3.3 Расчет стоимости затратным подходом

В данном отчете не проводилась оценка стоимости земельного участка, так как не предоставлены правоустанавливающие документы на земельный участок.

Для расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта оценщик применяет метод сравнительной единицы. На сегодняшний день средняя рыночная цена предложения 1 кв.м. нового жилья в Советском районе города Уфы составляет 43 500 рублей с учетом рыночной предпринимательской прибыли и налогов.

Восстановительная стоимость 1 кв.м.	ВС	43 500
Площадь объекта оценки, кв.м.	S	21,6
Полная восстановительная стоимость, руб.	ПВС =S * ВС	939 600

Расчет величины накопленного (совокупного) износа

При расчете физического износа оцениваемого объекта используем метод срока жизни.

Наименование показателей		Показате	Обоснование показателей
Хронологический возраст, лет	ХВ	27	2006г.- 1979г.= 27
Физическая жизнь здания, лет	ФЖ	150	Согласно методики определения износа Фомина С.Е., Санкт-Петербург, 1994г.
Физический износ, %	Ифиз	18	Ифиз = (ХВ : ФЖ) * 100

Величина физического износа объекта оценки составляет 18%. Признаков функционального износа у оцениваемого объекта не обнаружено. Объект оценки соответствует современным стандартам объемно — планировочных и конструктивных элементов недвижимости. Величина функционального износа принята на уровне 0%.

Внешний износ вызывается факторами, внешними по отношению к объекту недвижимости. Это - местоположение объекта, состояние рынка недвижимости, любые местные или федеральные ограничения и т. д. Внешний износ относится как к земельному участку, так и к улучшениям.

Внешний износ принимаем равным 0%.

Определение накопленного (совокупного) износа

Физический износ,%	Ифиз	18
Функционал ьный износ,%	Ифунк	0
Внешний износ,%	Ивн	0
Накопленный износ, Ин	1-(1-Ифиз/100)*(1-Ифунк/100)*(1-Ивн/100)	0,18

Определим остаточную стоимость объекта оценки:

Сн = ПВС*(1-Ин)=939 600 *(1-0,18)= 770 472 руб.

Стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, составляет: 770 472 (Семьсот семьдесят тысяч четыреста семьдесят два) рубля.

3.4 Определение итоговой величины стоимости объекта оценки

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика.

На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, Оценщик сделал вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в г. Уфе объект оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению. Анализируя применимость каждого подхода к оценке объекта, оценщик пришел к следующим выводам. Стоимость недвижимости, полученная затратным подходом, в условиях активного рынка не отражает реального состояния рынка купли-продажи жилых помещений. В данной оценке имеется информация об уровне цен на жилую недвижимость. Сравнивая реальные рыночные цены со стоимостью, полученной по затратному подходу можно видеть большой разрыв, который не позволяет использовать данный подход с достаточной степенью достоверности. Следовательно, затратному подходу присваивается удельный вес, равный 0.

Особенностью сравнительного подхода является ориентация величины стоимости оцениваемого объекта на рыночные цены купли-продажи аналогичных объектов. При этом основным условием достоверности показателя стоимости, полученного сравнительным подходом, является значительное количество тщательно подобранных фактических сделок по аналогичным объектам недвижимости. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. Следовательно, сравнительному подходу присваивается удельный вес, равный 1.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой величины стоимости оцениваемого объекта.

Согласно полученным весам рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Наименование подхода в оценке	Расчетная стоимость, руб.	Весовой коэффициент, доли	Компонент стоимости
Затратный подход	795 441	0	_
Сравнительный подход	1 595 342	1	1 595 342
Доходный подход	0	0
Общая итоговая стоимость, руб.			1595 342
Общая итоговая стоимость с учетом округления, руб.			1 600 ООО

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение:

рыночная стоимость права собственности на однокомнатную квартиру, с учетом округления, расположенной по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Николая Дмитриева, д. 11, в.65 на 23.12.2006г. составляет 1 600 ООО (Один миллион шестьсот тысяч) рублей.