Кризис на рынке недвижимости: чем 2014-й отличается от 2008-го

2014Г., хотя и похож по отдельным показателям рынка (уровню спроса, количеству сделок) на 2008-й, но отличается в главном – предпосылках.

Кризис 2008 года был глобальным и начался с «ипотечного пузыря» в США – роста невыплат по ипотеке, отчуждения имущества и падения заложенных ценных бумаг. Эти события привели к тому, что многие банки прекратили выдачу кредитов, в том числе и на покупки менее дорогие, чем квартиры. В результате кризис из недвижимости перешел на автопром (продажи из-за сокращения выдачи кредитов падали), а затем и на производство. Затронул кризис и развитые страны, и развивающиеся. В 2014 году кризис пришел в Россию по политическим причинам – из-за событий на Украине, последующего осложнения отношений со странами Запада после присоединения Крыма к России,взаимных санкций. Россия во многих сферах отказалась от партнерства с европейскими странами и США и сосредоточилась на Азии. Фактическое исключение России из интеграции в мировую экономику не могло не сказаться на экономической ситуации в стране.

Несмотря на разные причины, оба кризиса привели к падению цен на нефть и курса российского рубля. К декабрю 2008 года нефть упала почти на 70% по сравнению с июлем, а в декабре 2014-го – почти на 40% по сравнению с серединой лета. Причем если в июле за баррель давали $107, в декабре — $66, то сегодня – уже только $45.

На протяжении нескольких лет до наступления кризиса в 2008 году цены на недвижимость в Москве неуклонно росли. Причем если в начале 2000-х недвижимость была недооценена, то с начала 2005-го и до кризиса 2008 года цена на жилье эконом-класса в Москве, по данным компании «Бест-Новострой», выросла в среднем в 3,6 раза.

«Покупательский бум после кризиса 1998 года не только позволил ценам на столичное жилье постепенно подняться до мирового уровня, но в конечном итоге привел к сильной переоценке недвижимости», — говорит председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Около половины сделок до кризиса 2008 года совершалось инвесторами с целью получения быстрой прибыли, а доходность достигала 100%.

«Покупатели-инвесторы и девелоперы были «избалованы» сумасшедшим ростом цен на жилье – с весны 2006-го по весну 2008 года по новостройкам Московского региона зафиксирован рост более чем в два раза (а в ближнем поясе Подмосковья – в 2,6 раза). Причем тогда цены номинировались в долларах США, а если на это еще наложить фактор роста курса валют, то ситуация получается еще более красочной», — вспоминает руководитель аналитического центра девелоперской группы ОПИН Денис Бобков.

По мнению экспертов, именно переоцененность квартир в Москве и области вызвала последующее падение цен на жилье в конце 2008 года и в 2009 году.

Цены начали снижаться в конце 2008 года, и только в декабре 2009 года наметилась положительная ценовая динамика, свидетельствуют данные «Миэль». За 2009 год средний уровень цен в столице потерял 18% в рублях и 23% в долларах.

«Тогда кризис случился очень резко, и рынок был не готов к нему. К современной ситуации рынок успел подготовиться, поэтому долларовые цены снизились только на разницу курсов, а стоимость в рублях несколько выросла», — говорит председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова.

По данным ОПИН, по итогам 2014 года цены на жилую недвижимость в Москве выросли на 22%, в Новой Москве – на 10%, в Московской области – на 12%. Таким образом, цены на жилье уже ведут себя не так, как в прошлый кризис.

Значительный рост цен на столичную недвижимость вызван ограниченным предложением, которое не справляется с ажиотажным спросом, долларовым ценником на примерно половину проектов высоких классов, высокой инфляцией, удорожанием денег после повышения ключевой ставки ЦБ.

8