Ключевые понятия и подходы методы расчетов:

1. Принцип замещения - максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезно­стью.

2. Подход к оценке стоимости с точки зрения сопоставимых про­даж, основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами собственности, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

3. Сопоставимые пары продаж - этот метод включает выбор двух продаж на рынке, одной с тем элементом, для которого требуется поправка, и второй - без такового. Сущность метода состоит в том, что если между двумя сопоставимыми объектами имеется единст­венное различие, то разница в продажной цене может быть отнесена к этому элементу.

4. Регрессионный анализ - традиционный математический метод (стандартные программы пошаговой множественной регрессии), ос­нованный на том, что определенные идентифицируемые характери­стики объектов собственности (так называемые независимые пере­менные) могут по отдельности быть исследованы для уточнения их индивидуального и совокупного вклада в величину стоимости.

5. Виды поправок. Различия между сопоставимыми продажами и оцениваемой собственностью могут быть учтены в виде денежных и процентных поправок, что зависит от метода их получения из дан­ных рынка.

6. Кумулятивные процентные поправки получают путем перемно­жения всех индивидуальных процентных поправок. Они случайно взаимосвязаны, поэтому вносятся без соблюдения последовательно­сти. Важнейшим условием использования подхода с точки зрения со­поставимых продаж является правильное определение величины по­правок на основе данных рынка и использование адекватных единиц сравнения.

3. Контроль за распоряжением муниципальной собственностью и эффек­тивно­стью ее использования.

Мы уже отмечали, что качество управления муниципальной собственностью характеризуется, с одной стороны, качеством принимаемых управленческих решений, документов в виде законодательных и нормативных актов, программ, планов, проектов, постановлений, регулирующих процессы создания, использования, применения имущественных объектов. С другой – качество управления муниципальной собственностью правомерно понимать как качество функционирования имущественных комплексов и других объектов муниципальной собственности, предопределяемое применяемыми формами, методами, способами управления. Во втором случае качество управления отождествляется с его результативностью и может определяться, например, степенью соответствия результатов, получаемых от имущественных объектов, нормативным требованиям, аналогам, программным установкам, расчетным показателям, прогнозам. Поэтому контроль за эффективностью использования муниципального имущества является одним из важнейших элементов механизма регулирования отношений собственности.

Главная функция контроля – обеспечение соблюдения установленных норм и правил использования объектов муниципальной собственности в деятельности хозяйствующих субъектов на территории МО. При этом контрольные органы должны не только фиксировать нарушения, упущенную выгоду и ущерб для МО как собственника данного имущества, но и анализировать причины таких нарушений в целях их устранения, а также минимизации негативных последствий. Так, например, в целях организации своевременного и качественного выполнения постановлений мэра и администрации МО разрабатываются мероприятия с указанием сроков и ответственных за исполнение. Ежеквартально готовятся приказы по итогам выполнения контрольных документов, в которых делается анализ исполнительской дисциплины специалистов, ставятся задачи руководителям структурных подразделений, принимаются меры воздействия к нарушителям исполнительской дисциплины. Важнейшим направлением контроля за эффективностью использования муниципального имущества является контроль использования имущества, сданного в аренду. Он осуществляется либо контрольно-ревизионной комиссией, либо отделом претензионно-исковой работы ОМСУ работы, либо иным уполномоченным органом или должностным лицом и должен включать в себя:

1) учет объектов недвижимого имущества, сданного в аренду и его инвентаризацию;

2) проверки соблюдения арендаторами условий договоров аренды;

3) проверки по использованию объектов муниципального имущества по назначению;

4) проверки, направленные на установление компетентности специалистов, осуществляющих регулирование арендных отношений;

5) контроль за полнотой и своевременностью перечисления арендной платы за объекты, сданные в аренду;

6) ведение реестра проводимых работ по контролю за использованием арендованного недвижимого имущества, находящегося в МС;

7) проведения анализа использования арендованного имущества, находящегося в МС;

8) устранение выявленных нарушений порядка сдачи в аренду объектов МС.

Оценить качество управления можно, исходя из определения суммы потерь муниципального бюджета (таблица 1).

Таблица 1 – Прогнозирование потерь от невыплат в бюджет МО арендной платы за использование объектов МС.

Год	Доходы бюджета, млн.р.	Сумма задолженности, млн.р.	Сумма, поступившая в бюджет по претензиям и удовлетворенным искам, млн.р.	Потери бюджета от невыплаты арендной платы балансодержателями, млн.р.	Потенциальные доходы бюджета от аренды, млн. р.
2003	715,70	12,01	4,87	7,14	722,84
2004	848,20	33,80	5,80	28,00	876,20
2005	1128,90	55,59	6,73**	48,86**	1177,76**
**Прогнозные значения, млн.р.
2006**	1301,70	77,38	7,66	69,72	1371,42
2007**	1517,30	99,17	8,59	90,58	1607,88
2008**	1723,80	120,96	9,52	111,44	1835,24

Например, данные таблицы 1 свидетельствуют о тенденции роста задолженности по арендной плате за недвижимые объекты МС, а, следовательно, и потере части доходов бюджета в размере не поступивших сумм по арендной плате за использование объектов МС. Поэтому контрольно – ревизионная работа в сфере управления муниципальной собственностью приобретает особое значение. Естественно необходим анализ причин отклонений. Они могут быть институционального, социального, экономического (неоправданно высокие темпы роста ставок арендной платы) и иного характера. Например, рост арендной платы может быть связан с тем, что в качестве базовой ставки арендной платы применяется рыночная стоимость одного квадратного метра основной площади арендуемого объекта, в то время как предыдущем периоде в качестве базовой ставки арендной платы применялась восстановительная стоимость объекта аренды. Анализ контрольно–ревизионной работы подразделений муниципальной администрации должен быть направлен на выявление причин, факторов, снижающих эффективность управления. Ее результаты могут быть представлены в виде таблицы (таблица 1). В данном примере наблюдается нарастающий отрицательный эффект, что позволяет оценить систему управления как ненадежную и неэффективную.

Таблица 2 - Анализ динамики контрольно – ревизионной работы в 2006 - 2007 гг.

	2006 г.	2007 г.	Темпы прироста, %
1) количество распорядительных документов, которые находились на контроле, единиц	523,00	602,00	15,10
2) количество постановлений и распоряжений, единиц	290,00	295,00	1,70
3) количество исполненных постановлений и распоряжений, единиц	156,00	176,00	12,82
- количество исполненных постановлений и распоряжений, %	53,80	59,70	0,00
5) количество постановлений и распоряжений, по которым продолжается работа, единиц	134,00	119,00	-11,19
- количество постановлений и распоряжений, %	46,20	40,31	0,00
6) количество поручений, единиц	152,00	104,00	-31,58
7) количество исполненных поручений, единиц	126,00	87,00	-30,95
- количество исполненных поручений, %	82,90	83,70	0,00
8) количество неисполненных поручений, единиц	26,00	17,00	-34,62
- количество неисполненных поручений, %	17,10	16,30	0,00

Следует обратить внимание, что мы получаем не только количественные характеристики, но имеем возможность оценить качество самой системы управления. Сложившаяся ситуация может являться следствием неисполнительности муниципальных служащих, неточностей в их работе, несвоевременности исполнения поручений и распоряжений главы администрации или подразделения органа местного самоуправления, что ведет к сбоям в работе системы управления и распоряжения имуществом МО.

Важнейшей составляющей в процессе управления государственным недвижимым имуществом, находящемся в собственности МО, является его учет и контроль за его использованием. Одной из форм контроля является его инвентаризация, ведение реестра и кадастра, плановые проверки юридических лиц, использующих имущества на правах безвозмездного пользования или аренды, МУП и МУ. Плановые проверки позволят своевременно выявлять субарендаторов, как источник дополнительных доходов бюджета МО, а также осуществлять контроль за техническим состоянием и правильным использованием имущества в соответствии с условиями договоров (таблица 3)

Таблица 3 - Сведения о плановых проверках использования по назначению и сохранности муниципального имущества МУП и МУ в 2006 - 2007 гг.

Количество проверенных хозяйствующих субъектов, единиц	2006 г.	Удельный вес, %	2007 г.	Удельный вес, %	Темпы прироста, %
Всего проверенных хозяйствующих субъектов	74,00	100,00	84,00	100,00	13,51
МУП и МУ	42,00	56,76	45,00	53,57	7,14
Хозяйственные общества	18,00	24,32	29,00	34,52	61,11
Юридические лица, использующие имущество на правах безвозмездного пользования или аренды	14,00	18,92	10,00	11,90	-28,57

Претензионно – исковая работа, направлена на представление интересов МО в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по обеспечению полного поступления платы по договорам использования муниципального имущества (таблица 4). Ее эффективность можно определить по динамике показателей, в частности уменьшение количества исков, рост доходов бюджета.

Таблица 4 - Сведения о претензионно–исковой работе ОМСУ в 2006 - 2007 гг.

	2006 г.	2007 г.	Темпы прироста, %
Дела, находящиеся в производстве:	181,00	153,00	-15,47
- арбитражные дела	147,00	119,00	-19,05
-дела в судах общей юрисдикции	34,00	34,00	0,00
Задолженность за аренду муниципального имущества, млн. р.	3,36	23,70	605,36
Количество претензий, направленных должникам с учетом повторных	210,00	367,00	74,76
- на сумму, млн. р.	5,07	23,30	359,57
Количество исков о взыскании задолженности по арендной плате за муниципальное имущество, предъявленных в арбитражный суд	16,00	26,00	62,50
- на сумму, млн. р.	6,94	10,50	51,30
Общая сумма, поступившая в бюджет МО по претензиям и удовлетворенным искам от должников, млн. р.	4,87	5,80	19,10

Алгоритм проведения проверки порядка использования объектов недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и устранения нарушений.

1 этап. Выявление нарушений в процессе аренды имущества.

2 этап. Если договор аренды в установленном порядке не оформлен, то арендатора уведомляют о необходимости оформить договор аренды в установленном порядке. Если после уведомления не произошло оформление договора аренды по установленным правилам, ОМСУ отправляет иск в суд общей юрисдикции. Если иск в суд не привел к оформлению договора аренды в установленном порядке, выносится судебное решение, после чего арендатор либо принудительно должен оформить договор аренды, либо освободить занимаемый им объект муниципального имущества (например, жилое или нежилое помещение и др.).

3 этап. Если обнаружена задолженность по действующему договору аренды объекта, то арендатору предоставляется претензия о необходимости погашения задолженности в бюджет.

Если после предоставления претензии арендатору задолженность не погашена, направляется иск в арбитражный суд о расторжении договора аренды и взыскании задолженности.

Таким образом, функция контроля является необходимой, как с точки зрения, повышения экономической (минимизация потерь), бюджетной (минимизация потерь бюджета и своевременности поступления доходов в бюджет, повышения уровня собираемости платежей в бюджет и др.) эффективности системы управления МС, так и с точки зрения повышения компетентности специалистов, повышения исполнительской дисциплины и т п.