12. Доходный подход в оценке недвижимости. Метод дисконтированных денежных потоков. Норма дисконтирования. Методы определения реверсии.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Источники дохода:1) Арендная плата; 2)часть дохода от коммерческой эксплуатации;

3)риверсия (конечная продажа)

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного подхода:

 или   , где

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2.  Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

-  операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

-  фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

-  резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.  Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

-  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

-  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

-  инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую

сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

-  рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: - прямой капитализации доходов;

-  дисконтированных денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии с учетом корректировки на степень риска их получения.

Применяется метод ДДП, когда: • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; • потоки доходов и расходов носят сезонный характер; • оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; • объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные: • длительность прогнозного периода; • прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию; • ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта: 1)  потенциальный валовой доход;

2)  действительный валовой доход;

3)  чистый операционный доход;

4)  денежный поток до уплаты налогов;

5)  денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы: • ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами), • чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию, • облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как: • денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли; • показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств; • денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

1.  Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2.   Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

3.   Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4.   Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

5.   Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направленына поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом: 1.  ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов; 2.  ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью; 3.  ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.

4.  ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: 1)  назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта; 2)  принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения; 3)  капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы: 1)  метод кумулятивного построения; 2)  метод сравнения альтернативных инвестиций; 3)  метод выделения; 4)  метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий: • моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов; • расчет ставки доходности инвестиций по объекту; • полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

 ; где

PV – текущая стоимость; Ci – денежный поток периода t; It – ставка дисконтирования денежного потока периода t; M – остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

13. Доходный подход к оценке недвижимости. Метод капитализации. Ставка капитализации при прогнозируемой неизменности чистого операционного дохода (ЧОД), при постоянном росте (уменьшении) ЧОД. Ставка капитализации при прогнозируемой неизменности реверсии, при росте (уменьшении) реверсии за определенный промежуток времени.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: -качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; - риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

-инвестиционной стоимости, поскольку потенциальные инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

-рыночной стоимости.

В рамках Доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

-прямой капитализации доходов;

-дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость н. обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта н. в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость н. преобразуется доход за один временные период, а при использовании метода ДДП – доход от её предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта н. в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется, если: -потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости з.у., т.е. является стоимостью всего о.н. Базовая формула расчёта имеет след.вид:

C – стоимостьо.н. (ден. ед.), Rk- коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости н. через перевод годового (или среднегодового) ЧОД в текущую стоимость. При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия: нестабильность потоков доходов, если н. находится в стадии реконструкции или незавершённого строительства.

Основные проблемы данного метода: 1.метод не рекомендуется использовать, когда объект н. требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавер.стр-ва, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов. 2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка н., прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов н., эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчёт ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1)определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого о.н. при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)расчёт ставки капитализации;

3)определение стоимости о.н. на основе ЧОД и коффициента капитализации путём деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Расчёт ожидаемого ЧОД.

Оценщик н. работает со след. уровнями дохода: ПВД (потенциальный валовый доход);ДВД(действительный валовый доход - это ПВД за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы добавлением прочих доходов от нормального рыночного использовния о.н.); ЧОД, ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

ПВД – доход, который можно получить от н., при 100%-ном её использовании без учёта всех потрерь и расходов. ПВД зависитт от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и расчитывается по формуле: ПВД=S*Ca (площадь, сдаваемая в аренду, кв.м.; арендная ставка за 1кв.м.)Договор аренды – основной источник информации о приносящей доход н. Аренда – предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во врменное владение и пользование. Величина арендной ствавки зависит от местоположения объекта, его физ. состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д. Арендные ставки бывают: контрактными (определяемыми договором об аренде); рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод ДДП.

ДВД= ПВД-потери+проч. доходы.

ЧОД – ДВД-ОР. ОР – это расходы, необходимые для нормального функционирования о.н. и воспроизводства ДВД. ОР принято делить на: условно-постояннные, условно-переменные или эксплуатационные, расходы на замещение или резервы.

Расчёт коэффицента капитализации. Существует несколько методов его определения: -с учётом возмещения кап. Затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива); -метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы; метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации кумулятивным методом

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т. е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится в следующем виде:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т. е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата».

Расчет различных составляющих премии за риск

Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Выделяется риск вложения в недвижимость, риск низкой ликвидности, риск управления и т. п.

Надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке. Это надбавка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора, принимается на основании исследования рынка недвижимости в городе, проведенных по данным печати.

Надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей..

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

– прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

– возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

– возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т. е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

 Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

 Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы. Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Ставка капитализации при прогнозируемой неизменности чистого операционного дохода (ЧОД), при постоянном росте (уменьшении) ЧОД. Ставка капитализации при прогнозируемой неизменности реверсии, при росте (уменьшении) реверсии за определенный промежуток времени.

Ставка капитализации Ro используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой:

V=NOI/Ro,

где V — стоимость; NOI —величина ожидаемого чистого операционного годового дохода (ЧОД).

Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Т. О., ставка капитализации = годовой ЧОД / Стоимость актива.

Ставка капитализации – это процент ЧОД, требуемый инвестором на вложенный в недвижимость капитал, или другими словами – цена вложенных в недвижимость средств.

NOI=const, R=Y0, Y0-ставка дисконтирования, V=NOI/Ro.

При оценке активов с постоянным изменением ЧОД в формулу вносится соответствующий темп роста; при оценке активов спеременным ЧОД вместо ставки капитализации рекомендуется использовать метод ДДП. 

Реверсия является условной моделью продажи объекта в будущем.Текущая стоимость реверсии основана на капитализации денежных потоков последнего года прогнозного периода. 

При расчете стоимости реверсии рассчитывается величина ставки капитализации, которая учитывает ежегодное увеличение уровня доходов в течение прогнозного периода. Ставка капитализации в данном случае определяется по формуле:

R = D – G, гдеR - ставка капитализации;D - ставка дисконтирования,G -ожидаемый уровень изменения дохода.

или R=Y0-

Y0 в данном случае –требуемый доход на нормы инвестиций, -учет возврата инвестиций.

=(V_k-V₀)/V₀ – относительное изменение стоимости.

R=Y0+А.

Коэффициент А может определяться по 3м методикам (Ринга,Хоскольда,Инвуда).

При неизменности реверсии: V0=Vk.

14. Сравнительный подход в оценке недвижимости. Выбор единицы сравнения. Обоснование корректировок и поправок. Возможность применения метода регрессионно-корреляционного анализа в оценке в доходном и сравнительном подходе.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Этапы сравнительного подхода:

-  изучение рынка; -  сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; -  сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки; -  корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки; -  установление стоимости объекта оценки.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1.Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Метод анализа парных продаж. Под парной продажей подразуме­вается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местополо­жения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объек­тов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомя­нутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Положительная особенность метода заключается в том, что объек­ты парной продажи не обязательно должны являться сопоставимыми к оцениваемому. Однако для достоверности расчета необходимо, что­бы парная продажа относилась к тому же сегменту рынка, что и оце­ниваемый объект. Поправки, определяемые с помощью метода анали­за парных продаж, могут быть как процентными, так и денежными.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложно­стью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой боль­шого количества информации.

Метод прямого анализа характеристик. Методом анализа парных продаж при наличии достаточной информации можно рассчитать и ввести любые поправки. Однако информация есть не всегда, поэтому ряд поправок рекомендуется рассчитывать методом прямого анализа характеристик. Так рассчитываются, например, поправки на время продажи объекта, на износ объекта, а также на многие дополнитель­ные улучшения (наличие или отсутствие коммуникаций, проведен­ный ремонт и др.).

Поправка на время продажи объекта отражает фактически измене­ние покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости, т. е. инфляцию на РН.

Статистические методы. В сравнительном (рыночном) подходе к оценке недвижимости часто применяются статистические методы, ос­нованные на анализе значительных выборок данных из базы. Наибо­лее распространенным является метод корреляционно-регрессионно­го анализа, который основан на предположении о существовании подвергающейся формализации зависимости между вариацией цен объекта и вариацией тех или иных его характеристик.

Как правило, рассматриваются достаточно простые виды корреля­ционных зависимостей:

• линейная у = а + Ьх,

• квадратичная (параболическая) у = а + Ьх+ сх²;

• обратная (гиперболическая) у = а / х;

• степенная у = а + Ьх.

Эти формулы описывают парную корреляционную связь. Коэффи­циенты в этих формулах рассчитываются методом наименьших квад­ратов (МНК), который основан на том, что теоретически рассчитан­ные значения результативного признака (у) должны минимально отличаться от эмпирических значений.

Экспертные методы расчета и внесения поправок основаны на представлении оценщика о том, является ли оцениваемый объект хуже или лучше аналога.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полу­ченные величины должны быть согласованы, что дает итоговую оцен­ку стоимости. Простой расчет среднего арифметического между скор­ректированными ценами аналогов, как правило, в данном случае неприменим. Для более точного результата необходимо взять средне­взвешенную величину, причем взвешивать результаты корректировок необходимо по тем параметрам, поправки на которые не рассматрива­лись. Кроме того, чем меньшее количество и величина поправок вно­силось в начальную цену аналога при корректировке, тем больший вес имеет данный аналог в процессе итогового согласования данных. По­лезным является расчет таких показателей, как мода (точнее, среднее на модальном интервале), а также медиана.

Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом:

Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки

а) Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправку на физическое состояние, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

б) Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Выбор единиц сравнения:

• цена за единицу площади

• цена за фронтальную единицу длины (как пример - величина витрины)

• цена за участок

• цена за 1 метр² площади

• цена за 1 м² арендой площади

• цена за комнату

• цена за 1 м (куб) здания

• цена за единицу приходящую доход (стол в ресторане)

После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необходимо определить основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продаж сопоставимых объектов недвижимости.

Элемента   сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости.

Элементы сравнения

• Права на объект недвижимости - оценка прав на недвижимость (владения, аренды и т.д.)с полным перечнем ограничений,

• Условия финансирования

• Условия продажи - полная информированность участников

• Состояние рынка - анализ сегмента рынка

• Местоположение -

• Физические характеристики - (планировка, капитальность, инженерная инфраструктура, качество и класс отделки)

• Экономические характеристики

• Использование

• Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью - (оборудование для гостиниц, ресторанов, станций ремонта и т.д.)

Техника выполнения корректировок:

Количественные корректировки:	Качественные корректировки
- анализ парного набора данных - статистический анализ - графический анализ - анализ тенденции - анализ издержек - анализ вторичных данных	- относительный и сравнительный анализ - распределительный анализ - индивидуальные опросы

Анализ парного набора данных (анализ парных продаж) - изучив рынок найти пары близнецы к объекту, но различающихся в одном элементе сравнения из которого выявляются корректировки. Плюсы - РЫНОЧНЫЕ корректировки, Минусы - трудность нахождения корректировок.

Возможность применения метода регрессионно-корреляционного анализа в оценке в доходном и сравнительном подходе.

Если оценщик решил использовать в своей работе методы статистики (а без них квалифицированному оценщику просто невозможно сделать обоснованные выводы) он, прежде всего, должен усвоить такие понятия, как статистическая совокупность, элемент (единица) совокупности. Оценщик должен убедиться, что каждый элемент совокупности может характеризоваться одним или несколькими признаками, а признаки, характеризующие единицу совокупности, могут быть качественными и количественными, причём последние делятся на дискретные и непрерывные. Кроме того, есть особая группа признаков, называемая ранговыми признаками.

Все признаки, характеризующие единицу наблюдений, должны быть отражены в статистическом формуляре, который может иметь вид карточного или списочного формуляра

Качественная информация об оцениваемом имуществе — залог обоснованной стоимости имущества. Получение качественной и достоверной информации возможно только при грамотной организации сбора и первичной обработки этой информации.

Анализ любой статистической совокупности, естественно, начинается с определения и анализа параметров центра группирования (т. е. средних) и характеристик вариации, то есть характеристик отклонения от средних, и характеристик формы распределения данных.

В оценочной практике в качестве параметров центра группирования наиболее часто используется средняя арифметическая, медиана и мода.

Важнейшей составляющей статистического анализа является проверка гипотез, которая позволяет установить надёжность полученных результатов. Основой является проверка гипотезы о виде распределения, так как вид распределения является, пожалуй, основным критерием, позволяющим использовать (или не использовать) имеющиеся данные при дальнейшем анализе. Известно, что задачи проверки гипотез делятся на:

• параметрические, основанные на предположении о том, что распределение случайных величин совокупности подчинено некоторому известному статистическому закону распределения;

• непараметрические (свободные от распределения), не связанные со знанием закона распределения.

Методология корреляции применяется при измерении с помощью определенных статистических показателей (коэффициентов корреляции) степени связанности или меры зависимости двух или более признаков. А методология регрессии используется при определении односторонней стохастической зависимости с помощью функции, которая, в отличие от строго функциональной, называется функцией регрессии.

Применение методологии корреляционного анализа предъявляет к исходной информации определенные требования:

• статистическая выборка объектов должна быть однородной или, другими словами, рассматриваемые объекты должны быть однотипными;

• статистическая выборка объектов должна быть достаточно многочисленной (требование достаточности числа наблюдений);

• исследуемые показатели должны быть приведены к одним условиям исчисления у всех объектов в выборке и измерены с одинаковой точностью;

• включаемые в исследование факторные признаки должны быть независимы друг от друга, так как наличие тесной связи между ними свидетельствуют о том, что они характеризуют одни и те же стороны изучаемого явления и в значительной мере дублируют друг друга; полностью исключаются факторы, функционально связанные с результирующим признаком.

Требования однородности и полноты выборки находятся в противоречии: чем жёстче вести отбор объектов по их однородности, тем меньшего объёма получается выборка, и наоборот — для укрупнения выборки приходится включать в неё не очень схожие между собой объекты. В данной ситуации, руководствуясь здравым смыслом, нужно выбирать золотую середину.

И, наконец, ещё одно обстоятельство, связанное с корректностью применения методологии корреляции и регрессии, заключается в том, что прежде чем использовать статистический аппарат, необходимо проинтерпретировать изучаемые явления с содержательной точки зрения, так как корреляция и регрессия, как формально статистические понятия, сами по себе не раскрывают причинного характера связи. Только на основе разумного, логического и профессионального анализа оценщик может решить, какие признаки рассматривать как причины, а какие — как следствия. Формальное установление корреляции ещё не означает наличия причинной связи. Особенно ярко это проявляется при ложной корреляции (нонсенс-корреляции). Оценщик, как и другой аналитик, должен уметь профессионально отличить истинную корреляцию или регрессию отложной, под которой понимается чисто формальная связь между явлениями, не находящая никакого логического или профессионального объяснения, и которая основана лишь на количественном соотношении между явлениями.