- •Лекции. Оценка недвижимости
- •Лекция. Инвестиции в недвижимость
- •Лекция. Капитальные вложения и капитальное строительство
- •Лекция. Структуры капитальных вложений
- •Лекция. Проектирование и ценообразование в строительстве
- •Механизм ценообразования в строительстве
- •Лекция. Финансирование и кредитование капитальных вложений
- •1. Сущность рынка недвижимости
- •Инвестиции в недвижимость и строительство
- •Лекция 2. Рынок недвижимости План:
- •2. Субъекты рынка недвижимости
- •3. Процессы функционирования рынка недвижимости
- •4. Сегменты рынка недвижимости
- •5. Инфраструктура рынка недвижимости, ее развитие
- •О девелопменте
2. Субъекты рынка недвижимости
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота.
Выделяют три категории экономических субъектов рынка недвижимости:
1) продавцов (арендодателей);
2) покупателей (арендаторов);
3) профессиональных участников рынка недвижимости.
В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.
В качестве покупателя (арендатора) могут выступать юридическое, физическое лицо или орган государственного управления, имеющие право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников
3. Процессы функционирования рынка недвижимости
Системный подход к анализу и совершенствованию структуры рынка недвижимости предполагает, что перечень процессов функционирования рынка недвижимости определяется не из сложившейся практики, а (с ее учетом) путем расчленения основных процессов рынка как сектора экономики (создание, использование, оборот недвижимости и управление рынком – первая колонка таблицы 2.2.). Расчленение (декомпозиция) производится как логически обоснованная процедура выделения все менее сложных процессов (в таблице во второй колонке показана только одна ступень такого расчленения). Наконец, оно доводится до так называемых «базовых» процессов, то есть процессов, протекание которых обеспечивается специалистами (организациями) одной узкой специализации (третья колонка таблицы).
Таблица 2.2. Процессы, протекающие на рынке недвижимости
Основные |
Сложные |
Базовые |
1.Создание (развитие) недвижи-мости |
1.1.Организация системы развития недвижимости |
1.1.1.Совершенствование структуры, функций, нормативно-инструктивной базы государственных и муниципальных органов, ведающих землепользованием и градостроительством |
1.1.2.Создание и развитие предпринимательских структур |
||
1.1.3.Совершенствование процедур взаимодействия госорганов и коммерческих структур |
||
1.1.4.Юридическое сопровождение операций по развитию недвижимости |
||
1.1.5.Информационное обеспечение развития недвижимости |
||
1.1.6.Обучение и повышение квалификации персонала |
||
1.2.Развитие территорий |
1.2.1.Функциональное зонирование территорий |
|
1.2.2.Создание и ведение земельного кадастра |
||
1.2.3.Градостроительное проектирование |
||
1.2.4.Экологический мониторинг |
||
1.2.5.Инженерно-геодезический мониторинг |
||
1.2.6.Социально-демографический мониторинг |
||
1.2.7.Финансовый анализ и оценка земли и инвестиционных проектов |
||
1.2.8.Финансирование развития территорий |
||
1.2.9.Создание (развитие) инженерно-транспортной инфрастуктуры территории |
||
1.2.10.Налогообложение земли и улучшений |
||
|
1.3.Создание (развитие) объекта недвижимости |
1.3.1.Определние местоположения и назначения объекта, согласование землеотвода |
1.3.2.Проектирование и согласование архитектурно-строительной документации |
||
1.3.3.Информационное обеспечение, маркетинг и реклама |
||
1.3.4.Финансовый анализ и оценка инвестиционных проектов |
||
1.3.5.Финансирование строительства (инвестирование, продажа долей, кредитование) |
||
1.3.6.Ресурсное и техническое обеспечение |
||
1.3.7.Строительство (реконструкция, утилизация) |
||
1.3.8.Налогообложение строительства |
||
1.3.9.Страхование риска застройки |
||
1.3.10.Регистрация объекта недвижимости |
||
2.Исполь-зование (эксплуа-тация) объекта недвижи-мости |
2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью |
2.1.1.Создание органов управления государственной и муниципальной недвижимостью |
2.1.2.Создание кондоминиумов (товариществ собственников жилья) |
||
2.1.3.Инвентаризация объекта, регистрация границ и прав собственности |
||
2.1.4.Создание (наем) юридического или физического лица – управляющего объектом недвижимости |
||
2.1.5.Юридическое сопровождение управления объектом |
||
2.1.6.Информационное обеспечение управления объектом |
||
2.1.7.Обучение и повышение квалификации персонала |
||
2.2.Управление объектом |
2.2.1.Финансовый анализ и оценка объекта недвижимости |
|
2.2.2.Финансирование эксплуатации и модернизации объекта |
||
2.2.3.Техническая эксплуатация объекта |
||
2.2.4.Обеспечение соблюдения норм и правил взаимоотношений органов власти, собственников, арендаторов, управляющего |
||
2.2.5.Налогообложение объекта |
||
2.2.6.Страхование объекта |
||
3.Товар-ный оборот объектов недвижи-мости |
3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости |
3.1.1.Совершенствование деятельности госорганов, ответственных за предоставление недвижимости в пользование, в аренду, бесплатную и платную приватизацию |
3.1.2.Создание системы конкурсных торгов, тендеров, аукционов |
||
3.1.3.Обеспечение деятельности судебно-арбитражной и нотариальной системы |
||
3.1.4.Создание системы ипотечного кредитования оборота недвижимости |
||
3.1.5.Создание и развитие предпринимательских структур (брокерских агентств) |
||
3.1.6.Совершенствование взаимодействия госорганов и коммерческих структур |
||
3.1.7.Юридическое сопровождение оборота недвижимости |
||
|
|
3.1.8.Информационное обеспечение оборота недвижимости, маркетинг, реклама |
3.1.9.Обучение и повышение квалификации персонала |
||
3.2.Передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости, регистрация сделки |
3.2.1.Купля-продажа |
|
3.2.2.Мена |
||
3.2.3.Аренда |
||
3.2.4.Найм |
||
3.2.5.Залог (заклад) |
||
3.2.6.Наследование |
||
3.2.7.Заключение договора пожизненного содержания |
||
3.2.8.Исполнение судебного решения |
||
3.2.9.Взыскание по векселю |
||
3.2.10.Передача в оперативное управление |
||
3.2.11.Передача в полное хозяйственное ведение |
||
3.2.12.Приватизация (деприватизация) |
||
3.2.13.Национализация |
||
3.3. Финансиро-вание товарного оборота недвижимости |
3.3.1.Оценка стоимости объекта |
|
3.3.2.Единовременная оплата сделки |
||
3.3.3.Оплата в рассрочку |
||
3.3.4.Кредитование покупки |
||
3.3.5.Ипотечное кредитование покупки |
||
3.3.6.Целевое дотирование и субсидирование покупки |
||
3.3.7.Накопление средств |
||
3.3.8..Страхование сделки |
||
3.3.9.Налогообложение сделки |
||
4.Управ-ление рынком |
4.1. Исследова-ние рынка |
4.1.1.Исследование законодательной и нормативной базы |
4.1.2.Исследование экономики |
||
4.1.3.Исследование методической базы |
||
4.1.4.Исследование информационного пространства рынка недвижимости |
||
4.2.Формиро-вание и развитие рынка |
4.2.1.Развитие законодательной базы |
|
4.2.2.Развитие нормативной базы |
||
4.2.3.Развитие методической базы |
||
4.2.4.Развитие инфраструктуры |
||
4.2.5.Развитие системы информационного обеспечения рынка |
||
4.2.6.Развитие системы образования и повышения квалификации |
||
4.3.Контроль и регулирование |
4.3.1.Лицензирование и сертификация |
|
4.3.2.Судебно-арбитражная практика |
||
4.3.3.Контроль монополий и обеспечение конкуренции |