующие организационно-хозяйственные конструкции функционирования государственной формы собственности:

- два вида государственных унитарных предприятий, основанные на праве либо хозяйственного ведения, либо оперативного управления;

- три вида акционерных обществ с участием государства:

а) капитал на 100 процентов принадлежит государству;

б) государству принадлежит контрольный пакет акций либо "золотая акция";

в) акции, принадлежащие государству, не образуют контрольного пакета.

В настоящее время сложилась ситуация, когда из-за отсутствия четких критериев необходимости создания и функционирования принадлежащей государству собственности существующее количество федеральных государственных унитарных предприятий и учреждений, объектов недвижимости и долей государства в акционерных обществах не в полной мере соответствуют его потребностям и возможностям. В результате государство зачастую не в состоянии эффективно управлять и осуществлять действенный контроль за принадлежащей ему собственностью <3>.

--------------------------------

<3> См.: Закупень Т.В. Управление государственной собственностью в условиях реформирования российской экономики // Журнал российского права. 2001. N 8.

Основные доходы от управления государственной собственностью формируются за счет:

- доходов от приватизации государственной собственности;

- дивидендов по акциям, находящимся в собственности государства;

- прибыли государственных унитарных предприятий, перечисляемой в бюджет;

- доходов от сдачи в аренду государственного имущества.

Получение части прибыли от государственных унитарных предприятий не является перспективным источником доходов бюджета, так как предусматривается их сокращение путем приватизации и преобразования в другие организационно-правовые формы <4>.

--------------------------------

<4> См.: Государственные и муниципальные финансы: Учебник / Под ред. В.А. Слепова, С.И. Лушина. М.: Экономистъ, 2006. С. 323.

Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования выступают в финансовых отношениях на равных правах с другими участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

От имени Российской Федерации и ее субъектов органы государственной власти в рамках их компетенции могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде.

От имени муниципальных образований органы местного самоуправления в рамках их компетенции могут приобретать и осуществлять финансовые и другие права и обязанности.

По специальному поручению при принятии финансовых и других решений от имени Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований выступают государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение на право хозяйственного ведения или оперативного управления. Средства соответствующего бюджета и другое государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации, казну субъекта Федерации <5>.

--------------------------------

<5> См.: Бабич А.М., Павлова Л.Н. Указ. соч. С. 687.

Решение о передаче имущества в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность принимается в случае:

- отсутствия необходимости использовать имущество для федеральных нужд;

- если имущество необходимо для обеспечения осуществления полномочий исполнительных органов власти субъекта Российской Федерации или решения вопросов местного значения в соответствии с Федеральными законами от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и иными нормативными актами Российской Федерации.

Политика в отношении организаций, остающихся в собственности государства, строится на том, что они действуют на расстоянии вытянутой руки от государства и предусматривает наличие четко поставленных целей, которым подчинена их деятельность, мониторинг их текущей деятельности, а также ответственность руководителей за достигнутые результаты. При всем разнообразии методов государственного участия в деятельности предприятий в государствах с развитой рыночной экономикой выделяются три основные формы организации предприятий:

- бюджетные (казенные) предприятия;

- государственные (публичные) корпорации;

- смешанные государственно-частные акционерные общества. Для унитарных предприятий предусмотрено два вида их организации;

- унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения;

- унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления (казенное предприятие).

Вместе с тем нельзя не обратить внимание на классификацию имущества, принадлежащего на праве собственности публичным образованиям. Здесь прежде всего следует отметить, что субъектами права государственной собственности являются Российская Федерация и субъекты Федерации. Действующее законодательство восприняло теорию множественности субъектов государственной собственности, а также ее деление на два уровня: уровня федеральной собственности и собственности субъекта Федерации. В соответствии со статьей 72 Конституции РФ разграничение государственной собственности отнесено к предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. В силу статьи 214 ГК РФ разграничение государственной собственности осуществляется в порядке, установленном законом. А до его принятия действует Постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". Постановлением определены следующие группы объектов:

- объекты, относящиеся исключительно к федеральной собственности, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий. В данную группу включены объекты, составляющие основу национального богатства страны; объекты, необходимые для обеспечения функционирования федеральных органов власти и управления и решения общероссийских задач; объекты оборонного производства; объекты отраслей, обеспечивающих жизнедеятельность народного хозяйства России в целом и развитие других отраслей народного хозяйства; прочие объекты. Их перечень приведен в приложении N 1 к Постановлению;

- объекты федеральной собственности, которые могут передаваться в государственную собственность субъектов Федерации (приложение N 2). Постановлением установлен порядок принятия решений о передаче имущества и компетенция органов власти в этой сфере. Практика передачи объектов из федеральной собственности в собственность субъектов Федерации получила широкое распространение <6>;

--------------------------------

<6> См.: Закупень Т.В. Указ. соч.

- объекты, относящиеся к муниципальной собственности (приложение N 3);

- объекты, не указанные в приложениях 1 - 3, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, передаются в государственную собственность субъектов Федерации. До момента определения соответствующего собственника они относятся к федеральной собственности.

Объекты, находящиеся в собственности субъектов Федерации, могут быть переданы ими в собственность входящих в их состав муниципальных образований <7>.

--------------------------------

<7> См.: Ершова И.В. Проблемы правового режима государственного имущества в хозяйственном обороте. М.: ЮНИТИ, 2001. С. 51.

Именно на уровне федерального закона должен быть решен вопрос и о перечне имущества, которое может находиться исключительно в государственной собственности.

В такой перечень должны быть включены следующие группы объектов:

- природные ресурсы, служащие удовлетворению потребностей общества и являющиеся народным достоянием (природные парки, заказники, заповедники и др.);

- имущество, предназначенное для обслуживания деятельности самого государства (государственная казна, средства бюджета Российской Федерации, имущество Центрального банка РФ, золотой запас, валютный фонд, федеральная связь и т.п.);

- имущество, обеспечивающее оборону страны и безопасность государства (имущество вооруженных сил, государственный материальный резерв и т.п.);

- имущество, обеспечивающее функционирование и развитие всего народного хозяйства страны (ценные недра, земли, водные ресурсы, воздушное пространство и проч.).

Перечень имущества, которое может находиться в исключительной федеральной собственности, должен стать определяющим и по отношению к перечню имущества, не подлежащего приватизации и определяемого программой приватизации.

Имущество, которое отнесено законом к исключительной федеральной собственности государства, не может передаваться в собственность иных субъектов. В отношении его использования должен быть определен особый режим на законодательном уровне. Такой режим, в частности, должен предусматривать неотчуждаемость объектов, порядок пользования ими, возможность и механизм включения в хозяйственный оборот.

При этом следует согласиться с мнением авторов, которые полагают, что понятие исключительной государственной собственности и достояния народов должны быть тождественными. Понятие достояния народов теряет юридическое значение и превращается в своего рода социологическую категорию <8>.

--------------------------------

<8> См.: Закупень Т.В. Указ. соч.

Документом, подтверждающим право собственности субъектов права государственной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной собственности и собственности субъектов Федерации. Кроме закрепления порядка разграничения государственной собственности нормативными правовыми актами они осуществляются нормативными договорами, заключаемыми между Российской Федерацией и ее субъектами.

Излагая правовые основы разграничения государственной собственности, нельзя не отметить, что практика реализации закрепленных правовыми актами норм еще очень далека от совершенства. Ни на уровне Российской Федерации, ни на уровне субъектов не решены вопросы определения собственника всех объектов, что, в частности, не дает возможности регистрировать права на недвижимое имущество и получить свидетельство о внесении в реестр имущества.

Ученые-правоведы выделяют следующую классификацию государственного имущества применительно к имуществу государственных хозяйствующих субъектов:

- в зависимости от участия в производственной деятельности - имущество производственного и непроизводственного назначения. Помимо экономического значения данная классификация учитывается при решении вопроса об исчислении амортизационных отчислений по основным средствам, погашении стоимости нематериальных активов;

- в зависимости от выполняемой функции в процессе воспроизводства - производственные фонды и фонды обращения <9>;

--------------------------------

<9> См.: Заменгоф З.М. Правовой режим имущества хозяйственных органов. М., 1972. С. 20 - 21.

- в зависимости от порядка перенесения стоимости на стоимость выпускаемой продукции (по частям или в одном производственном цикле), длительности использования, стоимости объектов, источников их формирования - основные и оборотные средства.

Долгие годы в научной литературе не затихали споры по поводу соотношения понятий "основные средства" и "основные фонды", "оборотные средства" и "оборотные фонды". В настоящее время в нормативных правовых актах понятия "основные средства" и "основные фонды" различаются четко. Так, согласно правилам, установленным Общероссийским классификатором основных фондов, утвержденным Постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. N 359, под основными фондами понимаются производственные активы, используемые неоднократно или постоянно в течение длительного периода, но не менее одного года для производства товаров, оказания рыночных и нерыночных услуг. Далее ОКОФ подразделяет основные фонды на материальные основные фонды (основные средства) и нематериальные основные фонды (нематериальные активы). Что же касается понятия "оборотные фонды", то из законодательства оно практически исчезло, поскольку поглощено понятием "оборотные средства". Это свидетельствует о правильности позиции тех ученых, которые рассматривали данные понятия как тождественные <10>.

--------------------------------

<10> См.: Цимерман Ю.С. Правовой режим основных и оборотных средств государственного промышленного предприятия. М., 1967. С. 19.

В учебной и научной литературе при рассмотрении вопроса о правовом режиме отдельных видов имущества хозяйствующих субъектов традиционно сопоставляются оборотные и внеоборотные, материальные и нематериальные активы. Данное сопоставление, безусловно, правомерно. Но при этом необходимо иметь в виду, что подобное деление имущественных и финансовых фондов организаций осуществляется в законодательстве о бухгалтерском учете и не всегда соотносится с гражданско-правовым пониманием имущества. Например, в состав нематериальных активов включается деловая репутация, которая в соответствии со статьей 150 ГК РФ относится к нематериальным благам и поэтому в силу статьи 128 ГК РФ не входит в состав имущества, а является самостоятельным объектом гражданских прав.

В связи с этим заслуживает внимания исследование по поводу соотношения объектов гражданских прав и бухгалтерского учета, предпринятое в учебнике "Предпринимательское право", подготовленном коллективом кафедры предпринимательского права МГУ им. Ломоносова <11>. Сложно согласиться с позицией авторов, которые предлагают включать такие нематериальные блага, как деловая репутация и деловые связи в понятие имущества, аргументируя свою позицию тем, что "если это нематериальное благо может быть возмездно передано, т.е. может иметь денежную оценку, оно должно быть признано имуществом" <12>.

--------------------------------

<11> См.: Предпринимательское право: Учебник / Под ред. Е.П. Губина и П.Г. Лахно. М., 2001. С. 185 - 187.

<12> См.: Артеменков С.В. Права на имущество юридических лиц: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2000. С. 8, 9.

Представляется, что возможность возмездной передачи или денежной оценки не является основанием для включения таких объектов в состав имущества с позиции гражданско-правовых отношений. В целях бухгалтерского учета данный вид объектов включается в нематериальные активы и учитывается на балансе предприятия. Таким образом, существует определенная коллизия норм различных отраслей права, что еще раз подтверждает тезис о неоднозначном использовании термина "имущество" в хозяйственном обороте.

Между тем приведенные выше характеристики и виды имущества также будут приниматься во внимание при рассмотрении вопроса об учете имущества хозяйствующими субъектами.

Рассмотренные нами классификации имущества имеют не только теоретическое, но и практическое значение, поскольку отнесение объекта к тому или иному виду оказывает непосредственное влияние на установление правового режима имущества.

Вопрос о правовом режиме имущества является одним из дискуссионных в юридической литературе, особенно советского периода. Ряд авторов предлагали определять правовой режим имущества как объем прав, осуществляемый в отношении тех или иных видов имущества теми хозяйственными органами, за которыми это имущество закреплено <13>. Ю.С. Цимерман и С.М. Корнеев включали в понятие правового режима имущества также правомочия органов хозяйственного руководства по управлению имуществом, закрепленным за предприятием <14>. З.М. Заменгоф предлагала более широкое понятие правового режима имущества, дополняя его порядком формирования различных видов имущества и наделением ими хозяйственных органов <15>.

--------------------------------

<13> См.: Певзнер А.Г., Субоцкий Ю.В. Правовые основы управления промышленностью. М., 1966. С. 45.

<14> См.: Цимерман Ю.С. Правовой режим оборудования промышленного предприятия // Советское государство и право. 1963. N 2; Корнеев С.М. Имущественная самостоятельность предприятий в условиях экономической реформы. М., 1969. С. 13.

<15> См.: Заменгоф З.М. Указ. соч. С. 8.

В свою очередь, В.В. Лаптев указывал на то, что термин "правовой режим" означает установленный в правовых нормах порядок формирования материальных и финансовых ресурсов различных хозяйственных образований и управления ими со стороны этих образований и иных звеньев народного хозяйства <16>.

--------------------------------

<16> См.: Хозяйственное право. Общие положения / Под ред. В.В. Лаптева. М., 1983. С. 90 - 93.

По мнению М.С. Корнеева, понятием "правовой режим имущества" охватываются:

- установленный законодательством порядок приобретения предприятием прав;

- объем его прав и обязанностей по владению, пользованию и распоряжению имуществом;

- порядок и пределы реализации указанных прав;

- порядок обращения взыскания на отдельные вида имущества по требованиям кредиторов;

- пределы распоряжения имуществом со стороны вышестоящих органов (перераспределение, изъятие и т.п.) <17>.

--------------------------------

<17> См.: Корнеев М.С. Правовой режим имущественных фондов предприятий. М., 1975. С. 4.

В.С. Мартемьянов указывал, что правовой режим имущества означает существование внутри основных правовых форм (собственности или производных вещей хозяйственных прав) особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом в ходе хозяйствования <18>. Данная позиция также нашла отражение и в ряде других научных исследований <19>.

--------------------------------

<18> См.: Мартемьянов В.С. Хозяйственное право: Учебник. М., 1994. С. 145, 146.

<19> См.: Ершова И.В. Имущество и финансы предприятия: правовое регулирование. М., 1999. С. 60 - 62.

В связи с этим юридическая литература говорит об общем правовом режиме имущества (режим собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления и др.) и специальном правовом режиме отдельных его видов.

Специальный правовой режим может устанавливаться в отношении отдельных видов имущества, выделяемых по экономическим и (или) юридическим признакам; фондов, когда имущество обособляется и учитывается по особым правилам; капиталов и резервов, когда закон требует либо допускает их создание. Установление единых правил в отношении правового режима отдельных видов имущества, фондов, капиталов, резервов объясняется в первую очередь публичными интересами, заставляющими унифицировать данные нормы в целях:

- создания однотипного решения вопросов налогообложения;

- формирования единых институтов осуществления предпринимательской деятельности (например, одинакового правового значения уставного капитала, уставного фонда и проч.);

- ведения организациями учета имущества по единым правилам, с тем чтобы можно было контролировать исполнение обязательств перед государством.

Таким образом, в условиях российской экономики повышение эффективности управления государственной собственностью, уделение немаловажного места роли структуры, классификации и правового режима государственного имущества способно улучшить состояние бюджетной системы, дать позитивный импульс процессу структурной перестройки экономики и выводу ее на траекторию устойчивого развития.

ТЕМА: 6. ОГРАНИЧЕННЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

Помимо права собственности недвижимое имущество может быть объектом таких вещных прав, как право хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, сервитутов и некоторых других. И.А. Покровский еще в 1917 г. справедливо заметил, что "одним правом собственности мог бы удовлетворяться только разве самый примитивный экономический быт" <1>. Особенностью вещных прав является то, что они предоставляют их обладателю возможность непосредственного (независимо от какого-либо другого лица) воздействия на вещь. В российском законодательстве под вещными понимаются, прежде всего, права, указанные в п. 1 ст. 216 ГК РФ:

--------------------------------

<1> Покровский И.А. Указ. соч. С. 207.

- право собственности на недвижимость, включая земельный участок;

- право хозяйственного ведения имуществом;

- право оперативного управления имуществом;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

- сервитут (сервитут - это понятие многоаспектное. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения, а для обладателя сервитута последний рассматривается как вещное право).

Вместе с тем указанный перечень не является исчерпывающим, и к числу ограниченных вещных прав относят также и другие права (если соответствующее указание на это есть в правовых актах). Так, к числу вещных прав относится право членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением (ст. 292 ГК). В рамках данного диссертационного исследования будут рассмотрены особенности осуществления отдельных (не всех) вещных прав на недвижимое имущество.

При этом следует иметь в виду, что вещные права на такие разновидности недвижимости, как здания (сооружения) и земельные участки, различаются. В частности, земельные участки являются единственным объектом таких вещных прав, как бессрочное пользование и пожизненное наследуемое владение. Соответственно, на здания и сооружения последние не распространяются.

В отдельных случаях существуют противоречия между нормами ГК и ЗК относительно того, кто является субъектом указанных прав. Так, согласно п. 1 ст. 271 ГК собственники (в качестве которых могут выступать любые субъекты гражданского права) зданий, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приобретают право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если законом или договором не предусмотрено иное. Однако согласно ст. 20 (п. 1) ЗК субъектами этого права могут быть государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления. Представляется, что в таких случаях в правовом акте, который был принят позднее (в данном случае речь идет о Земельном кодексе РФ), необходимо принять специальную норму, в которой было бы указано, какой из правовых актов будет иметь преимущество.

Субъекты права хозяйственного ведения - государственные и муниципальные унитарные предприятия и субъекты права оперативного управления - казенные предприятия и учреждения наделены различным объемом прав на принадлежащее им недвижимое имущество. Так, согласно ст. 295 ГК указанным предприятиям запрещено продавать принадлежащее им недвижимое имущество, сдавать его в аренду, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества, а также иным способом распоряжаться им без согласия собственника. Что касается движимого имущества, то им указанные субъекты могут распоряжаться свободно.

Субъекты права оперативного управления - казенные предприятия могут распоряжаться закрепленными за ними движимыми и недвижимыми объектами только с согласия собственника этого имущества. Учреждения вообще не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете (ст. 298 ГК). Однако другой режим установлен в отношении недвижимого имущества, приобретенного в результате хозяйственной и иной деятельности, допускаемой учредительными документами учреждения. Такое имущество поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и учитывается на отдельном балансе.

Постоянное бессрочное пользование

Право постоянного бессрочного пользования земельным участком относится к числу так называемых ограниченных вещных прав. Поскольку речь идет о земельных участках, то правовой режим таких участков регулируется как нормами ГК РФ, так и ЗК РФ.

При этом нельзя не обратить внимания на то, что указанные правовые акты различно регулируют отдельные положения, связанные с этим правом, и в связи с этим возникает вопрос о том, какой из двух правовых актов будет иметь преимущество. По общему правилу преимущество должен иметь правовой акт, принятый позднее, или, другими словами Земельный кодекс РФ. Однако согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК. При этом преимущество будут иметь другие правовые акты только в том случае, если в ГК есть прямая отсылка к ним (то есть они будут рассматриваться в качестве специальных). Поскольку в ГК РФ нет отсылки к ЗК РФ, следует прийти к выводу о том, что преимущество должен иметь ГК. Однако есть и другая точка зрения, согласно которой нормы ЗК, регулирующие правовой режим права постоянного пользования землей, являются специальными по отношению к соответствующим нормам ГК <1>. По указанным выше причинам они все же не могут рассматриваться в качестве специальных, однако представляется, что законодатель должен прояснить свою позицию по этому вопросу.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Гражданское право. Часть первая" (отв. ред. В.П. Мозолин, А.И. Масляев) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2005.

<1> Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. В.П. Мозолина и А.И. Масляева. М., 2003. С. 417.

Следует отметить, что законодательству других стран наличие подобного права неизвестно. Как правильно было отмечено, практика регулирования земельных отношений за рубежом ограничивается двумя формами землевладения: собственностью и арендой. Но эти институты земельного права за рубежом необычайно развиты и приспособлены к требованиям землевладельцев и землепользователей, предоставив им широкий выбор возможностей в распоряжении и пользовании земельными участками. Так, в зарубежном праве институт земельной собственности часто представлен такими формами, как абсолютная собственность, пожизненная собственность, собственность на срок; существуют несколько десятков разновидностей земельной аренды, различающихся по срокам, формам и видам расчетов и т.д. <1>.

--------------------------------

<1> Земельное право / Под ред. Г.Е. Быстрова. М., 2006. С. 169.

Право постоянного бессрочного пользования в настоящее время возникает у указанных в законе юридических лиц на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных предоставлять земельные участки в такое пользование.

Субъектами постоянного (бессрочного) права пользования земельным участком могут быть как юридические лица (независимо от формы собственности), так и физические лица. Согласно п. 2 ст. 20 ЗК в настоящее время гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. А п. 3 указанной статьи ЗК установил, что право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

Возможности по распоряжению таким земельным участком ограничены. Владелец имеет право только передавать его другим лицам в аренду или в безвозмездное срочное пользование и только с согласия собственника. Однако если на таком участке есть здание или сооружение, принадлежащее владельцу участка на праве собственности, то, произведя отчуждение такого здания или сооружения, осуществляется передача приобретателю и принадлежащего ему права пользования этим земельным участком. Таким образом, можно говорить о том, что субъект права постоянного бессрочного пользования, совершая сделки по распоряжению недвижимостью, может в определенной степени распоряжаться и земельным участком.

В соответствии со ст. 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

В связи с продолжающимся процессом приватизации земельных участков значение права бессрочного пользования снизилось. В частности, Земельный кодекс Российской Федерации существенно ограничил круг субъектов права постоянного (бессрочного) пользования. Так, согласно п. 1 ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки могут предоставляться только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, не указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (в этом пункте речь идет о государственных и муниципальных учреждениях, федеральных казенных предприятиях, органах государственной власти и органах местного самоуправления), обязаны в срок до 1 января 2006 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность по своему желанию (религиозные организации - на право безвозмездного срочного пользования). Следует сразу отметить, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности для граждан сроком не ограничено.

Правило о необходимости переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности или аренды сформулировано недвусмысленно. Вместе с тем возникает вопрос о том, каковы же будут последствия его несоблюдения до 1 января 2006 г. Никаких санкций Закон в данном случае не содержит. Термин "переоформить" имеет не юридическое, а скорее, бюрократическое значение. Процедура так называемого переоформления права постоянного (бессрочного) пользования должна включать в себя как минимум два этапа: 1) отказ правообладателя от принадлежащего ему права; 2) приобретение (возникновение) нового права на землю (аренды либо права собственности). После отказа от права постоянного (бессрочного) пользования, сделанного в письменной форме, между организацией и органом власти должен заключаться договор аренды либо купли-продажи земельного участка. Однако лишить кого-либо какого бы то ни было права можно только на основании судебного решения. Таким образом, в случае отказа субъекта данного права на переоформление необходимо предъявление соответствующего иска и вынесение соответствующего решения. Однако следует учитывать позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 25 декабря 2003 г. N 512-О, согласно которому п. 2 ст. 3 Вводного закона к ЗК не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, не допускает внесудебного лишения имущества, а предусматривает лишь возможность изменения титулов прав на землю (Определение Конституционного Суда РФ от 25.12.2003 N 512-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Законодательного Собрания Нижегородской области о проверке конституционности положения абзаца первого пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие ЗК РФ") <1>.

--------------------------------

<1> Справочная правовая система "КонсультантПлюс".

Неисполнение данного требования не несет никаких гражданско-правовых последствий для правообладателей. Пропуск срока, установленного ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ, не влечет прекращения вещных прав и не является основанием для их отмены. Более того, в п. 3 ст. 20 ЗК РФ говорится, что ранее возникшие права постоянного (бессрочного) пользования землей у граждан и юридических лиц сохраняются. Таким образом, закон не ограничивает существование указанных вещных прав каким-либо сроком.

Следует иметь в виду, что на практике такие виды юридических лиц как садоводческие товарищества и дачные кооперативы, оформляют не только свое право собственности на определенные земельные участки (дороги, земли коллективного использования и т.д.), но и право собственности их членов на те земельные участки, которыми они ранее пользовались.

Право постоянного бессрочного пользования может прекращаться как по воле собственника, так и в случаях, предусмотренных в законе помимо его воли. В частности, это право может добровольно прекращаться при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок, а также если гражданин приватизирует его (п. 5 ст. 20, п. 1 ст. 45 ЗК). При этом следует иметь в виду, что отказ от прав не предполагает отказа от обязанностей по использованию земельного участка (п. 2 ст. 43 ЗК) до того момента, когда право официально прекратится.

Возникает вопрос, с какого момента при добровольном отказе от права прекращается право постоянного бессрочного пользования. Таким моментом следует считать не дату подачи заявления об отказе от прав на участок, а момент принятия решения органом государственной власти или органом местного самоуправления о согласии принять такой отказ и поступлении соответствующего земельного участка в распоряжение соответствующего органа (ст. 53 ЗК).

Согласно ст. 45 ЗК право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается принудительно при:

1) использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными статьями 7 и 8 ЗК РФ;

2) использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:

- отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

- нарушение установленного соответствующими нормами статей 95 - 100 ЗК РФ использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

- систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

- систематическая неуплата земельного налога;

4) неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 55 ЗК РФ;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 51 ЗК РФ.

Право пожизненного наследуемого владения

Право пожизненного наследуемого владения представляет собой особое вещное право граждан владеть и пользоваться земельным участком установленного размера в предусмотренном законом порядке и с определенной хозяйственной или потребительской целью. Оно восходит к временам Древнего Рима, когда земля предоставлялась гражданам из-за желания государства найти плательщиков налогов для обработки завоеванных неиспользованных земель. В римском праве это вещное право получило название "эмфитевзис". Характерными особенностями этого права были отчуждаемость и возможность наследования. Правовая природа этого права по-разному трактовалась в то время. Так, Гай рассматривал это право как аренду, тогда как император Зенон определял его как особое правоотношение, устанавливаемое особым договором <1>.

--------------------------------

<1> Римское частное право. М., 1994. С. 217.

В Средние века это право трансформировалось в так называемое чиншевое (искаженное латинское "census") право, суть которого состояла в том, что его субъект обладал широкими полномочиями по владению и пользованию, а также определенными правомочиями по распоряжению земельным участком <1>. Однако, несмотря на схожесть права пожизненного наследуемого владения с эмфитевзисом и чиншевым правом, первое имело все же целый ряд отличий от последних.

--------------------------------

<1> Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 55 - 56.

Появление этого права в России в начале 90-х годов было вызвано скорее политическими, чем экономическими причинами. Общество еще не было готово к появлению частной собственности на землю, однако всем было очевидно, что у земли должен был быть хозяин. Поэтому введение права пожизненного наследуемого владения было своего рода компромиссом, поскольку, с одной стороны, закрепляло земельный участок за конкретным лицом, наделяя его широкими полномочиями в отношении такого участка, а с другой стороны, не было формально правом частной собственности на землю. Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения предоставлялись только гражданам в виде приусадебного участка для ведения личного подсобного хозяйства, а также гражданам, решившим создать крестьянское (фермерское) хозяйство.

Право пожизненного наследуемого владения как вещное право впервые было введено Основами законодательства о земле Союза ССР и союзных республик от 28.02.90. Однако введение права частной собственности на землю сделало излишним существование права пожизненного наследуемого владения как особой разновидности вещных прав. Поэтому Указом Президента РФ от 24.12.93 N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" право пожизненного наследуемого владения из ЗК РСФСР было исключено. Вместе с тем в других федеральных законах, прежде всего в ГК РФ и ЗК РФ, это право сохранилось (хотя и с определенными ограничениями). По своему содержанию оно представляло собой завуалированную форму ограниченного права частной собственности на землю. Этот искусственно созданный институт не был присущ ни советскому земельному праву, ни дореволюционному российскому праву. Никаких экономических задач его введение также не решило. Поэтому в условиях все более широкого предоставления гражданам земельных участков в собственность стала вызывать сомнение необходимость существования этого вида прав на землю.

Вместе с тем, как уже было отмечено, пожизненное наследуемое владение к тому времени было уже предусмотрено рядом иных законов и нормативных правовых актов как Российской Федерации, так и ее субъектов, которые регулировали, например, предоставление земельных участков на указанном праве. Поэтому полностью отказаться от пожизненного наследуемого владения в 90-х годах не удалось, как не удалось отказаться от включения его в перечень видов прав на землю в новом Земельном кодексе РФ. В то же время сделан новый существенный шаг, который позволит в будущем отказаться от этого института, - предоставление земельных участков на этом праве вновь после введения в действие Земельного кодекса РФ производиться не будет, и, кроме того, существенно сужено содержание права пожизненного наследуемого владения. Представляется, что с течением времени физические лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, переоформят его на предоставляющее наиболее широкие возможности по распоряжению земельными участками право частной собственности на землю.

Следует иметь в виду, что новый Земельный кодекс возможности владельца земельного участка на праве пожизненного земельного участка в определенной мере сузил. Так, согласно п. 2 ст. 21 ЗК распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Однако в ст. 22 ЗК говорится о возможной аренде в виде исключения такого участка. В частности, если земельный участок перешел по наследству к несовершеннолетнему лицу, его законный представитель имеет право передать участок в аренду на срок до достижения наследником совершеннолетия.

Тем самым содержание данного титула вновь приведено в соответствие с его первоначальным правовым регулированием, в соответствии с которым единственной возможностью распоряжения принадлежащим на этом праве участком была его передача по наследству. Введенное ограничение на распоряжение земельным участком означает невозможность передачи такого участка в аренду или безвозмездное срочное пользование, как это предусмотрено ст. 267 ГК РФ. Таким образом, возникает противоречие между двумя правовыми актами и в связи с этим возникает вопрос о том, какой из двух правовых актов будет иметь преимущество. Аргументация в данном случае будет такая же, как и в отношении права постоянного бессрочного пользования, которая была дана выше. В любом случае это положение не должно применяться к ранее заключенным (до вступления в силу ЗК) договорам аренды или безвозмездного срочного пользования земельным участком.

Для того чтобы получить право распоряжения участком в полном объеме, его необходимо переоформить в собственность бесплатно при условии оплаты лишь сборов, установленных федеральными законами для регистрации нового права на землю. Необходимо подчеркнуть, что перерегистрация является правом, а не обязанностью лиц, владеющих участками на праве пожизненного наследуемого владения. Указанное положение Земельного кодекса РФ принято в развитие действующего земельного законодательства, направленного на поддержание стабильности прав на землю. Так, Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" было установлено, что находящиеся в пожизненном наследуемом владении граждан земельные участки сохраняются за ними в полном размере и что запрещается обязывать указанных граждан выкупать эти участки либо брать в аренду.

Можно отметить, что права землевладельцев по перерегистрации пожизненного наследуемого владения на право собственности расширились с принятием нового Земельного кодекса РФ. В настоящее время землевладельцам предоставлено право приватизировать весь земельный участок бесплатно, а в соответствии с ранее действовавшими положениями земельного законодательства та часть земельного участка, которая превышала установленные предельные нормы предоставления в собственность, при приватизации должна была быть выкуплена у местной администрации по договорной цене.

В статье 266 (п. 1) ГК РФ содержится правомочие владельца земельного участка возводить на этом участке здания, сооружения и другие объекты недвижимости, приобретая на них право собственности. Земельное законодательство значительно расширило условия пользования участком для землевладельца: ст. 41 ЗК РФ наделила всех землевладельцев и землепользователей, не являющихся собственниками земельных участков, таким же объемом правомочий пользования, каким пользуется собственник участка, предусмотренным ст. 40 Земельного кодекса. Правомочие возводить на участке объекты недвижимости на праве собственности - лишь одно из ряда других; он также вправе использовать для собственных нужд имеющиеся общераспространенные полезные ископаемые, осуществлять мелиоративные работы и др. Действующее земельное законодательство не содержит прямого запрета на возведение зданий, строений и сооружений на указанных земельных участках, ибо возможность (или невозможность) строительства на земельных участках определяется их целевым назначением. В действующем законодательстве содержится лишь указание на виды сооружений, которые могут быть возведены на соответствующем земельном участке. Так, на основании подп. 4 п. 1 ст. 19 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" на огородном земельном участке возможно возведение лишь некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений.

Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 21 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается. Однако на ранее выданные земельные участки это право сохраняется.

Как и любое другое право на земельный участок, право пожизненного наследуемого владения подлежит обязательной государственной регистрации и признается существующим с момента внесения в Единый государственный реестр прав.

Для права пожизненного наследуемого владения характерен особый субъектный состав. Субъектами этого права могут быть только граждане, что вытекает из природы этого права: переход его может быть осуществлен только после смерти гражданина.

Как следует из самого названия, право пожизненного наследуемого владения переходит по наследству. Основанием для приобретения права пожизненного наследуемого владения в таких случаях является наследование либо по закону, либо по завещанию с соблюдением установленной процедуры вступления в наследство, с обязательным получением свидетельства о праве на наследство, а также государственной регистрацией права нового субъекта этого права.

Как уже отмечалось, граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. При этом каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок. Правовой основой для этого является ст. 28 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан (процедура упрощенного оформления права собственности на земельные участки, которые принадлежат на праве пожизненного наследуемого владения, предусмотренная ФЗ от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", была дана ниже).

Право пожизненного наследуемого владения может быть прекращено как по воле собственника, так и в случаях, предусмотренных в законе, помимо его воли. В частности, это право может добровольно прекращаться при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок, а также если гражданин приватизирует его. В случае отсутствия у субъекта этого права наследников (либо они отказались от наследства, либо были признаны недостойными наследниками) земельный участок становится выморочным имуществом (ст. 1151 ГК). Соответственно, право пожизненного наследуемого владения прекращается и земельный участок становится собственностью государства.

Сервитут

Сервитут также относится к числу так называемых ограниченных вещных прав. Определение сервитута как права ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества совпадает с определением сервитута в ст. 274 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Таким образом, предметом сервитута всегда является недвижимость.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Сервитутным правам присущи права следования. Это значит, что они сохраняются за обладателем сервитута при переходе прав на недвижимое имущество, обремененное сервитутом, к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Во всех случаях сервитут обременяет имущество собственника, поскольку наряду с собственником недвижимости право пользования им приобретает другое лицо. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитуты могут быть определенным образом классифицированы. Традиционно в римском праве выделялись личные и вещные сервитуты. Личные сервитуты устанавливались в интересах конкретного лица и подразделялись на usufructus (узуфрукт) - право пожизненного пользования чужой непотребляемой вещью с правом извлекать из нее плоды, не повреждая при том и не изменяя саму вещь usus (узус) - пользователю вещи из плодов предоставлялось столько, сколько необходимо для удовлетворения собственных потребностей, habitation (абитацио) - право проживать в чужом доме или его части, operae animalium - право пользования чужими животными <1>. Что касается вещных сервитутов, то они в римском праве устанавливались в интересах неопределенного круга лиц (например, сервитут прогона скота по чужому участку).

--------------------------------

<1> Бартошек М. Римское право: понятие, термины, определения. М., 1989. С. 294 - 295.

Действующее законодательство Российской Федерации не применяет термин "личный сервитут", однако, как правильно отмечает Ю.К. Толстой, наше законодательство знает и личные сервитуты, хотя не называет их собственным именем (например, право завещательного отказа) <1>.

--------------------------------

<1> Гражданское право: Учебник / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М., 1998. С. 462.

Также их можно условно разделить на публичные и частные сервитуты. Понятие публичного сервитута дано в ст. 23 Земельного кодекса РФ, согласно которой публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

При этом согласно п. 7 ст. 23 ЗК в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Таким образом, специфика публичных сервитутов заключается в том, что их установление обусловлено не интересами конкретного собственника земельного участка, а общественными интересами и оно не связано непосредственно с нуждами соседнего земельного участка.

Перечень публичных сервитутов установлен в п. 3 ст. 23 ЗК, согласно которой могут устанавливаться публичные сервитуты для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора воды и водопоя;

6) прогона скота через земельный участок;

7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Таким образом, перечень публичных сервитутов, упомянутый в указанной статье, является закрытым, а необходимо сделать его открытым. Так, например, он может быть дополнен указанным в п. 3 ст. 98 ЗК правом на использование учебно-туристических троп и трасс, установленных по соглашению с собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков.

Нельзя не обратить внимание на то, что требование о проведении общественных слушаний является, по существу, декларативным и на практике не применяется, поскольку ни сама процедура, ни основания ее проведения в законодательстве не прописаны.

Письмом Госстроя России от 20 марта 2000 г. N НМ-1082/2 установлен перечень так называемых градостроительных ограничений и сервитутов, которые должны учитываться при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этот перечень включает следующие сервитуты, которые можно рассматривать в качестве публичных.

Так, земельный участок, предоставленный для строительства, реконструкции или благоустройства, здание, сооружение или их комплекс могут обременяться в установленном законодательством порядке такими сервитутами:

- ограничением на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу;

- ограничением на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка;

- условием соблюдать ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничения на использование которых устанавливается в законодательном порядке.

Иногда употребляется такое понятие, как сервитут, установленный в публичных интересах (п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Его следует отличать от понятия публичного сервитута. Например, в публичных интересах устанавливается сервитут для обслуживания водонапорной башни, снабжающей водой жителей населенного пункта и расположенной на частном земельном участке. В данном случае наличие сервитута не означает, что у всех жителей населенного пункта возникло право пользования данным земельным участком.

Частные сервитуты устанавливаются по соглашению сторон в соответствии с правилами гражданского законодательства. В нормах ГК, посвященных сервитутам, речь идет только о частных сервитутах. В отдельных случаях частные сервитуты наступают без соглашения сторон, в силу наступления юридических фактов, указанных в законе. Так, если продается здание или сооружение, расположенное на земельном участке, собственником которого является не продавец, а другое лицо, то у покупателя возникает право сервитута на этот земельный участок (п. 3 ст. 552 ГК).

Сервитутом, как было отмечено, может быть обременен не только земельный участок. Ограниченное пользование по закону возможно также зданием, строением, сооружением и другими объектами чужой недвижимости. В таких случаях обременение осуществляется применительно к правилам, установленным по отношению к земельному участку. Понятие "применительно" означает, что правила применяются к другим объектам недвижимости не в полном объеме: специфические нормы об ограниченном пользовании земельным участком во внимание не принимаются.

Высказывается мнение, что в данном случае речь может идти лишь о частном сервитуте, возникающем из договора, заключенного по требованию собственника земельного участка, вынужденного, например, пользоваться колодцем (водопроводом в чужом доме), находящимся на соседнем участке, как единственным источником питьевой воды для дачников, проживающих рядом по соседству. Это обременение для владельца источника питьевой воды может быть кратким, до оборудования новой артезианской скважины, или постоянным, если скважина не будет пробурена <1>. В настоящее время в большинстве случаев это действительно так, однако это не исключает возможности принятия специального закона, устанавливающего публичные сервитуты в отношении зданий и сооружений (например, упомянутые ограничения, установленные Градостроительным кодексом РФ).

--------------------------------

<1> Комментарий к ч. 1 ГК РФ / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2005. Ком. к ст. 277.

В литературе встречается и такая классификация сервитутов.

1. Право прохода или проезда через земельный участок. Такие сервитуты устанавливаются в целях безвозмездного и беспрепятственного обслуживания объектов инженерной инфраструктуры.

2. Право размещения и обслуживания объектов на земельном участке, в том числе под его поверхностью (межевые и геодезические знаки, опоры электросети и т.д.).

3. Право проведения на земельном участке определенных видов работ (изыскательские и исследовательские работы, строительные работы и т.д.) <1>.

--------------------------------

<1> Уиткин Б., Сарьян Е. Что такое сервитут // Государственная регистрация прав на недвижимость / Под ред. А.Р. Кирсанова. М., 2003. С. 486.

Нет четкого понимания и правового регулирования на сегодняшний день случаев возникновения сервитута в соответствии со ст. ст. 340, 553 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ, когда речь идет об ограниченном праве пользования земельным участком собственником здания, сооружения, находящегося на этом земельном участке.

Существует точка зрения, подтвержденная судебной практикой, что является неверной позиция о наличии в таком случае именно сервитута, речь должна идти об обязательственном праве, не предусмотренном нормами ГК РФ, но и не противоречащим ему. Данная позиция уже подтверждена судебной практикой. Такое ограниченное пользование должно возникать не на основании закона, а в силу договора между собственником здания и земельного участка (а иногда еще и арендатором земельного участка), содержащего условия ограничения пользования земельным участком. Государственной регистрации такой договор может подлежать по аналогии с договором аренды (конечно, в случае если в ГК РФ будут внесены соответствующие нормы о необходимости такой регистрации). Такая точка зрения имеет право на существование.

Толкование законом сервитута как обременения права собственности, отличное от его толкования в качестве вещного права в ГК РФ, неразрешенность этой ситуации в нормах ЗК РФ, регулирование публичного и частного земельных сервитутов разными нормативными актами (ЗК РФ И ГК РФ), несовершенство юридических моделей такого регулирования не позволяют формироваться правоприменительной практике указанных норм и отрицают существование сервитутов в земельных отношениях.

Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Кроме того, он может быть прекращен в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Право пользования жилым помещением

членами семьи собственника

В качестве вещного права лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, следует признать закрепленное в законе право пользования жильем членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении (ст. 292 ГК). О том, что данное право рассматривается в качестве вещного, говорит название гл. 18 ГК "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". В данной главе говорится только о праве собственности и правах членов семьи собственника на жилое помещение. Следовательно, право членов семьи собственника на жилое помещение и есть другое вещное право. В новом Жилищном кодексе РФ правам члена семьи посвящена ст. 31, которая также помещена в раздел II "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения". Таким образом, ЖК также подтверждает вещный характер этого права. Высказывалось мнение, что такие права обладали рядом прав, присущих личным сервитутам <1>. Обосновывалось это тем, что установлены они в отношении конкретных индивидуумов, непередаваемы; срок их действия ограничивается сроком жизни управомоченного лица, они неотчуждаемы, не могут быть заложены, не переходят по наследству и на них не может быть обращено взыскание.

--------------------------------

<1> Груздев В.В. Конструкция вещных прав на жилые помещения членов и бывших членов семьи собственника // Закон. 2005. N 6. С. 32.

О вещном характере этого права говорит и то обстоятельство, что члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, что также характерно для вещных абсолютных прав (п. 3 ст. 292 ГК).

Наконец, в соответствии с ранее действовавшей редакцией п. 2 ст. 292 ГК право членов семьи собственника на пользование жилой площадью сохранялось за ними и в случаях перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу, а также при прекращении ими семейных отношений с собственником. Таким образом, право членов семьи собственника на пользование жилой площадью характеризовалось наличием важнейшего признака вещного права - права следования.

Однако в последней редакции этого пункта, введенной Федеральным законом от 30.12.2004 N 213-ФЗ, было установлено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Таким образом, указанное право лишилось такого важнейшего признака вещного права, как право следования. Вместе с тем право членов семьи собственника на пользование жилой площадью по-прежнему следует рассматривать в качестве вещного, поскольку остальные признаки вещных прав сохранились.

Существуют некоторые различия в правовом регулировании этого вещного права в ГК и ЖК. Так, в первом случае используется понятие "член семьи собственника жилого помещения", тогда как во втором кроме понятия "члена семьи собственника" используется термин "гражданин, проживающий совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении".

Понятие члена семьи собственника дано в ст. 31 ЖК РФ, согласно которой речь идет, прежде всего, о лицах, связанных с собственником родственными или супружескими узами, однако сюда могут также входить нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Нельзя не обратить внимания на изменения, которые произошли в жилищном законодательстве по сравнению с ранее действовавшим законодательством. Так, если в старом ЖК решающим для признания гражданина членом семьи был факт совместного проживания и ведения общего хозяйства с нанимателем, то в настоящее время главное, чтобы гражданин был вселен в качестве члена семьи собственника. Вместе с тем для признания членом семьи собственника в смысле жилищного права супруга, родителей и детей необходим факт совместного проживания в принадлежащем собственнику жилом помещении. При этом родители супруга собственника не включены в категорию членов семьи собственника.

Члены семьи собственника имеют равные права на пользование жилым помещением (п. 2 ст. 31 ЖК). Однако эта норма носит диспозитивный характер, и в соглашении между собственником и членами его семьи может быть предусмотрено иное. Из этого следует, что члены семьи могут иметь как больший, так и меньший объем прав.

На последних, как и на собственника, возлагается обязанность использовать жилое помещение строго по назначению. По общему правилу член семьи собственника имеет право на использование всего жилого помещения. Иное может быть оговорено в специальном соглашении собственника жилого помещения и вселяемых лиц. В этом договоре может быть указано, что вселяемое лицо пользуется не всей квартирой, а одной комнатой; что право пользования предоставлено на определенное время и прекращается с истечением этого времени; что право пользования прекращается по требованию собственника, а также в силу других обстоятельств - например, при вступлении собственника жилого помещения в брак (сделка под отменительным условием - ст. 157 ГК). Соглашение о возникновении и прекращении права пользования жилым помещением, а также об иных условиях, на которых оно предоставлено, может быть пунктом брачного договора.

На дееспособных граждан, которые являются членами семьи собственника, возлагается солидарная с собственником ответственность. Таким образом, солидарная с собственником жилого помещения ответственность дееспособных членов семьи собственника заключается в том, что к каждому из них может быть предъявлено в полном объеме требование, вытекающее из пользования данным жилым помещением (например, по оплате коммунальных услуг).

ЖК специально выделяет такую категорию лиц, как бывшие члены семьи собственника жилого помещения (ранее действовавшее законодательство права таких лиц не регулировало). К ним относятся лица, прекратившие с собственником жилого помещения семейные отношения (речь идет о случаях расторжения брака либо признания его недействительным), а также лица, которые юридически более родственниками не являются (в частности, в результате усыновления или лишения родительских прав).

Важным нововведением жилищного законодательства является закрепление прекращения права пользования данным жилым помещением бывшим членом семьи собственника. Следует отметить, что это правило носит диспозитивный характер и соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (имеется в виду прежде всего брачный договор, но также и любое другое соглашение гражданско-правового характера) может быть предусмотрено иное.

Вместе с тем указанная норма не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Речь идет о тех лицах, которые по каким-либо причинам отказались участвовать в приватизации жилого помещения в момент ее проведения, хотя имели на это право.

Указанная норма направлена против недобросовестных граждан, которые вступали в брак исключительно для того, чтобы приобрести право пользования жилым помещением. Следует отметить, что правило о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи собственника не носит абсолютного характера. В частности, оно предоставляет определенные гарантии социально незащищенным категориям граждан. Так, согласно п. 4 ст. 31 ЖК, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Формулировка "отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением" означает, что у бывших членов семьи собственника нет другого жилого помещения в собственности, отсутствует право пользования жилым помещением по договору найма жилого помещения и нет достаточных денежных средств для приобретения или получения в наем иного жилого помещения. В таких случаях право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. В первоначальном варианте проекта ЖК такой срок был установлен в 1 год, однако впоследствии законодатель отказался от установления определенных сроков и решение этого вопроса было отдано на усмотрение суда.

Более того, если у собственника есть алиментные обязательства по отношению к бывшим членам семьи собственника (так, в силу ст. 90 СК РФ бывший супруг может получить право на получение алиментов от другого супруга), то суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Истечение установленного судом срока означает прекращение права пользования жилым помещением для бывшего члена семьи собственника, и, соответственно, он может быть выселен из занимаемого жилого помещения. Однако это правило носит диспозитивный характер, и в договоре между собственником и данным бывшим членом его семьи может быть предусмотрено иное. При этом до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании суда.

Следует отметить, что ЖК ничего не говорит о праве собственника жилого помещения произвести его отчуждение в тех случаях, когда брак был расторгнут или признан недействительным, а бывшие члены семьи продолжают в нем проживать. Очевидно, законодатель исходил из того, что поскольку бывшие члены семьи собственника жилого помещения теряют право пользования жилым помещением, то оговаривать это специально нет необходимости. Что касается жены, то в случае расторжения брака или признания его недействительным, она, несомненно, является бывшим членом семьи. Сложнее решается вопрос о признании таковыми детей собственника, которые по решению суда остаются с матерью. Следует отметить, что в подавляющем числе случаев бывшие члены семьи собственника вселялись в жилое помещение в период действия старого жилищного законодательства, которое в качестве основного признака признания гражданина членом семьи выделяло ведение совместного хозяйства. В судебной практике отмечены случаи, когда дети, которых при разводе оставляли матери, признавались бывшими членами семьи собственника на том основании, что они более не ведут совместное хозяйство с собственником жилого помещения. В связи с этим необходимо закрепить право несовершеннолетних детей на пользование жилым помещением до указанного судом срока (желательно до совершеннолетия), даже если формально они перестают быть членами семьи собственника.

Бывшие члены семьи собственника имеют те же права и несут те же обязанности и ответственность, что и члены семьи собственника. Бывшие члены семьи собственника, заключившие дополнительное соглашение с собственником данного помещения о порядке пользования таким помещением, имеют права, несут обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Возникает вопрос о том, подлежит ли указанное право государственной регистрации. Следует отметить, что на практике государственная регистрация этого права не происходит. Объясняют это тем, что "требование о государственной регистрации права пользования жилым помещением проживающими в них членами семьи собственника поставило бы реализацию прав указанных лиц, регулируемых жилищным, семейным и наследственным законодательством, в зависимость от акта государственной регистрации. В случае необходимости их регистрации перед учреждениями юстиции неизбежно встанет проблема определения субъектов этого права и оснований для его регистрации" <1>. Высказывалось также мнение о том, что права лиц, пользующихся жилым помещением, защищены в порядке ст. 558 ГК, предусматривающей, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением <2>.

--------------------------------

<1> Пискунова М.Г. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость / Под ред. А.Р. Кирсанова. М., 2003. С. 54.

<2> Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. М., 2004. С. 321.

С таким мнением вполне можно согласиться, поскольку признание гражданина членом семьи собственника жилого помещения для последующей регистрации его права пользования жилым помещением может вызвать некоторые сложности как организационного, так и правового характера. Вместе с тем в отдельных субъектах Федерации указанное право регистрировалось, что, несомненно, противоречило законодательству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, Постановлением правительства Москвы от 6 октября 1998 г. N 767 был утвержден Порядок регистрации прав пользования жилым помещением членами семьи собственника, которая производится на основании совместного заявления собственника жилого помещения и членов его семьи.

Особенности совершения сделок с недвижимостью

Правовой режим сделок с недвижимостью, как было показано выше, различен для разных сделок. Гражданский кодекс отдельно регулирует в качестве договорных подвидов только продажу недвижимости, продажу предприятий, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий. Логика законодателя не совсем понятна, поскольку в ГК есть отдельное правовое регулирование для сделок с указанными объектами и нет для земельных участков.

В отдельных случаях содержание обязательственных прав на недвижимое имущество, вытекающее из сделок с недвижимостью, может определяться достаточно широко. Так, доверительный управляющий в пределах установленных договором, по существу, осуществляет правомочия собственника.

Гражданский кодекс России предусматривает для сделок с недвижимостью весьма строгие формальные правила, обеспечивающие устойчивость прав владельцев недвижимости. Основанием перехода вещного права является в силу прямого указания закона (п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 235 ГК РФ) договор об отчуждении (купля-продажа, мена, дарение и др.), для возникновения у приобретателя на основании договора вещного права необходима также государственная регистрация перехода вещного права. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя по договору возникает с момента регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, механизм отчуждения недвижимости в российском праве образован совокупностью юридических фактов "обязательственный договор + регистрация".

Закон устанавливает специальные требования к форме сделок как основанию возникновения прав на недвижимое имущество. В частности, предусмотрена письменная форма сделки в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Для отдельных сделок с недвижимостью предусмотрена нотариальная форма (договор ренты). Так, согласно ст. 584 ГК договор ренты удостоверяется нотариально, а при отчуждении объекта недвижимости требуется также и государственная регистрация этой сделки в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Договор ренты входит в число немногих договоров, подлежащих государственной регистрации (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, договор дарения недвижимого имущества и некоторые др.), и служит ограничением (обременением) права собственности. Указание в законе на государственную регистрацию договора ренты дополняет необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимость и других вещных прав (ст. 131 ГК), т.е. создана система двойной регистрации (удостоверения) объектов недвижимости.

В законодательстве установлены определенные требования и к исполнению сделок с недвижимостью. Передача прав на недвижимое имущество, как правило, облекается в письменную форму (передаточные акты, разделительные балансы и т.д.). При этом, как отмечено в литературе, само по себе отражение в балансе фиксирует только факт передачи, но недостаточно для возникновения права собственности, которое возникает из других оснований <1>. Закон закрепляет также правило об исполнении обязательств по передаче имущества по месту нахождения земельного участка, здания, сооружения или другого недвижимого имущества (ст. 316 ГК РФ).

--------------------------------

<1> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Ставрополь, 1996. С. 113.

Особая процедура предусмотрена для сделок купли-продажи предприятия. Согласно п. 2 ст. 561 ГК РФ до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Не все сделки могут совершаться с недвижимыми вещами. Например, недвижимость не может продаваться по договору комиссии, поскольку такая сделка не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости, предполагающего регистрацию перехода права собственности на недвижимость, которая может осуществляться только по заявлению указанных в законе лиц. Комиссионер к их числу не относится (п. 23 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. N 85 "Обзор практики разрешения споров по договору комиссии") <1>.

--------------------------------

<1> Вестник ВАС РФ. 2005. N 1. С. 82.

Особенности правового режима совершения сделок с недвижимостью вновь вызвали к жизни такое понятие, как "оборот недвижимости". Этот термин был известен и в дореволюционной России. Так, И.А. Покровский рассматривал оборот недвижимости как совокупность обставленных различными и довольно сложными формальностями отчуждений недвижимостей, совершаемых у нас при посредстве крепостного порядка <1>. В.Б. Эльяшевич применял другой термин "поземельный оборот", под которым он понимал все сделки, переносящие вещные права с одного субъекта на другой <2>.

--------------------------------

<1> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права М.: Статут, 1998. С. 196.

<2> Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. Киев, 1913. С. 27.

Следует отметить, что на практике предметом сделок часто является не недвижимость как таковая, а доли, паи, акции юридических лиц, владеющих этой недвижимостью. Результатом таких сделок является то, что приобретается власть над недвижимостью через механизмы корпоративного права и ценные бумаги, нивелирующие значение специальных процедур отчуждения и установленные для недвижимости ограничения. Это особенно характерно для крупных городов (в первую очередь для Москвы), в которых действуют специальные компании (рейдеры), скупающие акции юридических лиц, владеющих привлекательной с экономической точки зрения недвижимостью. Как правило, речь идет о бывших государственных предприятиях. После покупки контрольного пакета акций, такие предприятия перепрофилируются, а полученная недвижимость выгодно перепродается. Решением этой проблемы могло бы быть распространение специальных правил правового режима недвижимости также и на ценные бумаги, однако это противоречило бы самой природе сделок с ценными бумагами, которая требует определенной быстроты.

ТЕМА: 7. ПРАВО ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ

Понятие и субъектный состав общей собственности

Принадлежность одного и того же имущества на праве собственности двум или нескольким лицам, т.е. общая собственность, - это жизненная реальность. На необходимость специального регулирования соответствующих отношений откликнулось еще римское право.

Вместе с тем до сих пор по поводу общей собственности как правовой категории - ее значения, понятия, содержания - ведутся споры, высказываются полярные точки зрения, предлагаются разные законодательные решения.

Происходит это потому, что, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, "юридическая природа общей собственности возбуждает немало сомнений", законодательство "не устраняет затруднений, возникающих на практике, вследствие трудности конструкций общей собственности" <1>. На современном уровне цивилистической науки К.И. Скловский, развивая позицию Г.Ф. Шершеневича, утверждает, что "...общая собственность, достаточно успешно обслуживая практические нужды, упорно сопротивляется простым объяснениям и по мере углубления становится все менее очевидной" <2>.

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. I. 14-е изд. М., 1914. С. 358 - 359.

<2> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 167.

Разделяя мнение ученых о трудностях, возникающих при определении юридической природы общей собственности, все же вряд ли можно согласиться с утверждением, что "нуждам оборота, без сомнения, противен тот случай, когда у вещи нет полного господина, исключающего всех других и решающего судьбу вещи". В объяснение этому утверждению в первую очередь называются возникающие в отношениях между сособственниками (участниками общей собственности) сложности, ограничение свободы каждого участника в принятии решения по поводу судьбы общей собственности и даже то, что "с точки зрения защиты право общей собственности выпадает из обычной системы вещных средств, включающей негаторный и виндикационный иски, и непосредственно дает только иск о разделе (виндикация против третьих лиц возможна, но предполагается заявленной в общих интересах)" <1>.

--------------------------------

<1> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 169 - 170.

Действительно, основной особенностью права общей собственности является множественность субъектов на стороне собственника. Однако эта особенность не влияет на правоотношения, складывающиеся между сособственниками, с одной стороны, и третьими лицами - с другой (на участие в гражданском обороте). Как справедливо отмечается в литературе, во внешних отношениях право общей собственности выступает как единое право, исключительность права собственности в этом случае направлена против всех посторонних лиц. Особенностью является лишь то, что правомочия собственности осуществляются всеми сособственниками сообща и волеизъявление собственников вовне является результатом согласованной воли их всех. Таким образом, юридические связи сособственников с третьими лицами построены по типу абсолютных правоотношений <1>.

--------------------------------

<1> См.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 357. Д.И. Мейер по этому поводу отмечал: "Что касается существа общей собственности, то оно заключается в том же, в чем состоит и отдельное право собственности" (Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 2000. С. 369).

Следовательно, общие положения, регулирующие право собственности, основания его приобретения и прекращения, а также способы защиты применяются в полной мере и к общей собственности.

Вместе с тем необходимость создания условий (предпосылок) для участия общей собственности в гражданском обороте - урегулирование внутренних отношений между сособственниками - предопределила "появление института общей собственности, т.е. правовых норм, рассчитанных на согласование воли сособственников при осуществлении принадлежащих им правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом" <1>. В юридической литературе достаточно широко обсуждался и обсуждается вопрос о природе этих "внутренних" отношений.

--------------------------------

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н. Садикова. 3-е изд. М., 2005. С. 636 (автор - Ю.К. Толстой).

Сторонники "вещного" характера внутренних связей участников общей собственности объясняют свою позицию тем, что "правоотношение, в котором состоят сами собственники ("внутренние"), является не совсем обычным с точки зрения существующего деления прав на абсолютные и относительные. Оно не может не быть абсолютным, поскольку является собственническим. Вместе с тем по своей структуре отношения между самими собственниками напоминают относительные правоотношения. Так, прежде всего следует отметить конкретность субъектного состава правоотношений общей долевой собственности: круг участников в каждом конкретном правоотношении определен не только численно, но и поименно. Кроме того, сособственники выступают в этом правоотношении (в отличие от обычного абсолютного правоотношения, в котором собственник выступает как управомоченный субъект, но не обязанный) как носители не только права, но и обязанности. Однако, в отличие от кредитора, обладающего правом требования по отношению к другой стороне, сособственник имеет не только право требования в отношении остальных сособственников, но и право на собственные положительные действия.

Отмеченные черты сходства с относительным правоотношением придают исследуемому правоотношению сособственников лишь своеобразие, но не изменяют его природы абсолютного правоотношения, это собственнические правоотношения, но с особым характером" <1>.

--------------------------------

<1> См.: Мананкова Р.П. Правоотношение общей долевой собственности граждан по советскому законодательству. Томск, 1977. С. 13. Об этом же: Зимелева М. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН. Вып. 2. М., 1941. С. 49.

Сторонники "обязательственного" характера внутренних отношений между сособственниками полагают, что данные взаимоотношения являются не абсолютными, а относительными правоотношениями между вполне конкретными субъектами и не могут быть отнесены к категории вещных правоотношений. Объясняется такая позиция тем, что необходимость формировать и выражать общую, единую волю сособственников в отношении реализации принадлежащего им права делает необходимым достижение между ними соглашений по тем или иным вопросам (например, о порядке использования и распоряжения общим имуществом). При выполнении таких соглашений возникают обязательственные отношения сособственников, которые, однако, не смешиваются с их вещными отношениями с другими лицами.

Между тем, как видно из приведенных точек зрения и аргументов в их обоснование, природу таких отношений однозначно определить нельзя. Сторонники соответствующих позиций, отмечая вещный или обязательственный характер отношений между сособственниками, ссылаются на определенные особенности той или иной конструкции. Уже это дополнительно свидетельствует в пользу вывода о том, что отношения между сособственниками в рамках вещных (абсолютных) правоотношений могут носить как вещный, так и обязательственный характер.

В первую очередь следует отметить, что в ряде случаев обязательственный характер внутренних отношений сособственников прямо предполагается нормами ГК, регулирующими эти отношения. К таким нормам относится ст. 249, предусматривающая обязанность каждого сособственника участвовать в расходах по содержанию имущества, находящегося в общей долевой собственности, а также ст. 248, определяющая судьбу плодов, продукции и доходов от использования общего имущества, находящегося в долевой собственности.

Обязательственный характер приобретают также отношения, основанные на соглашении сособственников по поводу размера долей в праве общей собственности (п. 1 ст. 245 ГК), на соглашении о поступлении отделимых улучшений общего имущества в общую долевую собственность (абз. 2 п. 3 ст. 245 ГК) и др. Обязательственный характер могут иметь и внутренние отношения, возникающие в силу закона. Это относится, например, к установленному режиму неотделимых улучшений общего имущества. Такие улучшения поступают в общую собственность, но сособственник, осуществивший улучшение, имеет право на увеличение своей доли в праве общей собственности (абз. 1 п. 3 ст. 245 ГК).

Особенностью таких соглашений является то, что их последствия могут иметь значение и для внешних, чисто собственнических отношений, т.е. отношений с третьими лицами. Однако это не должно влиять на вывод, что по своей юридической природе внутренние отношения сособственников и в этих случаях носят обязательственный характер.

На основании соглашений возникают также отношения между сособственниками, которые носят вещный характер. Так, в п. 1 ст. 246 ГК идет речь о "соглашении" по поводу распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, а в п. 2 ст. 253 ГК - о "согласии" по поводу распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности (в последнем случае такое согласие предполагается). Использование в ГК двух понятий - "соглашение" и "согласие" <1> - не меняет существа отношений между сособственниками. Речь здесь идет не о "соглашении", которое порождает обязательственные отношения, а о "согласии", которое должен выразить каждый участник долевой собственности, т.е. о порядке формирования общей воли как предпосылки осуществления правомочия по распоряжению общим имуществом. Такие отношения, безусловно, носят вещный характер.

--------------------------------

<1> Полагаю, что "соглашение" и "согласие" - понятия нетождественные, и их использование в одинаковых ситуациях создает определенную нечеткость.

Многосубъектность права общей собственности и специальный режим регулирования отношений между сособственниками послужили поводом к возникновению еще одной проблемы, связанной с определением юридической природы права общей собственности.

В Конституции РФ (ст. 8), а затем в ГК РФ (ст. 212) установлено, что в Российской Федерации признается частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Открытый перечень форм собственности, т.е. допустимость существования наряду с частной и публичной формами собственности и иных форм, вызвал в юридической литературе попытки представить общую собственность как самостоятельную (иную) форму собственности.

В литературе последних лет сторонники признания общей собственности самостоятельной формой полагают, что вследствие некорректности трактовки понятия общей собственности "этой форме собственности отводится весьма незначительная роль, очень далекая от той, которая принадлежит, исходя из экономической природы этой формы, гражданской собственности" <1>. Рассмотрение авторами категории собственности с чисто экономических позиций и утверждение, что субъектами права собственности могут выступать только граждане, приводит к признанию общей собственности граждан самостоятельной формой наряду с индивидуальной собственностью <2>.

--------------------------------

<1> Каменецкий В.А., Патрикеев В. Собственность в XXI столетии. М., 2002. С. 208.

<2> По мнению авторов, общей совместной собственностью граждан является собственность государственная, субъектов Федерации, муниципальная, общественных организаций, общая совместная граждан и семейная. Общей долевой собственностью граждан является собственность хозяйственных обществ и товариществ, общая долевая граждан и семейная (Каменецкий В.А., Патрикеев В. Указ. соч. С. 209).

Для юридического понимания категории общей собственности представляется убедительной позиция Е.А. Суханова, который утверждает, что "общая собственность, в сущности, является особым юридическим способом закрепления одновременной принадлежности материальных благ не одному, а нескольким вполне самостоятельным лицам. С этой точки зрения общая собственность всегда представляет собой юридическое, а не экономическое отношение" <1>. Хотя утверждение Е.А. Суханова относится лишь к стадии возникновения общей собственности, сделанный им вывод характеризует сущность права общей собственности как такового.

--------------------------------

<1> Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М., 1991. С. 165. Близкой к указанной точки зрения придерживался Д.М. Генкин: "Общая собственность - это не особый вид собственности. Это лишь правовая форма обладания одним и тем же имуществом на праве собственности нескольких лиц (физических и юридических)" (Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., 1961. С. 148).

Высказывая общее негативное отношение к существованию форм собственности, К.И. Скловский отмечает: "Коль скоро формы собственности стали фактом нашего законодательства, нужно четко ограничить сферу их существования и рассматривать исключительно как способ определения принадлежности имущества тому или иному виду субъектов" (Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 164).

Из легально признанных форм собственности видно, что формы собственности определяются исключительно по субъектам права собственности. Подтверждением этому может служить и позиция Гражданского кодекса. Именно ст. 212 ГК, посвященная субъектам гражданского права, в п. 1 содержит перечень форм собственности, в п. 2 дает исчерпывающий перечень субъектов права собственности применительно к формам собственности, а в п. 3 предусматривает, что особенности правового регулирования устанавливаются применительно к субъектам права собственности.

В составе субъектов права общей собственности могут быть любые лица - субъекты гражданского права. Действующее законодательство по этому поводу не содержит никаких ограничений <1>.

--------------------------------

<1> Российское гражданское законодательство советского периода на разных этапах своего развития закрепляло неодинаковые подходы к определению субъектного состава участников общей собственности. Если в ГК 1922 г. состав субъектов не ограничивался (ст. 61), то ГК 1964 г. ввел серьезные ограничения: субъектами общей собственности могли быть либо государственные, кооперативные и общественные организации, либо только граждане. Если все же возникала общая собственность, субъектный состав которой не соответствовал указанным требованиям (в результате наследования, конфискации имущества граждан и т.п.), был определен специальный порядок ее прекращения (ст. 123).

В зависимости от состава субъектов определяется и принадлежность общей собственности к той или иной форме. Так, если имущество на праве общей собственности принадлежит индивидуальному предпринимателю и хозяйственному обществу (например, в общую собственность приобретено нежилое помещение), то возникшая общая собственность остается частной. Если же доля в праве собственности на имущество, принадлежавшее двум гражданам, после смерти одного из них в порядке наследования как выморочное имущество перейдет в федеральную собственность (ст. 1151 ГК), общая собственность станет частно-публичной. Но это не означает появления особой смешанной формы собственности и особого "коллективного" субъекта, поскольку доля каждого из сособственников сохранит свою принадлежность к той или иной форме собственности.

Возникновение общей собственности

Основаниям возникновения общей собственности посвящен п. 4 ст. 244 ГК. В нем указаны два основания в зависимости от видов имущества: для неделимого имущества достаточно его поступления в собственность двух или нескольких лиц (абз. 1 п. 4), для возникновения общей собственности на делимое имущество необходимо указание закона или наличие договора (абз. 2 п. 4). Следует отметить, что особой ясности в специфику оснований возникновения общей собственности приведенная норма не вносит.

Дело в том, что основания возникновения общей собственности - закон и (или) договор - зависят не от вида имущества, а от вида общей собственности.

Для поступления в общую долевую собственность любого имущества необходимо либо указание закона, либо соглашение между двумя или несколькими лицами, направленное на создание общей собственности. Так, например, общая долевая собственность нескольких наследников (ст. 1164 ГК) или простых товарищей (ст. 1043 ГК) возникает в силу закона вне зависимости от того, какое имущество, делимое или неделимое, входит в состав наследства или внесено в качестве вкладов участниками договора простого товарищества. В силу закона возникает общая долевая собственность на обнаруженный вклад (ст. 233 ГК). Приобретению в общую долевую собственность неделимой вещи, так же как и делимой, может предшествовать соглашение о создании общей собственности. Что касается общей совместной собственности, то она возникает только на основании закона. По соглашению сторон такой вид общей собственности возникнуть не может. Таким образом, наряду с общими основаниями возникновения права собственности, предусмотренными ст. 218 ГК, для возникновения общей собственности определенного вида дополнительно должно иметь место указание закона либо соглашение лиц вне зависимости от того, идет ли речь о делимом или неделимом имуществе <1>.

--------------------------------

<1> Комментируя ст. 244 ГК РФ, Ю.К. Толстой, не связывая свой вывод с делимым или неделимым имуществом, отмечает: "Основания возникновения общей долевой собственности исчерпывающе не определены. Она может возникнуть и в случаях, прямо предусмотренных законом, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, решением суда, а также в силу иных обстоятельств, влекущих образование общей долевой собственности" (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. О.Н. Садикова. С. 638).

Нечеткость нормативного регулирования оснований возникновения общей собственности породила, как представляется, не совсем обоснованную и в какой-то мере необъяснимую позицию в отношении возможности возникновения общей собственности в результате отчуждения единоличным собственником части принадлежащей ему неделимой вещи.

Небезынтересно отметить, что в литературе прежних лет исследователи не ставили под сомнение существование этого основания <1>.

--------------------------------

<1> М. Зимилева среди оснований возникновения общей собственности называла отчуждение доли единоличным собственником (Зимилева М. Указ. соч. С. 15 - 23). См. также: Халфина Р.О. Право личной собственности граждан. М., 1955. С. 54.

В современной литературе на базе действующего законодательства (п. 4 ст. 244 ГК) высказывается прямо противоположная точка зрения. К.И. Скловский считает, что "договором не может быть создана общая собственность на неделимые вещи, поскольку п. 4 ст. 244 "определенно ограничивает этот способ создания общей собственности делимыми вещами. В частности, не может быть создана общая собственность в результате договора собственника неделимой вещи с иным лицом, кроме случая, когда вещь полностью отчуждается собственником, а приобретателями являются два или более лица, выступающих совместно (ст. ст. 321, 322)". В итоге автор формулирует правило: "Никто не может сам себе создать право общей собственности на неделимую вещь" <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Гражданское право: В 4 т. Том 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права" (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (издание третье, дополненное и переработанное).

<1> Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении: Практические вопросы. М., 2004. С. 223 - 224. По этому вопросу см. также: Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд. С. 122.

Согласиться с таким толкованием приведенной нормы трудно. Представляется, что сопоставление абз. 1 п. 4 ст. 244 ГК, в котором идет речь только о "поступлении" неделимой вещи в собственность нескольких лиц без указания оснований такого поступления, с абз. 2 этого же пункта, в котором идет речь об основаниях возникновения права собственности на делимое имущество, не должно привести ни к общему выводу о невозможности создания общей собственности на неделимую вещь на основании договора, ни к частному - о невозможности создания самим собственником неделимой вещи общей собственности на эту вещь (путем отчуждения доли в праве собственности).

Напротив, как полагаю, смысл соответствующих норм состоит в закреплении правила, согласно которому при поступлении неделимого имущества в собственность нескольких лиц всегда возникает общая собственность вне зависимости от оснований такого поступления, в то время как сам по себе факт поступления делимого имущества (вещи, совокупности вещей) в собственность нескольких лиц не предполагает возникновения общей собственности, если это специально не предусмотрено законом или договором. Таким образом, вряд ли должны возникать сомнения по поводу того, что собственник неделимой вещи (например, однокомнатной квартиры) может, используя свое исключительное право распоряжения принадлежащим ему имуществом, продать, подарить, иным образом распорядиться частью этого имущества в виде доли в праве, создав тем самым общую долевую собственность.

Общая долевая собственность

Общая собственность, как правило, является долевой. В виде исключения законом может быть предусмотрено образование совместной собственности на общее имущество. Но даже в тех случаях, когда законом установлен совместный режим общей собственности, по соглашению сособственников, а при недостижении согласия - по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность (п. 5 ст. 244 ГК).

В российской правовой литературе разных периодов шла острая полемика по поводу юридической природы общей долевой собственности. Г.Ф. Шершеневич определил проблему, сформулировав главный вопрос: "Если вещь составляет объект совместного права всех участников, то что составляет объект права каждого из них?" <1>. Ответы на поставленный вопрос были разными <2>.

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 358.

<2> Обзоры соответствующих точек зрения в разное время давали: Зимилева М. Указ. соч. С. 7; Мананкова Р.П. Указ. соч. С. 26 - 34; Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности // Правоведение. 1993. N 1.

Преобладающей все же являлась точка зрения, соответствующая легальному определению юридической природы долевой собственности, содержащемуся в законодательстве: долевая собственность - это общая собственность с определением доли каждого из сособственников в праве собственности <1>.

--------------------------------

<1> См. ст. 816 проекта Гражданского уложения; ст. 61 ГК РСФСР 1922 г.; п. 2 ст. 244 ГК РФ.

Однако после достаточно длительного времени позиция действующего законодательства, основанная на теории доли в праве, вновь подверглась резкой критике. Между тем новых, кардинально отличных от ранее высказанных в литературе доводов авторы не приводят. Так, их оценка п. 2 ст. 244 ГК сводится к следующему: "Такая конструкция, взятая из архаичного, в значительной мере сакрального римского права, где говорилось о долевом праве на вещь, в сегодняшних условиях не выдерживает никакой критики". Вместе с тем дальнейшие рассуждения авторов либо не новы, либо не объясняют их позицию: "Доля в имуществе всегда реально осязаема и узнаваема участниками общей собственности. Эта доля всегда реальна, поскольку объектами отношений собственности являются исключительно вещи". Или: "Часть или доля, в принципе применимые лишь к имуществу как материально-вещественному субстрату, но никак не может быть часть или доля в праве. Право, каким бы оно ни было по объему или содержанию, всегда цельно и неделимо по частям" <1>.

--------------------------------

<1> Рыженков А.Я., Черноморец А.Е. Очерки теории права собственности (прошлое и настоящее). Волгоград, 2005. С. 482 и след.

Разделяя позицию сторонников теории доли в праве и опираясь на их доводы, можно утверждать, что право собственности, в том числе и право общей собственности, едино и нераздельно. Доля в праве как раз и означает, что у каждого сособственника нет самостоятельного, исключительного субъективного права на какую-то определенную часть вещи (это касается не только неделимого, но и делимого имущества, в том числе совокупности вещей). Поэтому, например, в случае уничтожения части вещи (даже находящейся в пользовании одного из сособственников) размер долей в оставшейся части не изменяется. При повреждении части вещи все сособственники несут отрицательные последствия этого.

При осуществлении правомочий собственности по отношению к вещи в целом все сособственники равноправны, размер доли в праве не влияет на принятие соответствующих решений. Вместе с тем доля в праве, точнее ее размер, имеет значение при определении размера реальной доли в общем имуществе в случае его раздела или выдела, а при невозможности раздела или выдела - при определении размера денежной компенсации стоимости доли, т.е. в этом случае доля в праве трансформируется в реальную долю в стоимости вещи. В соответствии с размером доли в праве распределяются плоды, продукция и доходы, полученные от использования общего имущества, определяется доля каждого из сособственников в расходах, необходимых для содержания общего имущества, а также необходимых платежей (налогов, сборов и т.п.). Размер доли учитывается и при реализации участниками общей долевой собственности права владения и пользования общим имуществом. В п. 2 ст. 247 ГК закреплено право участника общей собственности получить во владение и пользование часть общего имущества, соразмерную его доле. При невозможности этого он вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Следует отметить, что требование о разделе общего имущества, выделе из него доли, предоставлении права пользования частью общего имущества (как правило, жилым помещением) составляет основную массу споров между сособственниками <1>.

--------------------------------

<1> См. п. п. 35, 36, 37 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Множественность участников права общей долевой собственности требует установления особого порядка осуществления ими правомочий собственности. В истории развития российского законодательства отмечались разные подходы к решению этого вопроса. В проекте Гражданского уложения предлагался дифференцированный режим: управление и пользование общим имуществом требует общего согласия всех сособственников, а в случае разногласия достаточно большинства голосов, исчисленного соответственно размеру долей (ст. 818). Отчуждение и обременение общего имущества и вообще всякого рода распоряжение им могло осуществляться не иначе как с согласия всех сособственников. Гражданский кодекс 1922 г. устанавливал, что при недостижении общего согласия при осуществлении любого из правомочий решение может быть принято большинством голосов (ст. 62). ГК РСФСР 1964 г., отказавшись от возможности осуществления правомочий собственности в отношении общего имущества по большинству голосов, установил вместе с тем, что в случае разногласий между сособственниками порядок владения, пользования и распоряжения определяется судом по иску одного из участников (ст. 117). Режим, закрепленный в действующем ГК, сводится к следующему: владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении соглашения - в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247). В отличие от этого для распоряжения общим имуществом необходимо соглашение всех сособственников <1>.

--------------------------------

<1> Следует отметить, что действующее законодательство допускает отступление от режима, закрепленного в ГК: так, например, решение о передаче в пользование общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме, может быть принято большинством голосов (см. ст. ст. 44, 46, 145, 146 Жилищного кодекса РФ).

Преимущественное право покупки

Особенностью режима общей долевой собственности является то, что каждому из сособственников, лишенному исключительного права владения и пользования своей долей, поскольку она не имеет определенного реального (физического) воплощения (в литературе ее называют "идеальной"), все же предоставлено исключительное право ею распоряжаться. Однако такое право определенным образом ограничено. В ст. 250 ГК установлено, что при продаже доли постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки. Этой же статьей предусмотрены порядок и условия осуществления названного права, а также последствия его нарушения. Одновременно выделен и случай, когда требование о соблюдении правила о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли не действует. Речь идет о продаже доли с публичных торгов.

В литературе достаточно широко распространена основанная на буквальном толковании закона точка зрения, высказанная Ю.К. Толстым: "Преимущественное право покупки не подлежит применению при продаже доли с публичных торгов, цель которых состоит в том, чтобы продать имущество (в т.ч. долю) тому, кто предложит наивысшую цену по сравнению со стартовой" <1>. Таким образом, соответствующее правило рассматривается как исключение из общей нормы о преимущественном праве покупки.

--------------------------------

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н. Садикова. С. 650.

Со своей стороны полагаю, что смыслу закона соответствует позиция, согласно которой нераспространение преимущественного права покупки на случай продажи доли с публичных торгов не составляет исключение из правил ст. 250 ГК и не ущемляет интересов сособственников.

Как известно, согласно ч. 2 п. 1 ст. 250 ГК продажа доли с публичных торгов может состояться лишь при условии согласия на это всех участников общей собственности, а при отсутствии такого согласия - после того, как предварительно будут соблюдены требования о преимущественном праве покупки. Речь идет о том, что должник по требованию кредитора должен предложить приобрести его долю остальным участникам общей собственности, и лишь в случае их отказа может последовать по суду обращение взыскания на долю должника путем продажи ее с публичных торгов (ст. 255 ГК).

Таким образом, правило о неприменении преимущественного права покупки при проведении публичных торгов следует толковать лишь в том смысле, что, если участник общей долевой собственности, не воспользовавшийся предварительно таким правом, впоследствии примет участие в торгах, воспользоваться им он уже не сможет. Вместе с тем, если публичные торги были проведены без соблюдения требований ст. 255 ГК, т.е. преимущественное право покупки участников общей собственности было нарушено, заинтересованные лица вправе поставить вопрос о признании торгов недействительными.

В связи с тем что договор купли-продажи доли в праве общей собственности может быть заключен также и по результатам торгов, организатором которых выступает сам участник общей долевой собственности (ст. 447 ГК), в литературе обсуждается вопрос о действии преимущественного права покупки и в этом случае. Так, К.И. Скловский полагает, что "...не только публичные торги, но и торги, проводимые продавцом в частном порядке, т.е. по собственной воле, также исключают осуществление преимущественного права покупки. Понятно, что если субъект преимущественного права покупки вправе приобрести долю на тех же условиях, что и победитель торгов, то торги, т.е. состязание лиц, желающих приобрести имущество на лучших условиях, становятся невозможными. В то же время запрет собственнику доли совершить отчуждение доли в форме торгов означал бы ограничение права собственности, не имеющее каких-либо оснований в законе (п. 2 ст. 1 ГК)".

В результате автор утверждает, что "при проведении торгов, как публичных, так и частных, все участники общей собственности вправе принять в них участие и приобрести долю на равных с иными лицами условиях" <1>.

--------------------------------

<1> Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. С. 247.

Бесспорным в этой ситуации можно признать то, что участник общей долевой собственности вправе объявить частные торги для продажи принадлежащей ему доли и что использование преимущественного права покупки во время проведения не только публичных, но и частных торгов не соответствует, во-первых, самой сущности и смыслу торгов, предполагающих равные возможности участников, и, во-вторых, интересам сособственников, обладающих преимущественным правом покупки.

Вместе с тем, по нашему мнению, нет оснований считать, что объявление частных торгов в сочетании с требованиями о преимущественном праве покупки выходит за рамки действующего законодательства и создает ситуацию, нуждающуюся в специальном регулировании.

Поскольку продажа посредством частных торгов - это один из способов заключения договоров (п. 1 ст. 447 ГК), сособственник может воспользоваться этим способом, как и любым другим, предусмотренным законом, лишь после соблюдения требования о преимущественной покупке. Необходимость специального регулирования, касающегося публичных торгов, можно усмотреть лишь в том, что такие торги проводятся не самим собственником и не по его воле. При этом соответствующие нормы (ст. ст. 250 и 255 ГК), как было отмечено ранее, не создают исключения из принципа преимущественной покупки, а, напротив, регулируют порядок его соблюдения.

Определенного внимания заслуживает и вопрос о последствиях несоблюдения требования о преимущественном праве покупки. Следует отметить, что хотя в ГК РСФСР 1922 г. этот вопрос не был урегулирован, в литературе и практике того времени он не мог не возникнуть. Высказываемые по этому поводу точки зрения не совпадали. Д.М. Генкин полагал, что в случае нарушения преимущественного права покупки "сособственник может предъявить иск о недействительности сделки по продаже доли постороннему лицу и привести стороны в первоначальное положение". Объяснял он свою позицию тем, что "участнику общей собственности, продавшему свою долю постороннему лицу, в случае признания этой сделки недействительной представляется право или продать ее сособственнику, пожелавшему приобрести указанную долю по установленной соглашением цене, или оставить ее за собой... Интересы сособственника, не желающего, чтобы доля другого сособственника перешла к постороннему лицу, защищены уже признанием продажи недействительной. Обязать же сособственника продать долю другому сособственнику нельзя и нецелесообразно. Он вправе не продавать долю, а оставить ее за собой" <1>.

--------------------------------

<1> Генкин Д.М. Указ. соч. С. 161. См. также: Халфина Р.О. Право личной собственности граждан СССР. М., 1955. С. 71 - 72.

В то же время М. Зимилева придерживалась иной точки зрения, считая, что "нарушение права преимущественной покупки не есть повод оспаривания сделки, так как иск, основанный на этом нарушении, направлен не на признание ее недействительной, т.е. на уничтожение результатов продажи, а только на то, чтобы поставить истца на место покупателя, т.е. на замену одной из сторон сделки" <1>.

--------------------------------

<1> Зимилева М. Указ. соч. С. 59.

В ГК РСФСР 1964 г., а также в действующем Гражданском кодексе этот вопрос решен четко: при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник общей собственности имеет право в течение трех месяцев <1> требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК).

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Гражданское право: В 4 т. Том 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права" (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (издание третье, дополненное и переработанное).

<1> В литературе и на практике нет единообразия в определении правовой природы трехмесячного срока, установленного для обращения в суд участника долевой собственности с целью защиты своего преимущественного права. В одних случаях его рассматривают как специальный срок исковой давности (см. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н. Садикова. С. 651; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Г.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 572; подп. "в" п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (с последними изменениями от 6 февраля 2007 г.)), а в других - как срок пресекательный (см.: Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. С. 127; Научно-практический комментарий к ГК РФ / Под ред. В.И. Мозолина и М.Н. Малеиной. М., 2004. С. 251; п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10).

Хотя противоречия в позициях высших органов судебной власти - это недопустимое положение, практика свидетельствует, что и по другим вопросам сближение позиций не происходит. Поэтому следует считать целесообразным вопрос о правовой природе указанного срока, имеющего значение для защиты интересов сособственников, с одной стороны, и для стабильности гражданского оборота - с другой, решить в законодательном порядке.

В литературе высказывается точка зрения, что применение установленных п. 3 ст. 250 ГК последствий допустимо и в случае проведения публичных торгов без соблюдения порядка применения правил о преимущественной покупке, установленного ст. 255 ГК. Полагаю, что такая позиция ошибочна. Дело в том, что торги, проведенные с нарушением установленных законом правил, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК). В данном случае стороны возвращаются в первоначальное состояние. Признание сделки недействительной и замена стороны в сделке - это исключающие друг друга последствия: если сделка признается недействительной, отпадает возможность замены одной из сторон сделки. Новые торги могут быть объявлены лишь после соблюдения соответствующей процедуры, обеспечивающей интересы сособственников, имеющих преимущественное право покупки.

Сфера применения правила о преимущественном праве покупки

В п. 5 ст. 250 ГК содержится новая для нашего законодательства норма, предусматривающая, что правило о преимущественном праве покупки применяется также при отчуждении доли в праве общей собственности по договору мены. Нужно сказать, что вопрос о возможности распространения ограничения права распоряжения долей в общей собственности и на договор мены не новый.

Д.М. Генкин, отрицая возможность распространения преимущественного права приобретения (покупки) доли при заключении договора мены, ссылался на то, что если сособственник меняется с кем-либо своей долей, то он заинтересован в обмен на долю получить именно определенное имущество, а не какое-либо другое имущество, хотя бы и равноценное, которое ему могут предложить другие сособственники <1>.

--------------------------------

<1> Генкин Д.М. Указ. соч. С. 160.

Включение в действующее законодательство указанной нормы (п. 5 ст. 250 ГК) получило достаточно широкий резонанс. Мнения по этому поводу высказываются разнообразные, но, как правило, они основаны на негативной оценке возможности применения п. 5 ст. 250 ГК к случаям, когда идет речь об обмене доли в праве собственности на индивидуально-определенную вещь.

Так, одни утверждают, что эти правила "можно применить далеко не во всех случаях такого отчуждения (имеется в виду отчуждение по договору мены. - К.Я.), но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества" <1>. Другие - что норму, содержащуюся в п. 5 ст. 250 ГК, "невозможно применить на практике, пока не будет четко указанного в законе механизма ее реализации... Возможно, разумно было бы вообще не распространять действие ст. 250 ГК на мену жилых помещений именно с учетом того, что это вещи индивидуально-определенные" <2>.

--------------------------------

<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н. Садикова. С. 652 (автор - Ю.К. Толстой).

<2> Буйнова Ю. Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилье // Российская юстиция. 2003. N 3. С. 18 - 19.

Вместе с тем вопрос о применении преимущественного права покупки при отчуждении доли посредством заключения договора мены - это лишь часть проблемы. В литературе вопрос о сфере действия преимущественного права покупки обсуждается и в более широком плане. При этом высказываемые по этому поводу мнения достаточно противоречивы.

Так, Е.А. Суханов считает, что правила о преимущественном праве покупки "не распространяются на иные (помимо договоров купли-продажи или мены. - К.Я.) сделки по отчуждению доли в праве собственности (дарение, рента, внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества и др.)" <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Гражданское право: В 4 т. Том 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права" (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (издание третье, дополненное и переработанное).

<1> Гражданское право / Под ред. Е.А. Суханова. С. 128.

Ю. Буйнова придерживается иной позиции. Ссылаясь на ст. 246 ГК, она считает, что, несмотря на то, что законом это и не предусмотрено, преимущественное право покупки не должно применяться в случае заключения договора ренты с пожизненным содержанием с иждивенцем, "поскольку и эта сделка имеет лично-доверительный характер, хотя и относится к возмездным. При совершении сделки ренты иного вида (например, постоянной или временной ренты), где не существует лично-доверительных отношений между сторонами, право преимущественной покупки должно применяться" <1>.

--------------------------------

<1> Буйнова Ю. Указ. соч. С. 19. Автор также считает, что преимущественное право покупки должно применяться при отчуждении доли в порядке отступного.

В связи с рассматриваемой проблемой интересно проследить тенденции развития института преимущественного права покупки в российском праве.

В ст. 555 Свода законов гражданских Российской империи, устанавливающей ограничение права участника общей собственности распоряжаться принадлежащей ему долей, было предусмотрено, что "...каждый соучастник может продать или закопать то, что на часть его из общего причитается (свой жребий), с тем однако же, что прочим соучастникам... предоставляется сохранить оную за собою, заплатив за нее деньгами по оценке".

Г.Ф. Шершеневич, толкуя эту норму, полагал, что право других сособственников на выкуп доли наступало независимо от способа ее отчуждения <1>. Вместе с тем практика шла по иному пути. В разъяснении Сената отмечалось, что сущность преимущественного права покупки "заключается в том, что соучастники пользуются преимуществом при равных условиях, т.е. они могут предоставить соучастнику, продающему его долю стороннему лицу, продажную цену и тем удержать эту долю за собою" <2>.

--------------------------------

<1> Г.Ф. Шершеневич писал: "Каждый может продать, подарить, завещать или заложить свою долю, но при этом соучастник пользуется правом преимущества (ст. 555 и ст. 1314). Закон дает им право воспротивиться переходу доли к постороннему лицу, уплатив по оценке стоимость доли" (Указ. соч. С. 361).

<2> Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. СПб., 1911. С. 379.

Таким образом, на практике речь шла об ограничении преимущественного права покупки только случаями продажи доли. Такая же неопределенность сложилась и в период действия ГК 1922 г., в ст. 64 которого было предусмотрено, что участники общей собственности имеют преимущественное право покупки при отчуждении доли постороннему лицу, т.е. специально такой способ отчуждения, как договор купли-продажи, не выделялся. Вместе с тем в литературе преобладало мнение, что преимущественное право покупки имеет отношение только к случаям продажи доли <1>. А в судебной практике вопрос о том, распространяется ли преимущественное право покупки на иные, кроме продажи, случаи отчуждения доли, решался по-разному <2>.

--------------------------------

<1> См. об этом: Генкин Д.М. Указ. соч. С. 159 - 160; Новицкий И.Б. Право собственности. М., 1925. С. 52 - 54.

<2> См. об этом: Маслов В.Ф. Вопросы общей собственности в судебной практике. М., 1963. С. 58 и след.

В ГК 1964 г. законодатель, учитывая, очевидно, необходимость четко определить сферу применения преимущественного права покупки, в ст. 120 установил, что это право возникает у других сособственников только при продаже одним из них своей доли постороннему лицу.

Действующий ГК, встав на путь расширения возможности применения преимущественного права покупки, четкости в регулировании этого вопроса не обеспечил. В нормах Гражданского кодекса по этому поводу присутствует определенная несогласованность, создающая возможность для противоречивого их толкования. Так, п. 2 ст. 246 ГК, предоставив участнику общей долевой собственности право по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, ограничил свободу распоряжения необходимостью соблюдения при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК, т.е. правил о преимущественном праве покупки. В то же время в самой ст. 250 ГК речь идет лишь о двух случаях применения преимущественного права покупки: при отчуждении сособственником своей доли путем продажи или мены.

Со своей стороны полагала бы, что ст. ст. 246 и 250 ГК необходимо толковать в их взаимосвязи. Статья 250 не должна рассматриваться как специальная норма, ограничивающая перечень "возмездных сделок", при заключении которых действует правило о преимущественном праве покупки, двумя видами возмездных договоров. Основная цель ст. 250 заключается в установлении правил, регулирующих порядок и условия реализации преимущественного права покупки, а также последствий их нарушения. Сами же правила сформулированы применительно к наиболее распространенному из возмездных договоров - договору купли-продажи. На таком толковании соответствующих норм построено и разъяснение Пленума Верховного Суда РФ, посчитавшего необходимым подчеркнуть, что "преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением..." <1>.

--------------------------------

<1> См. подп. "б" п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. N 4 (в ред. от 6 февраля 2007 г.).

Вместе с тем практика применения преимущественного права покупки к договорам мены показала, что применение соответствующих правил, установленных для договора купли-продажи, к другим возмездным договорам должно быть дифференцировано. Известно, что по возмездному договору за исполнение своих обязанностей сторона получает плату или иное встречное предоставление (ст. 423 ГК). Как было отмечено ранее, на разных этапах развития гражданского законодательства, в том числе и вне зависимости от нормативного регулирования, практика склонялась к применению правила о преимущественном праве покупки только к случаям отчуждения доли по договору купли-продажи. И это вполне объяснимо: когда речь идет о денежном эквиваленте, определенно не нарушаются интересы сособственника, отчуждающего долю, и обеспечиваются интересы других сособственников. При заключении других возмездных договоров такого единства интересов достичь сложно. В договоре мены это возможно, если в качестве предоставления по сделке значится имущество, отличающееся родовыми признаками, и собственнику доли, как справедливо указал Ю.К. Толстой, будет предоставлено имущество того же рода, в том же количестве и того же качества.

Если все же по поводу предмета встречного предоставления возникает спор, необходимо иметь в виду, что, как следует из закона, преимущественное право покупки ограничивает свободу распоряжения долей только в отношении выбора субъекта на стороне приобретателя. Отчуждающий сособственник в любом случае должен получить все то, что он получил бы от постороннего приобретателя. Поэтому когда в качестве предоставления по возмездной сделке отчуждателю должны быть переданы индивидуально-определенные вещи, оказаны услуги, выполнены работы, правило о преимущественном праве покупки подлежит применению только с согласия сособственника, отчуждающего свою долю. Это может иметь значение, помимо договора мены, для договора постоянной ренты, в котором предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ и оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (ст. 590 ГК), для договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 602 ГК) <1> и в иных подобных случаях.

--------------------------------

<1> До установления законом такого режима разъяснение Пленума Верховного Суда РФ по поводу неприменения преимущественного права покупки к договорам пожизненного содержания с иждивением не вызывает никаких возражений.