Особенности рынка недвижимости:

• локальность;

• невысокая взаимозаменяемость объектов;

• сезонные колебания цен;

• сделки необходимо подвергать государственной регистрации;

• вложение капитала в недвижимость.

В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.

Развитие рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такое обстоятельства возникают достаточно редко;

• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, т.к. их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономики. Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов.

Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости

Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость — это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т. д. Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека, ибо отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно проведение сделок.

Риски при операциях с недвижимостью.

В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимости; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности — как в связи с разрушением самого «тела» недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

Классификация рисков:

• рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие, систематические риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;

• производственные (хозяйственные, несистематические) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности;

• финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.

Формирование «мыльных пузырей на рынке недвижимости».

Понятие «мыльный пузырь» представляет собой процесс роста цен на активы до уровня, не имеющего объективной основы, и заканчивающийся крахом. Каждый раз лопание мыльного пузыря приводит к уничтожению благосостояния инвесторов, будь то крах низкокачественных ипотечных ценных бумаг, акций высокотехнологичных компаний, японской недвижимости или американского доллара после отмены Бреттон-Вудской системы валютных курсов.

Основным источником формирования мыльных пузырей выступает мягкая денежно-кредитная политика центральных банков, а сами пузыри возникают в период низкой инфляции и легкой доступности кредитных ресурсов. За последние три года сформировалась благоприятная почва для появления пузырей, ведь в борьбе с глобальной рецессией мировые Центробанки значительно увеличили денежную массу в обращении, проводя количественное смягчение и политику нулевых процентных ставок.

Примером может послужить ситуация, сложившаяся в Японии конца 80-х гг: на пике мыльного пузыря для покупки недвижимости в Токио японцам приходилось брать ипотечный кредит сроком на 100 лет, а акции японской Japan Airlines торговались по цене, в 400 раз превышающей годовую прибыль на акцию. На пике мыльного пузыря «доткомов» в начале прошлого десятилетия коэффициент «цена/прибыль» индекса NASDAQ превышал 200, а уровень левереджа инвестиционных банков в период краха низкокачественных ипотечных ценных бумаг три года назад достигал 50-60-кратных значений к их активам.