Тема 5. «Методи збору первинних даних, їх порівняння та застосування в будівництві»

Зміст практичного (семінарського) заняття:

1. Усне опитування:

- класифікація методів збору первинної маркетингової інформації;

- порівняння основних методів збору первинної інформації;

- переваги та недоліки способів опитування;

- переваги та недоліки методів інтерв'ювання;

- переваги та недоліки спостереження;

- переваги та недоліки імітації;

- використання методів збору первинних даних в будівництві.

2. Рішення задачі 3. «Визначення коефіцієнту кон’юнктури та інвестиційної привабливості ринку житлової нерухомості»

Теоретичні основи.

Термін «інвестиційна привабливість» використовують для оцінки доцільності вкладень у той або інший об'єкт, вибору альтернативних варіантів і визначення ефективності розміщення ресурсів. Роль даного поняття при характеристиці інвестиційного середовища й інвестиційної активності в цілому можна простежити на наступній схемі (рис. 2.2).

Рис. 2.2. Формування поняття інвестиційної привабливості

При цьому слід зазначити, що визначення інвестиційної привабливості спрямовано на формування об'єктивної цілеспрямованої інформації для ухвалення інвестиційного рішення.

Інвестиційна привабливість ринку нерухомості полягає в наявності гравців, що вважають, що нерухомість на ньому недооцінена, тобто для них її інвестиційна вартість перевищує ринкову (ту, котра розглядається більшістю присутніх на ринку гравців як найбільш справедлива), або в окремому випадку споживчу вартість. Інакше інвестиційна привабливість відсутня (або має негативний характер). Будь-який привабливий для інвестування ринок має тенденцію до поступового насичення й зниження рівня прибутковості.

Інвестиційна привабливість галузі/країни/регіону визначається як стан ринкового середовища, при якому задовольняються вимоги певної групи інвесторів щодо рівня ризику, рівня прибутковості й вартості фінансових ресурсів, а також їхнього співвідношення при формуванні платоспроможного попиту на інвестиції. На відміну від існуючих визначень, тлумачення терміну «інвестиційна привабливість» представлене як стан ринкового середовища.

Стан - це абстрактний термін, під яким розуміється безліч стабільних значень змінних параметрів об’єкту, що розглядається. Стан характеризується тим, що описує змінні властивості об’єкту. Стан стабільний до ти, поки над об’єктом не призведена дія; якщо над об’єктом буде призведена деяка дія, його стан може змінитися. При цьому послідовна зміна станів об’єкту називається процесом.

Інвестиційна привабливість галузі/країни/регіону може бути також оцінена значенням коефіцієнта кон'юнктури ринку - критерію, що визначає співвідношення очікуваних доходів і вкладень із урахуванням рівня інфляції й зміни вартості вкладених коштів. Відомо, що інвестиційна привабливість у будь-якій сфері бізнесу залежить від кон'юнктури ринку, тому інвестор, перш ніж вкладати кошти, повинен аналізувати співвідношення попиту та пропозиції.

Під кон'юнктурою в економічній літературі розуміють сукупність ознак, що характеризують поточний стан економіки в певний період, а також, економічна ситуація, що склалася на ринку, яку характеризують співвідношення між попитом та пропозицією, рівень цін, товарні ціни, портфель замовлень по галузі й інші фактори та економічні показники.

В свою чергу, фактор – це умова, причина, параметр, показник, що впливає на економічний процес і результат цього процесу.

Основні фактори кон'юнктури ринку: циклічність економічного розвитку , прийняті державою політичні та економічні рішення, масштаби і оновлення виробництва, розвиток потреб, динаміка цін і грошових доходів, організація маркетингу. Вивчення кон'юнктури ринку, її аналіз і прогнозування припускають систематичне спостереження за ринком, дійсними і можливими відхиленнями попиту і пропозиції товарів

Кон'юнктурний огляд ринку у будівництві складається з трьох етапів:

1 Оцінка кон'юнктури ринку в поточному періоді.

2. Прогнозування показників кон'юнктури ринку збуту продукції будівництва залежно від основних тенденцій попиту.

3. Розробці пропозицій і рекомендацій, в яких відображаються результати оцінки кон'юнктури ринку за групами показників, результати прогнозування збуту продукції; встановлюється ступінь задоволення попиту і основна тенденція його розвитку.

Оцінка кон'юнктури ринку в поточному періоді виконується за наступними показниками:

- пропозиція продукції та послуг (обсяг, структура, динаміка) ;

- купівельний попит ;

- пропорційність ринку (співвідношення попиту і пропозиції, розділ (частка) ринку між виробниками, регіональна структура ринку);

- тенденції розвитку ринку (темпи зростання, параметри трендів продажу, цін, інвестицій і прибутку) ;

- стійкість і циклічність ринку (параметри моделей сезонності розвитку);

- регіональні відмінності стану та розвитку ринку;

- ділова активність (портфель замовлень, його склад , наповненість і динаміка, кількість угод, ступінь завантаженості виробничих потужностей);

- комерційний ризик (інвестиційний ризик, ризик прийняття маркетингових рішень, ризик випадкових ринкових коливань);

- масштаб ринку, рівень монополізації і конкуренції (розмір фірм, виступаючих на ринку, їх розподіл за формами власності, організаційним формам та спеціалізації; загальний обсяг реалізації продукції отрясли будівництва та його розподіл по фірмах; угруповання фірм за часткою, зайнятої ними в загальному обсязі збуту)

Головна мета складання огляду кон'юнктури ринку полягає у розробці правильного, достовірного прогнозу на найближчий період, в оцінці та прогнозі комерційного ризику.

Ринкова вартість - це найбільш імовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, маючи всю необхідну інформацію, а на розміру ціни угоди не відображаються які-небудь надзвичайні обставини. При цьому говорять, що на даному ринку склалася певна кон'юнктура.

У результаті аналізу динаміки цін на об'єкти житлової нерухомості встановлено, що щорічна зміна ринкової вартості об'єктів житлової нерухомості піддається не тільки фактору інфляції й реальної процентної ставки, але й певній кон'юнктурі ринку, що виміряється величиною коефіцієнт кон'юнктури ринку. У зв'язку із цим, пропонується наступна концепція урахування впливу кон'юнктури ринку на вартість об'єктів житлової нерухомості.

Концепція урахування впливу кон'юнктури ринку при управлінні інвестиційними процесами на ринку об'єктів житлової нерухомості полягає в необхідності реального відображення ринкової вартості об'єктів житлової нерухомості, а також у забезпеченні відшкодування втрат доходів, викликуваних кон'юнктурними процесами, при здійсненні різних фінансових операцій. Аналіз інвестиційних процесів на ринку нерухомості дозволяє виявити загальні закономірності їхнього розвитку. Отже, ринок нерухомості у своєму розвитку проходить ряд етапів (табл. 2.1).

Таблиця 2.1

Етапи процесу розвитку ринку нерухомості

Найменування етапу	Характеристика етапу
Начальний етап	Відсутність системного застосування методів оцінки об'єктів нерухомості. Інвестиційний простір ринку обмежений. Становлення інвестиційної діяльності на ринку нерухомості, потім починається швидке зростання цін. До кінця стадії (через 2-3 роки), інтенсивність інвестиційної діяльності підвищується в 3-5 разів (середньорічні темпи приросту - 200-400%). Пропозиція характеризується стандартизованим набором об'єктів інвестування, попит починає прискорено зростати. Кон'юнктура ринку свідчить про нерозвиненість його елементів.
Перехідний етап	1. Інвестиційна активність продовжує зростати, але вже меншими темпами ( 30-50% на рік). 2. Інтенсивність інвестиційної діяльності скорочується при стійкій тенденції до зростання інвестицій. 3. Інвестиційний простір ринку здобуває більш чіткі границі. 4. Кон'юнктура ринку поступово вирівнюється.
Формування ринку	Зростання цін припиняється з поступовим переходом до стабілізації. Інвестиційні потоки вирівнюються в динаміку. Інтенсивність інвестиційної діяльності стабілізується. 4. Попит та пропозицію починають відповідати один одному. 5. Інвестиційна привабливість ринку декілька знижується.
Стабілізація ринку	Інтенсивність інвестицій слабшає. Інвестиційний простір поступово починає звужуватися. Ринок нерухомості по основних закономірностях аналогічний розвиненим ринкам, але потрібні ще роки, якщо не десятиліття, для поступового просування до його стандартів в області вдосконалювання законодавчої бази, інфраструктури ринку й т.д. Активізація інвестиційної діяльності вимагає створення відповідної інфраструктури, реалізації механізмів державного регулювання, що сприяє відродженню інвестиційних процесів на якісно новій основі.

Оцінка впливу кон'юнктури ринку на вартість об'єктів житлової нерухомості в часі виконується по наступному сценарію:

1. Виявлення середніх цін реальних угод на об'єкти житлової нерухомості (по позначених сегментах).

2. Оцінка тенденцій розвитку інвестиційного процесу на ринку нерухомості пропонується за допомогою коефіцієнта кон'юнктури ринку нерухомості Кр. Прогнозована ринкова вартість 1кв.м буде визначена як:

, (2.8)

де РВ_t - прогнозована ринкова вартість 1 кв.м протягом усього періоду будівництва об'єкта; РВ₀ - ринкова вартість 1 кв.м на передінвестиційному етапі будівництва об'єкта (для вторинної нерухомості значення РВ₀ визначається методом порівняння продажів); i - прогнозований темп інфляції, виражений десятковим дробом; r - реальна процентна ставка, використовувана в процесі дисконтування вартості, виражена десятковим дробом; К_р – коефіцієнт кон'юнктури ринку; t – тривалість будівництва об'єкта за планом.

Звідси коефіцієнт кон'юнктури ринку за період аналізу визначається:

, (2.9)

де j - період аналізу, при j = 1, …, t; РВ_j и РВ_j-1 – ринкові вартості 1кв.м житла у періоди, що аналізується і попередній до нього.

3. Побудова графіків динаміки коефіцієнта кон'юнктури ринку об'єктів житлової нерухомості по обраних сегментах.

4. За результатами побудови графіків за допомогою таблиці 2.2 визначаються стадії кон'юнктури ринку, а сегменти ринку одержують відповідну характеристику з погляду їхньої інвестиційної привабливості в той або інший період.

Таким чином, коефіцієнт кон'юнктури ринку, характеризує ринки (сегменти ринку) з погляду їх інвестиційної привабливості.

Таблиця 2.2

Характеристика інвестиційної привабливості ринку об’єктів житлової нерухомості

Найменування показника	Ринок привабливий для інвестицій с ціллю отримання майбутніх вигід	Ринок привабливий для збереження капіталу	Ринок не привабливий для інвестицій с ціллю отримання майбутніх вигід
Ціни на нерухомість	Зростають	Зростають	Зростання/зниження цін на нерухомість
Співвідношення попиту і пропозиції	Перевищення попиту над пропозицією	Попит відповідає пропозиції	Перевищення пропозиції над попитом
Інтенсивність інвестицій	Зростає	Стабілізується	Слабшає
Період експозиції	Скорочується до мінімуму	Стабілізується	Збільшується
Коефіцієнт кон’юнктури ринку	Кр > 0	Кр = 0	Кр < 0
Динаміка інвестиційної привабливості сегменту ринка	Зростає (швидкість зростання ринкової вартості на нерухомість перевищує розмір інфляції і реальної процентної ставки доходності фінансових операцій)	Стабілізується (швидкість зростання ринкової вартості на нерухомість відповідає рівню інфляції і реальної процентної ставки доходності фінансових операцій)	Знижується (швидкість зростання ринкової вартості на нерухомість нижче, ніж розмір інфляції і реальної процентної ставки доходності фінансових операцій)
Ситуація на ринку	Активізація ринку (початковий, або перехідний етап)	Етап формування	Період стагнації (низька активність на ринку)
Стадії кон’юнктури ринку	Підйом кон’юнктури / Кон’юнктурний бум (в залежності від швидкості зростання цін і інтенсивності інвестицій)	Ослаблення кон’юнктури ринку	Кон’юнктурний спад ринку

Відносно високий рівень показника кон'юнктури ринку, як правило, підтверджується нестабільною ціновою ситуацією у вигляді необґрунтованого зростання цін, перевищенням попиту над пропозиціями по категоріях нерухомості, мінімальним періодом експозиції об'єктів нерухомості на ринку.

Завдання. За вихідними даними (див. Додаток В), що наведено в таблицях В.1 (по варіантах) та В.2 (для всіх варіантів), розрахувати коефіцієнти кон'юнктури ринку по сегментах, побудувати відповідні графіки та охарактеризувати ситуацію на ринку з точки зору інвестиційної привабливості.