10. Методы расчета внешнего износа в рамках затратного подхода при оценке недвижимости. Общий накопленный износ объекта недвижимости.

Этапы затратного подхода:

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией; 2. Определение полной стоимости воспроизводства или замещения; 3. Расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего; 4. Определение полного износа из полной стоимости замещения или воспроизводства с целью получения стоимости зданий и сооружений; 5. Расчет стоимости ЗУ и работ по его благоустройству; если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды; 6. Общая оценка имущества путем суммирования стоимости ЗУ, стоимости ЗиС и стоимости работ по благоустройству участка. 

Внешний (экономический) износ — обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Устранимый износ – такой вид износа, затраты на устранение к-го меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.

Неустранимый износ – износ, устранение к-го либо невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляемая при этом стоимость.

Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться изза позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

•       метод капитализации потерь в арендной плате;

•       метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

•       метод парных продаж;

•       метод срока жизни.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в арендной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету данными методами функционального износа. В случае оценки внешнего износа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы. Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время. Причины сноса: необходимость перепланировки; расширение транспортных магистралей. Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

После расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом.

Общий накопленный износ объекта недвижимости

Общий накопленный износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем.

Износ, используемый в оценке, не совпадает с понятием бухгалтерской амортизации, которая предполагает списание первоначальной стоимости здания на стоимость созданной продукции и оказанных услуг по установленным нормативам.

В отличии от нормативного списания стоимости, оценочный износ представляет собой фактическое обесценение объекта. Общий накопленный износ включает в себя следующие компоненты:

• Иф - физический износ - потеря стоимости в процессе эксплуатации под воздействием внешних природных факторов;

• Ифн - функциональный износ - потеря стоимости в результате несоответствия функциональных характеристик объекта требованиям рынка, сложившимся на дату оценки;

• Ивн - внешний (экономический) износ - потеря стоимости по внешним по отношению к объекту оценки причинам; может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.

Оценка накопленного износа связана с рассмотрением ряда хронологических величин, которые, в зависимости от способа их определения, можно условно подразделить на:

• фактические и нормативные (фактический возраст; срок полезной службы; остаточный срок полезной службы);

• оценочные (действительный возраст; срок экономической службы; остаточный срок экономической службы).

Методы определения износа

• Метод рыночной выборки;

• Метод срока службы;

• Метод разбивки.

Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы накопленного износа. Метод разбивки используют для распределения из¬вестной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.

Метод рыночной выборки включает следующие этапы:

1. Отбор и идентификация сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, имеющими сходный с оцениваемым объектом уровень износа. (Условия сделок: совершаться на дату, близкую к дате оценки, и принадлежать к рынку оцениваемого объекта.)

2. Расчет и внесение необходимых поправок в сопоставимые продажи на выявленные различия, включая переданные имущественные права, финансирование и условия сделки. (Если оценщик может определить стоимость отложенного ремонта и функционального старения, на эту сумму необходимо скорректировать цену продажи, так как в данном случае износ не будет включать восстановимые компоненты.)

3. Расчет остаточной стоимости схожих зданий как разности между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земли.

4. Расчет полной восстановительной стоимости строений для каждого аналога на момент продажи (определяется на идентичной базе: по стоимости воспроизводства либо замещения).

5. Расчет в денежном выражении общего накопленного износа как разности полной восстановительной стоимости строений и их остаточной стоимости. (Если не вносились поправки в цены продажи для восстанавливаемых компонентов, то полученная сумма будет включать все виды устранимого и неустранимого износа, возникающие под воздействием всех возможных причин.Если данная поправка была сделана, то полученный результат будет представлять собой сумму неустранимого износа под воздействием всех факторов).

6. Преобразование стоимостной величины износа в процентный показатель (норму) путем деления по каждому объекту суммы общего износа на величину полной восстановительной стоимости. (Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта недвижимости, то процентные показатели можно использовать для расчета общего износа оцениваемого объекта.)

7. Если оцениваемый объект имеет отличия по таким элементам, как дата продажи, местоположение, качество обслуживания, то полученную процентную норму, отражающую общее обесценение здания за весь срок службы, пересчитывают в годовое значение. (Для этого общую процентную норму надо разделить на фактический либо действительный возраст. На основе анализа всего массива сопоставимых объектов рассчитывается диапазон нормы годового износа в процентах. Поскольку для каждой сопоставимой сделки не всегда можно получить точные значения действительного возраста, наиболее приемлемый диапазон значений нормы годового износа рассчитывают на основе фактического возраста сопоставляемых сделок).

8. Анализ диапазона значений, выбор наиболее приемлемой нормы для оцениваемого объекта и корректировка величины общего износа с учетом возраста оцениваемого объекта.

Полученную по сопоставимым объектам годовую норму износа можно использовать для расчета общего срока экономической службы оцениваемого объекта, который необходим для применения метода срока службы.

Метод срока службы.

Процент общего износа определяется как отношение действи¬тельного возраста объекта к сроку его экономической службы.

Метод включает следующие этапы:

1. Определение прогнозируемого общего срока экономической службы по сходным зданиям, функционирующим на данном рынке.

2. Расчет действительного возраста оцениваемого здания, который может равняться фактическому возрасту, если у здания типичный уровень обслуживания.

3. Расчет соотношения действительного (фактического) возраста и общего срока экономической службы, являющего предельной нормой износа строений.

4. Определение суммы общего износа зданий путем умножения полной восстановительной стоимости на предельную норму износа.

5. Расчет остаточной стоимости зданий, как скорректированной на расчетный процент износа полной восстановительной стоимости зданий.