9. Денежные потоки, используемые для определения стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода

Для оценки рыночной стоимости можно использовать различные уровни (виды) дохода, который приносит собственнику объект недвижимости.

Оценщик рассчитывает следующие виды потоков:

-потенциальный валовой доход;

-действительный валовой доход;

-чистый операционный доход;

-денежный поток до вычета налогов;

-денежный поток после вычета налогов;

-стоимость реверсии.

► Потенциальный валовой доход (ПВД) – это доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всегогода: ПВД= S*Апл, где Апл – годовая арендная плата (рыночная или договорная); S – площадь, предназначенная для сдачи в аренду.

► Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход, скорректированный на коэффициент потерь от недосдачи площадей и недосбора платежей. Коэффициент потерь определяется экспертно на основе анализа рыночной информации в процентах к потенциальному валовому доходу:ДВД=ПВД*(1-Кпотерь).

► Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовой доход, скорректированный на величину расходов, связанных с владением недвижимостью и ее эксплуатацией, состав операционных расходов зависит от оцениваемого объекта недвижимости, а также от способа прогнозирования эксплуатационных затрат. Однако в любом случае в их состав не включаются амортизационные отчисления, расходы на финансирование объекта оценки и налог на прибыль: ЧОД=ДВД-ОР

► Денежный поток до вычета налогов – это часть чистого операционного дохода, скорректированная на причитающиеся кредитору платежи по обслуживанию долга, но до вычета обычного подоходного налога.

► Реверсия – это денежная сумма, которую инвестор может получить в случае гипотетической продажи объекта оценки в конце анализируемого периода. Стоимость реверсии может рассчитываться до и после вычета остатка долга на анализируемую дату, а также после корректировки на величину налога па прибыль.

10. Единицы и элементы сравнения. Виды и последовательность внесения корректировок при использовании сравнительного подхода

Сравнительный подход требует от оценщика следующих знаний специфических приемов или инструментов отличающих данный подход остальных: единицы сравнения; элементов сравнения.

Единицы сравнения: Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией о цене аналога в целом. Эти данные могут использоваться только в том случае, если размеры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. В таком случае оценщик должен оперировать ценой единицы сравнения который может быть либо физическая единица, либо экономическая. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости. При оценки земельных участков обычно используются цены единиц сравнения земли: цена за 1 га; цена за сотку; цена за 1 фронтальный метр; цена за 1 м2.При оценки земельных участков обычно используются цены единиц сравнения застроенных участков; цена за 1 м2 общей площади; цена за 1 м2 площади, предназначенной для сдачи в аренду; цена за 1 м2.

Элементы сравнения: Элементы сравнения - это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости. Обычно рассматриваются следующие элементы сравнения охватывающие наиболее существенные факторы стоимости: передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость; условия финансирования; условия продажи; время продажи; местоположения; физические характеристики; экономические характеристики; отклонение от целевого использования; наличие движимого имущество.

Методы внесения поправок:

Внесения поправок - это процесс моделирования стоимости оцениваемой недвижимости путем внесения корректировок в цену аналогов в связи с несовпадением ценообразующих параметров объекта оценки и аналогов. Корректировке подлежат цены всех отобранных сходных объектов, если их характеристики не совпадают с объектом оценки. При внесении корректировок ценообразующих характеристики аналогов последовательно приводятся к ценообразующих характеристикам оцениваемого объекта, а расчет стоимости оцениваемой недвижимости - это, по сути, ответ на гипотетический вопрос: «Сколько бы стоил аналог, если бы он был таким же, как оцениваемый объект?».

Существенное влияния на результат оценки оказывает последовательность внесения корректировок. Данный вопрос не имеет однозначного решения и определяются видом корректируемого элемента сравнения, видом самой поправки, а так же индивидуальными особенностями оцениваемого объекта и аналогов, однако практика оценки выработала наиболее общие рекомендации.

Методы расчета поправок:

метод анализа затрат; .метод анализа парных продаж; .метод прямого сравнения характеристик; .метод капитализации арендных платежей; .экспертный метод; .метод статистическое анализа;

11. Информация об объекте оценки - внутренняя и внешняя, используемая в рамках каждого из подходов

12. Использование эффекта финансового левериджа

13. Категория и назначение земельного участка

14. Классификации объектов недвижимости

15. Коэффициент удобства пользования. Определение, порядок расчета, примеры использования

16. Методы доходного подхода. Их особенности, преимущества и недостатки.

17. Методы расчета коэффициента капитализации (без учета ипотечного кредитования)

18. Методы расчета полной восстановительной стоимости улучшений. Их преимущества и недостатки

19. Методы расчета ставки дисконтирования

20. Модифицированная внутренняя норма доходности: сущность и этапы расчета

21. Недвижимость как объект оценки: определение в законодательстве, в целях оценки, особенности рынка недвижимости

22. Норма возврата капитала: определение, порядок расчета по методу Ринга и по методу Хоскольда

23. Определение общего накопленного износа и его компонентов

24. Основные принципы сравнительного, доходного и затратного подходов. Основания отказа от использования подхода.

25. Относительные и абсолютные корректировки. Расчет, порядок применения, примеры использования.

26. Порядок определения полной восстановительной стоимости улучшений, ее отличие от стоимости замещения

27. Порядок определения стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода

28. Порядок определения стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода

29. Порядок определения стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода

30. Порядок расчета ЧОД для целей оценки стоимости объекта недвижимости

31. Правовое обеспечение оценочной деятельности в России

32. Приведенная стоимость проекта: экономическая сущность, преимущества и недостатки использования

33. Применение доходного подхода к оценке объектов недвижимости

34. Применение сравнительного подхода к оценке объекта недвижимости

35. Принцип НЭИ земельного участка

36. Принципы построения и использование таблиц сложных процентов

37. Процедура согласования стоимости объекта недвижимости: методы расчета согласованной стоимости и причины расхождения стоимостей

38. Расчет доходности на собственный капитал

39. Расчет итоговой стоимости объекта недвижимости методом распределения весовых коэффициентов

40. Расчет коэффициента капитализации с учетом падения цен на недвижимость

41. Расчет коэффициента капитализации с учетом привлечения ипотечного кредитования

42. Расчет коэффициента капитализации с учетом роста цен на недвижимость

43. Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения

44. Расчет ставки дисконтирования методом рыночной экстракции

45. Расчет суммы процентов в составе аннуитетного платежа за n-й период кредитования

46. Роль ипотечного кредитования в развитии рынка недвижимости. Первая и последующие ипотеки.

47. Сегментация рынка недвижимости и ее применение в процессе оценки

48. Состав операционных расходов для целей оценки

49. Сравнительная характеристика методов капитализации и дисконтирования денежных потоков

50. Ставка дисконтирования: определение, порядок расчета методом кумулятивного построения

51. Стандарты оценки: виды и применимость

52. Стоимость: понятие и виды

53. Структура и содержание отчета об оценке

54. Структура периодического платежа по самоамортизирующемуся кредиту

55. Сходства и различия методов оценки, основанных на применении коэффициента капитализации и валового рентного мультипликатора

56. Требования к подбору объектов - аналогов

57. Цели проведения макроэкономического анализа в ходе оценки стоимости объекта недвижимости

58. ЧОД для целей оценки: использование и порядок расчета

59. Шаровый платеж по кредиту: понятие, порядок расчета

60. Этапы расчета чистой приведенной стоимости проекта. Построение таблицы дисконтирования денежных потоков