Розділ 3 проблематика регулювання відносин власності на землю в україні

3.1 Юридичні колізії в сфері регулювання приватної власності на землю

Необхідно зазначити, що з прийняттям нових редакцій Земельного та Цивільного кодексів в Україні набагато покращилась ситуація з правовим регулювання відносин власності. Вказані нормативні акти дали можливість усунути значну кількість юридичних колізій, які виникали раніше в сфері виникнення та реалізації права приватної власності на землю. Більш менш вирішене питання і з процесами розпаювання землі.

В той же час, залишилась сфера відносин, яка потребує подальшого врегулювання та вдосконалення. Вона пов`язана із процедурою набуття права власності в порядку успадкування. Сьогодні в ній відбувається найбільше юридичних колізій.

Значна кількість дискусій виникає під час оформлення спадщини на земельні ділянки, що пов’язане з відсутністю прямого правового регулювання спадкування даного виду майна в Цивільному кодексі України.

За термінологією чинного Цивільного кодексу України, спадкуванням є перехід прав та обов'язків від фізичної особи (і тільки), яка померла або оголошена померлою, до інших осіб (фізичних, юридичних, держави, територіальних громад тощо). Об'єктами спадкування є цивільні права й обов'язки, що можуть переходити в спадщину чи то за заповітом, чи то за законом. Серед інших майнових прав успадковуються також об'єкти нерухомості, зокрема земельні ділянки, що використовуються для виробництва, особистого селянського господарства, садівництва, присадибні земельні ділянки, ділянки для дачного та гаражного будівництва, будівництва та обслуговування житлового будинку й господарських будівель.

Законодавство дає право спадкоємцям розпоряджатися своїм спадковим майном вільно за виключенням, обумовленим статтею 1241 ЦКУ (обов'язкова частка). Заповідач з урахуванням зазначеного повністю розпоряджається своїм майном на власний розсуд, при цьому визначає коло спадкоємців, встановлює за бажанням сервітути (задоволення потреб інших осіб, окрім власника) тощо. Часом відкриття спадщини є дата смерті фізичної особи або день, з якого така особа оголошена померлою, а місцем відкриття спадщини — останнє місце проживання спадкодавця, а в разі, якщо воно невідоме — місце розташування нерухомого майна або основної його частини [2].

Першою особливістю спадкування земельної ділянки є те, що чинне законодавство обумовлює обов'язком збереження її цільового призначення. Цільове ж призначення земельної ділянки визначається в державному акті на право власності на землю. Важливим є питання щодо кола осіб, які мають право передавати земельні ділянки в спадок, тобто потенційні спадко­давці. Отже, потенційні спадкодавці — власники земельних ділянок, як правило, вирішують питання щодо розпорядження майном переважно через призначення спадкоємців шляхом складання заповіту та розподілу спадкового майна на свій розсуд.

Слід зазначити, що положення нового Цивільного кодексу також застосовуються й до спадщини, яка відкрилась, але ніким із спадкоємців не була прийнята до 1 січня 2004 року. Це означає, що право на спадкування за законом спадщини, яка відкрилася і не була успадкована до набрання чинності Цивільним кодексом України, мають також особи, які належать до третьої, четвертої та п'ятої черг спадкоємців. За положеннями попереднього Кодексу, такі особи мали право на спадщину лише за умови складення спадкодавцем заповіту на їх користь.

Крім зазначеного, чинний закон покладає на спадкоємця, який прийняв у спадщину нерухоме майно, обов'язок звернутися до нотаріуса за видачею йому свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно. Разом із тим, якщо в складі спадщини є нерухоме майно, то спадкоємець, який отримав свідоцтво про право на спадщину, повинен зареєструвати право на це майно у відповідних органах, що здійснюють державну реєстрацію нерухомого майна. Право власності на нерухоме майно виникає у спадкоємця лише з моменту державної реєстрації.

Таким чином, державний акт на землю, що переходить в порядку успадкування, потрібно переоформити на ім'я спадкоємця. Підставою для цього є стаття 125 Земельного кодексу України, яка встановлює нерозривний зв'язок між виникненням права власності на земельну ділянку, отриманням документа, що посвідчує це право, та його державною реєстрацією. Тобто спадкоємцю необхідно виготовити державний акт, який би посвідчував право на земельну ділянку, та зареєструвати його.

Земельне законодавство, яке діяло до середини 2003 року передбачало, що спадкоємець, оформивши на своє ім'я в землевпорядній організації державний акт, звертався в органи, наділені повноваженнями щодо видачі й реєстрації державних актів, тобто до сільських, селищних, міських та районних рад, реєстрував його й ставав повноцінним власником. Зі зміною законодавства змінився й порядок отримання нового державного акта та його реєстрації. Чинний Земельний кодекс України розглядає реєстрацію прав на землю як складову частину державного земельного кадастру й закріплює повноваження щодо його ведення за органами державної влади з питань земельних ресурсів.

До того ж, 17 лютого 2003 року Президент України підписав Указ «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру», і Держкомзем України, відповідно до статті 202 Земельного кодексу України та на виконання зазначеного Указу Президента, видав наказ від 2 липня 2003 року № 174 «Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель». Зазначений наказ органи державної реєстрації використовують і зараз, після введення в дію Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обмежень». Крім цього, було прийнято ще ряд законодавчих актів, які регламентують порядок переоформлення державних актів. Зокрема статтею 20 Закону України «Про землеустрій» передбачено, що в разі відчуження земельних ділянок в обов'язковому порядку проводиться землеустрій.

Тобто необхідно звернутися до розробника документації із землеустрою — юридичної чи фізичної особи, яка має відповідну ліцензію на проведення таких робіт, і замовити технічну документацію щодо складання документа, який посвідчує право на земельну ділянку. Це передбачено також «Інструкцією про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі». Зокрема пунктом 1.13 даної інструкції визначено, що при переоформленні правовстановлюючих документів на земельну ділянку складання державного акта здійснюється після відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та закріплення їх довгостроковими знаками. До того ж, на одну земельну ділянку біля будинку необхідно готувати два державні акти. І хоча знайти у законодавстві чітку відповідь неможливо, органи державної реєстрації виходять з того, що, відповідно до згаданої «Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів...», державний акт видається на земельну ділянку ними [11].

Разом із тим, розділ реєстраційної картки автоматизованої системи державного земельного кадастру дозволяє внести лише один вид цільового використання землі. Тобто якщо біля успадкованого будинку (в селі) знаходиться земельна ділянка площею, наприклад, 0,45 га, то це озна­чає, що одна її частина — не більше 0,25 га — надана для будівництва та обслуговування житлового будинку, а решта (в даному випадку 0,2 га) — для ведення особистого селянського господарства. І на таку земельну ділянку створюються дві реєстраційні картки.

Таким чином, відсутність державної реєстрації права власності на землю не дозволяє власнику розпоряджатися належним йому майном. Водночас спадкоємець, який отримав свідоцтво про право власності на нерухоме майно, може захищати свої права в суді та інших установах, і в разі виникнення спору зареєстровані речові права матимуть пріоритет над незареєстрованими.

Сьогодні чимало власників земельних часток (паїв) або земельних ділянок сільськогосподарського призначення задумуються, як передати їх своїм дітям — громадянам іноземних країн. Чи варто взагалі набувати у власність земельну ділянку (отримувати державний акт), якщо спадкоємець (син, дочка) є громадянином іншої держави?

Щоб відповісти на ці питання, насамперед з'ясуємо особливості набуття у власність земельних ділянок та розпорядження ними іноземцями.

Стаття 81 Земельного кодексу України встановлює три способи набуття у власність земельної ділянки іноземцями: придбання земельних ділянок за цивільно-правовими угодами, викуп земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать іноземним особам на праві власності, та спадкування земельних ділянок. Зі змісту пункту 4 статті 22 та пункту 2 статті 81 Земельного кодексу України випливає, що перші два способи набуття у власність земельних ділянок іноземцями стосуються лише земель не сільськогосподарського призначення. Всі інші землі можуть набуватися іноземцями лише в одному випадку — в разі їх спадкування.

Це означає, що перехід права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення від громадянина України до іноземця може відбутися лише після відкриття спадщини (смерті спадкодавця). За життя громадянин України не може відчужити земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка є його власністю, на користь іноземця.

Що ж стосується передачі у власність земельних ділянок (у тому числі сільськогосподарського призначення) грома­дянами України, то, відповідно до тієї ж статті 81 Земельного кодексу України, таких спо­собів є п'ять. З-поміж них необхідно звер­нути увагу на придбання земельної ділянки у власність шляхом виділення в натурі (на місцевості) належної громадянину земельної частки (паю).

При аналізі правового режи­му земельного паю слід усвідомлювати, що це не конкретна земельна ділянка, а лише право на отримання земельної ділянки в на­турі, яке може й не бути реалізоване.

Доку­ментом, що підтверджує право на земельну частку (пай), є сертифікат на право на земель­ну частку (пай). Власник сертифіката, за йо­го бажанням, може набути у власність земель­ну ділянку, виділивши її в натурі (на місцевості). Для цього необхідно здійснити ряд дій: подати заяву до районної державної адміністрації, взяти участь у розподілі земель­них ділянок між власниками земельних час­ток (паїв), замовити й оплатити землевпо­рядній організації виготовлення відповідної технічної документації, отримати й за­реєструвати державний акт тощо. При цьо­му слід звернути увагу, що набути таким способом земельну ділянку, відповідно до пункту 1 статті 81 Земельного кодексу України, можуть лише громадяни України. Отже якщо іноземець набуде у власність у поряд­ку спадкування сертифікат, то він не зможе реалізувати своє право на землю шляхом виділення її в натурі (на місцевості).

Така позиція законодавця видається цілком слушною з точки зору захисту інте­ресів держави та народу України, адже, згідно з положеннями Конституції України, земля є основним національним багатством, що пе­ребуває під особливою охороною держави. Оскільки ж при паюванні земель відбуває­ться безоплатне набуття у власність земель сільськогосподарського призначення, які вирізняються з-поміж інших категорій земель своєю цінністю, то набуття таких земель іно­земцями видається недоцільним.

Однак якщо мова йде про набуття права на земельну ділянку в порядку спадкування, необхідно враховувати й інтереси конкрет­ного громадянина — спадкодавця такої земельної частки (паю). Заповідаючи у спадок земельну частку (пай), власник такої частки розраховує, що саме його діти (внуки, інші спадкоємці) отримають відповідні права, матеріальні вигоди тощо. Про які вигоди йдеться? Звичайно, як і будь-який громадянин України, іноземний громадянин може отримувати від орендаря плату за користування його земельною часткою. На відміну від громадян України, іноземний громадянин має право відчужити таку частку, оскільки мораторій на відчуження земельних часток (паїв) іноземців не стосується (пункт 15 Перехідних положень Земельного кодексу України) [12].

Саме відчуження земельної частки (паю) іноземцем видається найбільш оптимальним способом розпорядження такою часткою. Як було сказано, виділити земельну частку в натурі (на місцевості) іноземець не зможе. Таким чином, він має можливість здійснювати повноваження власника лише щодо частки (паю). Але й такі повноваження обмежені в часі.

Отже, встановлення правового режиму земельної частки (паю) викликане необхідністю переведення (переходу) земель із колективної власності в приватну. З часом такий інститут, як земельна частка (пай), припинить своє існування, виконавши свої функції в ході здійснюваної в Україні земельної реформи. Таким чином, власникам земельних часток (паїв), які бажають заповісти їх у спадок іноземцям, можна порадити набути у власність земельну ділянку (отримати державний акт). У цьому разі їхні спадкоємці матимуть ширші можливості щодо отримання матеріальної вигоди від продажу земельної ділянки. Не викликає сумніву, що договірна ціна земельної ділянки буде вищою, ніж ціна паю. Практика також свідчить, що бажаючих купити земельну ділянку набагато більше, ніж бажаючих придбати у власність земельну частку (пай) [8].