3. Взаимосвязь целей оценки, вида стоимости и подходов к оценке

Подходы к оценке

При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление.

Все существующие подходы и методы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны между собой. В затратном подходе оценка земли производится с применением элементов доходного и рыноч

ного подходов. В рыночном подходе при определении корректировок на физические характеристики используются элементы затратного, при определении корректировок на права собственности используются элементы доходного подхода.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае.

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

4. Виды износа и методы их расчета

Типы:

-Устранимый (устранение физически возможно и экономически целесообразно)

-Неустранимый( устранение невозможно или нецелесообразно)

Виды:

1)Физический (утрата технико-эксплутационных качеств под воздействием природных факторов либо деятельности человека)

2)Функциональный (несоответствие объемно-планировочного и/или конструкторского решения современным стандартам

3)Экономический (внешний) (обесценение вследствие негативного влияния внешней среды: наложение обременений, изменение окружений, изменение законодательства)

Методы расчета износа:

1.метод рыночной выборки 1.Выборка аналогов со сходным уровнем износа 2.Корректировка цен аналогов 3.Рассчет остаточной стоимости улучшений по аналогам(цена сделки- стоимость земли) 4.Рассчет ПВС улучшений аналогов 5.Общий накопленный износ улучшений аналогов(ПВС улучшений- ОС улучшений) 6.Порцесс износа улучшений аналогов(ОНИзнос/ПВС) 7.Процент износа улучшения аналогов годовой(%износа/факт.возраст улучшений) 8.Общий износ объекта оценки (ср.год.улуч.аналогов*факт.возраст объекта оценки)

2. метод срока службы 1.Выборка аналогов 2.Средний срок экономической жизни улучшений 3.Хронологический возраст улучшений на объекте оценки 4.Норма износа улучшений (хронол.возраст/ср.срок эконом.жизни) 5.Общий накопленный износ улучшений (ПВС улучшений*норма износа)

3. метод разбивки 1.Расссчет физического срока службы(метод срока службы) 2.Рассчет функционального износа( Устранимый-затраты на устранение, не устранимый-парные продажи и капитализация убытков) 3.Рассчет экономического износа (парные продажи или капитализация убытков) 4.Общий износ=физический+функциональный+внешний

По видам:

-физический-метод срока службы:1.ПВС улучшений распределяется на стоимость отложенного ремонта, стоимость короткоживущих элементов с устранимым и не устранимым физ износом, стоимость долгоживущих элементов с неустранимым износом. 2. Расчет процента износа каждого элемента (хронологич. возраст/средн. эконом. жизнь) 3. Расчет стоимости физ. Износа каждого элемента (% износа*ПВС элемента) 4.Физический износ в целом по улучшениям(сумма стоимостей физ износов элементов)

-функциональный-метод разбивки: 1.Оценка ПВС существующего компонента/Установка 0 как стоимости отсутствующего компонента улучшений 2.Рассчет стоимости физического износа каждого компонента 3.Определение остаточной стоимости каждого компонента(ПВС-Физ.износ) 4. По каждому элементу определяются затраты на устранение функционального износа(ремонт,закупка оборудования, демонтаж и утилизация, монтаж оборудования) и сравниваются с вызванным устранением приростом стоимости(отдача превышает вложения-износ устранимый) 5.Рассчет неустранимого износа через капитализацию убытков и анализ парных продаж 6. Расчет суммарного износа(п.4+п.5)

5. Виды корректировок, используемых в рамках сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости

1. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

2. Денежные Цена аналога увеличивается / уменьшается на величину корректировки

2.1 относительные – применяются к единицам сравнения (стоимость восстановительного ремонта).

2.2 абсолютные – применяются к объекту в целом (отражая наличие или отсутствие определенных улучшений).

6. Влияние ипотечного кредитования на стоимость объекта недвижимости. Принятая ипотека.

Ипотека – заимствование, обеспеченное объектом недвижимости (на праве залога).

Принятая ипотека – приобретение обремененного правом залога объект недвижимости одновременно с обязательством погасить обеспеченный ипотекой заем (кредит) в установленный срок. Приведенная стоимость исполнения принятых покупателем объекта обязательств снижает рыночную стоимость объекта. Влияние заемных средств на определение стоимости доходным подходом (метод капитализации)

СН = ЧОД / КН

Использование заимствованных средств  

-ведет к снижению поступлений от проекта (ЧОД – РОД)  

-оказывает влияние на КН (порядок возврата привлечённых средств)

Влияние заемных средств на определение стоимости доходным подходом (метод ДДП)

Использование заимствованных средств  

-проявляется в необходимости учета расходов на обслуживание займа (вместо ЧОД используется денежные поступления на собственный капитал (ДПСК)  

-величина реверсии рассчитывается с учетом осуществления шарового платежа по займу (при его наличии)

Оценка недвижимости, приобретенной с использованием заемных средств:  

1.Определение длительности ПП и ППП  

2.Рассчитывается ДСКi исходя из ЧОДi и РОДi  

3.Расчет RCK  

4.Расчет поступлений на собственный капитал от реверсии за вычетом завершающего шарового платежа

5.Расчет приведенной стоимости ДСКi и реверсии на собственный капитал  

6.Расчет приведенной стоимости РОДi и реверсии на ИК  

7.Стоимость объекта равна суме п.5 и п.6

7. Внутренняя норма доходности: экономическая сущность, преимуществ и недостатки использования

IRR -Внутренняя ставка (норма) доходности

Характеризует доходность инвестиционного проекта, чем выше IRR, тем выше доходность проекта.

Это максимальная цена, по которой имеет смысл привлекать ресурсы, чтобы инвестиционный проект остался безубыточным.

Например, если инвестиционный проект использует кредит, то при плате за кредит более чем IRR % годовых, проект будет убыточным.  

Преимущества:  

-Дает представление о доходности инвестиций в процентах, что позволяет напрямую сравнить их с доходностью по ЦБ и депозитам  

-Не зависит от ставки дисконтирования

Недостатки:  

-Сложный расчет (возможна автоматизация расчета)  

-Предполагает неизменную на протяжении всего проекта ставку дисконтирования (IRR)  

-Не учитывает масштаб проектов  

-Не учитывает возможность реинвестирования свободных потоков  

-Не дает представления о длительности проекта