Инвестиции в недвижимость и строительство

Роль России на мировом рынке инвестиций в недвижимость возрастает с каждым годом. В настоящее время, по экспертным оценкам, страна занимает долю примерно в 40% в общем объеме привлеченных инвестиций в строительство объектов недвижимости в Центральной и Восточной Европе. 

По итогам 2012 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России превысил $7 млрд. Почти половина вложений, более 45%, приходится на сегмент торговой недвижимости, 30%   на офисный, 15% - на гостиницы. 

Основной объем инвестиций в недвижимости сосредоточен в Москве и Санкт-Петербурге. Региональные рынки пока не могут составить достаточную конкуренцию двум столицам. 

В основном в российскую недвижимость вкладываются отечественные инвесторы. Приток вложений со стороны зарубежных игроков сдерживаются такими факторами как непредсказуемость, непрозрачность, высокие административные и правовые риски. Иностранные компании интересуются в первую очередь столичной недвижимостью, а также Санкт-Петербургом, для которого характерно внимание со стороны игроков из Скандинавии. Кроме того, иностранные инвесторы присматриваются к городу Сочи, которому предстоит принять Олимпиаду. 

Россия демонстрирует рост доходов по сравнению с другими европейскими рынками. Поэтому инвестиции в строительство объектов недвижимости в России выглядят более привлекательными, чем во многих странах Европы. Эта ситуация будет сохраняться и в ближайшие несколько лет, по мнению экспертов, можно будет наблюдать ростинвестиций в недвижимость страны. 

Наиболее привлекательные сегменты в крупнейших городах с точки зрения инвестиций в строительство являются сегменты жилой и торговой недвижимости. Для вложений в готовые объекты – торговые комплексы. По доходности инвестиции в недвижимость каждого из сегментов различаются. Многое зависит от того соотношения риск/доходность, которое приемлемо для инвестора. К примеру, инвестиции в девелопмент потенциально могут принести и 20-30%. Инвестиции в строительство жилья могут демонстрировать и большие показатели. 

PROEstate Events ежегодно организует более 30 мероприятий в 10 российских городах и 5 зарубежных странах, посвященных актуальным вопросам инвестиций в недвижимость и строительство. Участниками конференций, саммитов, круглых столов и бизнес-туров PROEstate Events становятся ключевые игроки рынка, эксперты, признанные во всем мире. 

Лекция 2. Рынок недвижимости План:

 

1.     Сущность рынка недвижимости

2.     Субъекты рынка недвижимости

3.      Процессы функционирования рынка недвижимости

4.     Сегменты рынка недвижимости

5.     Инфраструктура рынка недвижимости, ее развитие

 

1. Сущность рынка недвижимости

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено. Можно привести следующие встречающиеся в литературе определения рынка недвижимости:

·          это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками.

·          это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

·          это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

·          средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкретного спроса и предложения.

·          сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости; экономических субъектов; оперирующих на рынке; процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком; и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Рынок недвижимости обладает следующими особенностями:

·        Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическими (местонахождением объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки: до революции, «сталинской», «хрущевской» и т.д.) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

·        Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее время привело к значительному превышению предложения над спросом.

·        Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

·        Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:

1)      затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);

2)      ежегодный налог на владение недвижимостью;

3)      налоги и сборы на сделки с недвижимостью.

·        Сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной. Некоторые сделки на рынке могут происходить под влиянием различных слухов, определенных физиологических потребностей, недостаточной информированности отдельных участников.

·        Низкая эластичность предложения объектов недвижимости. Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым.

·        Рынок недвижимости локализован и сегментирован в зависимости от потребностей и возможностей участников сделки.

·        Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране.

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

  Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены – избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Информационная функция представляет собой уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости принимать решения в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция – рынок недвижимости – это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой», перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель.

На функционирование рынка недвижимости влияют многочисленные факторы: экономические, социальные, административные, окружающая среда (таблица 2.1).

Таблица 2.1. Факторы, влияющие на функционирование  рынка недвижимости

Экономические факторы	уровень и динамика доходов физических и юридических лиц; дифференциация доходов потенциальных покупателей; состояние предпринимательской активности; возможность привлечения заемных средств; цены на рынке недвижимости; стоимость строительства; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение и др.
Социальные факторы	тенденции изменения численности населения; возрастной состав населения; уровень культуры; социальный статус и др.
Административные факторы	различного рода ограничения; контроль; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.)
Окружающая среда	состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; экология; местонахождение недвижимости.
Физические факторы	Физические качества самой недвижимости

 

Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В условиях смены социально-экономической формации и обвального падения производства вложения в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции. Можно выделить следующие основные факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости:

1. Политическую и финансовую нестабильность.

2. Политика власти на первичном рынке.

3. Криминогенную обстановку на рынке.

4.     Несовершенство законодательства.