Глава 2. Практические часть

2.1. Оценка недвижимости

^{Оценка земли.}

^{Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 кв.м.}

^{Стоимость кв.м. единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 34 000 рублей.}

^{Предполагается, что земельный участок расположен под зданием.}

^{Год постройки 1980. Дата проведения оценки 2000 год.}

^{Требуется оценить стоимость земельного участка.}

^{Решение:}

^{Стоимость единого объекта недвижимости = 985 * 34 000 = 33 490 000 руб.}

^{Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, прямые издержки на строительство типового дома составляют 38 500 рублей за 1 кв.м.}

^{Формула расчета накопленного износа:}

^{Износ = Эффективный возраст / Типичный срок экономической жизни}

^{Износ = 20 / 80 = 0,25%}

^{Рыночная стоимость здания = 985 * 38 500 *(1-25%) = 28 441 875 рублей.}

^{Стоимость земельного участка = 33 490 000 - 28 441 875 = 5 048 125 рублей.}

^{Вывод: следовательно, стоимость земельного участка, определенная методом выделения, составила 5 048 125 рублей.}

2.2. Оценка транспорта

Рассчитать рыночную стоимость автомобиля УРАЛ-4320 сравнительным подходом. Исходные данные:

	УРАЛ-4320	УРАЛ-4320	УРАЛ-4320
Год выпуска	1996	1993	1990
Цена продажи, руб.		320 000	190 000
Дата продажи		26.04.2003	18.03.2003
Техническое состояние	очень хорошее	хорошее	хорошее

Решение:

В общем случае стоимость автотранспорта определяют по формуле:

где:

Цан - цена объекта-аналога на момент продажи;

Кмо - коэффициент приведения цены аналога к моменту оценки;

Ко,ан - коэффициент учитывающий разницу между состоянием оцениваемого объекта и состояния объекта аналога;

К1, К2,...Кm - корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров, у оцениваемого объекта и аналога;

Цдоп - стоимость дополнительных устройств, наличием которых отличаются сравниваемые объекты. Эта цена берется на момент оценки.

Корректировка на дату продажи. Предположим, что датой оценки является 15.05.2003 года.

Коэффициент приведения цены аналога к моменту оценки показывает, во сколько раз изменились цены на подобные машины за период с момента продажи аналога до момента оценки. Этот коэффициент представляет собой отношение индекса цен на момент оценки к индексу цен на момент действия цены для рассматриваемой группы оборудования.

Формула расчета: In/o = h^n, где:

In/o – корректирующий коэффициент для n-го месяца;

h – средний цепной ценовой индекс на протяжении n месяцев;

n – период индексации выраженный в количестве месяцев.

По данным Госкомстата РФ средний цепной ценовой индекс на оборудование подобное оцениваемому составлял с 18.03.2003 по 15.05.2003 года – 1,008

Корректирующий ценовой индекс для аналога 1 = 1,008^1 = 1,008

Корректирующий ценовой индекс для аналога 2 = 1,008^2 = 1,016

Корректировка на год выпуска рассчитывалась по формуле:

Корректировка на год выпуска = 1 + [НИ*(Тфсан – Тфсоо)], где:

НИ – нормативный износ (для автомобиля УРАЛ-4320 =14,3%)

Тфсан, Тфсоо – фактический срок службы для аналога и оцениваемого объекта.

Фактический срок службы о.о. = Дата оценки – Год выпуска = 2003- 1996 = 7

Фактический срок службы аналога 1 = 2003-1993 = 10

Фактический срок службы аналога 2 = 2003-1990 = 13

Корректировка на год выпуска для аналога 1 = 1 + [0,143*(10 – 7)] = 1,429

Корректировка на год выпуска для аналога 2 = 1 + [0,143*(13 – 7)] = 1,858

 Поправка на техническое состояние. Данную поправку введем, используя метод экспертизы физического состояния объекта. Определим износ объекта оценки и аналогов с помощью следующей таблицы определения износа.

Параметры и характеристики технического состояния транспортного средства:

Физическая характеристика состояния ТС	Оценка состояния	Износ
Новое, не зарегистрированное в органах ГИБДД, в отличном состоянии, после выполнения предпродажной подготовки, без признаков эксплуатации	Новое	0-10
Практические новое, на гарантийном периоде эксплуатации, с выполненными объемами технического обслуживания и не требующее ремонта или замены каких-либо частей	Очень хорошее	10-30
На послегарантийном периоде эксплуатации, с выполненными объемами технического обслуживания, не требующее текущего ремонта или замены каких-либо частей. После капитального ремонта	Хорошее	20-40
Бывшее в эксплуатации, с выполненными объемами технического обслуживания, требующее текущего ремонта или замены некоторых деталей, имеющее незначительные повреждения лакокрасочного покрытия	Удовлетворительное	40-60
Бывшее в эксплуатации, в состоянии пригодном для дальнейшей эксплуатации после выполнения работ текущего ремонта (замены) агрегатов, ремонта (наружной окраски) кузова (кабины)	Условно пригодное	60-75
Бывшее в эксплуатации, требующее капитального ремонта или замены номерных агрегатов (двигателя, кузова, рамы), полной окраски	Неудовлетворительное	до 80
Бывшее в эксплуатации, требующее ремонта в объеме, превышающем экономическую целесообразность его выполнения; отсутствие технической возможности осуществления такового, непригодное к эксплуатации и ремонту	Предельное	80 и более

Согласно данной таблице износ объекта оценки составит 20%, а аналогов 30%.

Поправка на техническое состояние  рассчитывалась по формуле:

Поправка на техническое состояние = (100-Ио)/(100-Иа), где:

Иа – износ объекта-аналога

Ио – износы объекта оценки.

Поправка на техническое состояние для аналогов 1 и 2  = (100-20)/(100-30) = 1,14

Оценка рыночной стоимости автомобиля УРАЛ-4320 сравнительным подходом:

Показатель	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2
Цена продажи, руб.		320 000	190 000
Дата продажи	15.05.2003	26.04.2003	18.03.2003
Корректировка на дату продажи		1,008	1,016
Скорректированная стоимость, руб.		322 560	193 040
Год выпуска	1996	1993	1990
Корректировка на год выпуска		1,429	1,858
Скорректированная стоимость, руб.		460 938	358 668
Техническое состояние	очень хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка на техническое состояние		1,14	1,14
Скорректированная стоимость, руб.		525 470	408 882
Удельные веса аналогов		0,7	0,3
Взвешенная стоимость		367 829	122 665
Рыночная стоимость, руб.	490 493

 ^{Вывод: таким образом, рыночная стоимость автомобиля УРАЛ-432, определенная затратным подходом составила 490493 рублей.}