Методы определения износа

Существует три метода определения степени износа.

1. Метод срока жизни. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни объекта и его эффективного возраста.

2. Рыночный метод. Он позволяет рассчитать износ непосредствен­но на основании анализа рыночных данных.

3. Метод разбиения. Определяются три вида износа: физический, функциональный и внешний.

Метод срока жизни. При оценке степени износа используются следующие термины.

Срок экономической жизни представляет собой отрезок времени, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Объект достигает конца своей экономической жизни, когда его вклад в стоимость имущественного комплекса предприятия равен нулю. Срок физической жизни представляет собой период времени, в течение которого объект реально существует. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияю­щих на его стоимость. Срок оставшейся экономической жизни объекта представляет со­бой период времени от даты оценки и до конца его экономической жизни. Задача оценщика состоит в том, чтобы уметь рассчитать срок оставшейся экономической жизни объекта. При анализе оценщику не следует исходить из предположения, что физическое старение объек­та пропорционально физическому и функциональному его износу. Проведение должного ремонта, модернизация или переоборудование увеличивает срок жизни объекта. На оставшийся срок экономической жизни объекта влияет изме­нение экономических, политических условий. Этот метод определения износа основан главным образом на экс­пертном и нормативном способах расчета износа. Оценщик осматри­вает объект и его выводы базируются на том, что эффективный воз­раст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономиче­ской жизни объекта, так же, как процент накопленного износа отра­жает общие издержки воспроизводства на дату оценки. Таким обра­зом, износ можно определить следующим соотношением:

И / ВС = ЭВ / ТС;

где И - износ;

ЭВ - эффективный возраст;

ВС - восстановительная стоимость объекта;

ТС - типичный срок экономической жизни (срок службы).

Пример расчета. Срок службы объекта 50 лет, его хронологический возраст ХрВ = 20 лет. Приняв восстановительную стоимость объекта за 100%, мы имеем:

Ч = Х(И) / 100 (ВС) = 20 (ХрВ) / 50 лет (ТС) = 0,4 = 40 %

X - неизвестная величина; ХрВ - хронологический возраст.

Иногда эффективный возраст приравнивается к типичному сроку экономической жизни, тогда расчет осуществляется следующим об­разом:

ЭФ / ТС = % износа от восстановительной стоимости.

Пример расчета : 20 / 60 = 0,333… = 33,3%

Для расчета износа в некоторых случаях очень важно учитывать оставшийся срок экономической жизни объекта, тогда износ рассчи­тывается следующим образом:

И / И + ОС или ЭВ / ЭВ + ОС

ОС - оставшийся срок экономической жизни.

Пример расчета. Типичный срок экономической жизни объекта 80 лет. Его хро­нологический возраст равен 15 годам. Эффективный возраст определен оценщиком на основании анализа состояния, дизайна, характера окружения и равен 20 годам (из-за плохой эксплуатации и отсутствия должного ремонта):

20 (ЭФ) / 80 (ТС) + = 0,25 + 25 = 25,25

Данный метод легок для понимания и использования, он базиру­ется на визуальном осмотре и суждении оценщика. Однако его точ­ность зависит в значительной мере от знаний и опыта оценщика.

Метод разбиения. Метод разбиения предусматривает проведение расчетов по всем ви­дам износа: физического, функционального и внешнего с последую­щим суммированием. Физический износ отражает изменения физических свойств объек­та по истечении времени его эксплуатации или под воздействием ес­тественных и природных факторов. Физический износ рассчитывает­ся экспертным и стоимостным способами. Так, для определения фи­зического износа И_физ. здание разбивается на элементы и износ рас­считывается по формуле:

И_физ. = уд. вес конструкционного элемента х % износа элемента / 100 %

Физический износ (И_физ.) всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания. Учитывая возраст объекта и его состояние, физический износ выражается в процентах к его восстановительной стоимости. При стоимостном способе физи­ческий износ объекта определяется с учетом затрат на воспроизвод­ство каждого элемента объекта. Функциональный износ характеризует потерю конкурентоспособ­ности объекта в связи с появлением на рынке новых более совер­шенных аналогов. Функциональный износ является следствием влияния на стоимость объекта достижений научно-технического про­гресса в области техники, технологии и материалов. Функциональ­ный износ должен рассматриваться оценщиком как следствие ис­пользования объекта по своему основному функциональному назна­чению в сравнении с новым аналогом. Он опре­деляется преимущественно методом сравнения оцениваемого объек­та с более совершенным аналогом. Его рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче объекта в аренду, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерной для данного, но более совершенного вида имущества, т.е. путем ка­питализации потерь арендной платы. Внешний износ - это снижение стоимости объекта вследствие из­менения его внешней среды, обусловленного политическими, эконо­мическими или другими факторами. Причинами внешнего износа являются общий упадок страны (региона), в котором находится объ­ект; изменения цен; условий страхования, налогообложения и т.д.

Если физический и функциональный износы можно устранить путем модернизации, реконструкции, капитального ремонта, то внешний износ в большинстве случаев неустраним. Для его оценки внешнего износа применяются два способа: капитали­зация потерь дохода, относящихся к внешнему воздействию, и срав­нение продаж аналогичных объектов. При использовании способа капитализации потерь дохода оценщик определяет величину потерь для предприятия в целом, а затем выделяется доля потерь, приходя­щаяся на оцениваемый объект. Она затем капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для оцениваемого вида иму­щества. Способ сравнения продаж может использоваться только при наличии достаточного количества продаж.

Метод сравнения продаж. Используя метод сравнения продаж, оценщик должен определить реакцию рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сравниваемого объекта вычисляется из его восстановитель­ной стоимости в первоначальном виде. В результате получаются стоимости накопленного износа по каждому из сравниваемых объектов, на основании которых определяется накопленный износ оцени­ваемого объекта. В методе сравнения продаж «не рассматриваются» причины износа. Пример расчета методом «сравнения продаж».

Показатели	1	2	3	4
Цена продажи (Цпр)	300000	320000	380000	333333
Стоимость земли (Ст. зем)	80000	70000	60000	70000
Стоимость улучшений (Ст. ул.)	220000	250000	320000	263333
Стоимость воспроизводства (СВ)	310000	330000	390000	343333
Цена продажи (Цпр)	300000	320000	380000	333333
Совокупный износ (СИ)	90000	80000	70000	80000
Совокупный износ, в %	29,03	24,2	17,9	23,5

Этап 5. Для каждого компонента имущественного комплекса рассчитывается его восстановительная стоимость за вычетом накоп­ленного износа.

Этап 6. Расчет общей стоимости имущественного комплекса предприятия на дату оценки осуществляется путем сложения восста­новительных стоимостей (за вычетом накопленного износа) всех компонентов и стоимости земельного участка.

Сделаем общие выводы по затратному методу:

1. Сущность затратного подхода - определение текущей стои­мости объекта на основе расчета его восстановительной стоимости (или стоимости замещения) и определения его физического, техниче­ского состояния и функционального соответствия на дату оценки.

2. Методы оценки восстановительной стоимости: 1) метод удельных затрат на единицу площади (объема); 2) метод поэлементного расчета; 3) метод сметного расчета.

3. Совокупный износ - потери стоимости имущества предприятия, вызванные физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием. Способы определения износа: экспертный, нормативный, стоимостной. Методы определения совокупного износа: 1) метод «срока жизни»; 2) метод сравнения продаж; 3) метод разбиения.

4. Неустранимый физический износ рассчитывается на основе ос­таточной стоимости элементов собственности, затраты на исправле­ние которых превышают добавление к стоимости имущества за счет их исправления.