3.2. ﾠСозыв ﾠи ﾠпроведение ﾠобщего ﾠсобрания ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠв ﾠмногоквартирном ﾠдоме

В ﾠсоответствии ﾠс ﾠЖК ﾠРФ, ﾠсобственники ﾠпомещений ﾠв ﾠмно­гоквартирном ﾠжилом ﾠдоме ﾠобязаны ﾠежегодно ﾠпроводить ﾠгодовое ﾠобщее ﾠсобрание. ﾠСрок ﾠи ﾠпорядок ﾠпроведения ﾠтакого ﾠсобрания, ﾠа ﾠтакже ﾠпорядок ﾠуведомления ﾠо ﾠпринятых ﾠим ﾠрешениях ﾠустанав­ливаются ﾠобщим ﾠсобранием. ﾠОднако ﾠреального ﾠмеханизма ﾠпо­нудить ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠв ﾠмногоквартирном ﾠдоме ﾠк ﾠпроведению ﾠежегодного ﾠсобрания ﾠни ﾠу ﾠуправляющих ﾠ(обслу­живающих) ﾠорганизаций, ﾠни ﾠу ﾠорганов ﾠпубличной ﾠвласти ﾠнет²⁰.

Инициатором ﾠобщего ﾠсобрания ﾠможет ﾠвыступать ﾠисклю­чительно ﾠсобственник ﾠпомещения ﾠв ﾠтаком ﾠмногоквартирном ﾠдоме, ﾠпричем ﾠкак ﾠсобственник ﾠжилого, ﾠтак ﾠи ﾠнежилого ﾠпоме­щения. ﾠВ ﾠсилу ﾠположений ﾠжилищного ﾠзаконодательства ﾠни ﾠТСЖ ﾠ(ЖСК ﾠили ﾠЖК) ﾠкак ﾠюридические ﾠлица, ﾠни ﾠуправляющие ﾠ(обслуживающие) ﾠорганизации ﾠне ﾠимеют ﾠправо ﾠинициировать ﾠпроведение ﾠобщего ﾠсобрания ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠмно­гоквартирного ﾠдома.

В ﾠобозначенных ﾠусловиях ﾠпоследним ﾠостается ﾠлибо ﾠвести ﾠактивный ﾠдиалог ﾠс ﾠСоветом ﾠмногоквартирного ﾠдома ﾠна ﾠпредмет ﾠнеобходимости ﾠпроведения ﾠобщего ﾠсобрания, ﾠлибо ﾠвывешивать ﾠинформационные ﾠобъявления ﾠо ﾠнеобходимости ﾠпроведения ﾠоб­щего ﾠсобрания, ﾠнапример ﾠдля ﾠутверждения ﾠпланов ﾠработ ﾠпо ﾠте­кущему ﾠремонту ﾠна ﾠследующий ﾠкалендарный ﾠгод.

Как ﾠуже ﾠсказано, ﾠинициировать ﾠобщее ﾠсобрание ﾠможет ﾠис­ключительно ﾠсобственник ﾠпомещения ﾠв ﾠмногоквартирном ﾠдоме. ﾠЖК ﾠРФ ﾠна ﾠинициатора ﾠобщего ﾠсобрания ﾠвозложил ﾠобязанность ﾠсообщить ﾠвсем ﾠостальным ﾠсобственникам ﾠпомещений ﾠв ﾠданном ﾠдоме ﾠо ﾠпроведении ﾠтакого ﾠсобрания ﾠне ﾠпозднее ﾠчем ﾠза ﾠ10 ﾠдней ﾠдо ﾠдаты ﾠего ﾠпроведения. ﾠУказанное ﾠсообщение ﾠо ﾠпредстоящем ﾠсо­брании ﾠдолжно ﾠбыть ﾠнаправлено ﾠкаждому ﾠсобственнику ﾠпомеще­ния ﾠв ﾠтаком ﾠдоме ﾠзаказным ﾠписьмом, ﾠесли ﾠрешением ﾠобщего ﾠсо­брания ﾠсобственников ﾠне ﾠпредусмотрен ﾠиной ﾠспособ ﾠнаправления ﾠэтого ﾠсообщения ﾠв ﾠписьменной ﾠформе, ﾠили ﾠвручено ﾠкаждому ﾠсоб­ственнику ﾠпод ﾠроспись, ﾠлибо ﾠразмещено ﾠв ﾠпомещении ﾠданного ﾠдома ﾠ(информационные ﾠстенды, ﾠлифтовые ﾠкабины ﾠи ﾠдр.), ﾠопреде­ленном ﾠранее ﾠобщим ﾠсобранием ﾠсобственников. ﾠВ ﾠкачестве ﾠаль­тернативных ﾠспособов ﾠуведомления, ﾠна ﾠпрактике, ﾠвстречаются ﾠсообщение ﾠо ﾠпредстоящем ﾠсобрании: ﾠсмс-сообщением, ﾠпо ﾠэлек­тронной ﾠпочте, ﾠфаксом, ﾠтелефонным ﾠзвонком.

При ﾠуведомлении ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠв ﾠмногоквар­тирном ﾠдоме ﾠо ﾠпредстоящем ﾠсобрании ﾠнеобходимо ﾠучитывать, ﾠчто ﾠв ﾠданном ﾠдоме ﾠмогут ﾠрасполагаться ﾠжилые ﾠи/или ﾠнежилые ﾠпомещения, ﾠпринадлежащие ﾠмуниципальному ﾠобразованию. ﾠВ ﾠданной ﾠситуации ﾠинициатор ﾠобщего ﾠсобрания ﾠдолжен ﾠнапра­вить ﾠсообщение ﾠо ﾠпредстоящем ﾠсобрании ﾠв ﾠуполномоченный ﾠорган ﾠмуниципального ﾠобразования.

Согласно ﾠч. ﾠ5 ﾠст. ﾠ45 ﾠЖК ﾠРФ, ﾠв ﾠсообщении ﾠо ﾠпредстоящем ﾠобщем ﾠсобрании ﾠдолжны ﾠсодержаться:

- ﾠсведения ﾠо ﾠлице, ﾠпо ﾠинициативе ﾠкоторого ﾠоно ﾠсозывается ﾠ(ЖК ﾠРФ ﾠне ﾠуказывает, ﾠкакие ﾠименно ﾠэто ﾠсведения, ﾠно, ﾠисходя ﾠиз ﾠсложившейся ﾠсудебной ﾠпрактики, ﾠпод ﾠтакими ﾠсведениями ﾠсле­дует ﾠпонимать ﾠФИО ﾠс ﾠуказанием ﾠномера ﾠквартиры ﾠили ﾠобозна­чением ﾠнежилого ﾠпомещения);

- форма ﾠпроведения ﾠданного ﾠсобрания ﾠ(собрание ﾠили ﾠзаоч­ное ﾠголосование);

- дата, ﾠместо, ﾠвремя ﾠпроведения ﾠданного ﾠсобрания ﾠили ﾠв ﾠслучае ﾠпроведения ﾠданного ﾠсобрания ﾠв ﾠформе ﾠзаочного ﾠголо­сования, ﾠдата ﾠокончания ﾠприема ﾠрешений ﾠсобственников ﾠпо ﾠво­просам, ﾠпоставленным ﾠна ﾠголосование, ﾠи ﾠместо ﾠили ﾠадрес, ﾠкуда ﾠдолжны ﾠпередаваться ﾠтакие ﾠрешения;

- повестка ﾠдня ﾠданного ﾠсобрания ﾠ(вывод ﾠиз ﾠсудебной ﾠпрак­тики: ﾠповестка ﾠдолжна ﾠвключать ﾠв ﾠсебя ﾠисчерпывающий ﾠперечень ﾠвопросов). ﾠСогласно ﾠч. ﾠ2 ﾠст. ﾠ46 ﾠЖК ﾠРФ, ﾠпринятие ﾠрешений ﾠпо ﾠво­просам, ﾠне ﾠпоставленным ﾠв ﾠповестку ﾠдня ﾠсобрания, ﾠзапрещено;

- порядок ﾠознакомления ﾠс ﾠинформацией ﾠи/или ﾠматериала­ми, ﾠкоторые ﾠбудут ﾠпредставлены ﾠна ﾠданном ﾠсобрании, ﾠи ﾠместо ﾠили ﾠадрес, ﾠгде ﾠс ﾠними ﾠможно ﾠознакомиться.

Перечисленные ﾠтребования ﾠк ﾠсодержанию ﾠобщего ﾠсобра­ния ﾠне ﾠмогут ﾠбыть ﾠизменены ﾠни ﾠрешением ﾠобщего ﾠсобрания ﾠсоб­ственников, ﾠни ﾠинициатором ﾠобщего ﾠсобрания, ﾠт. ﾠк. ﾠположения ﾠч. ﾠ5 ﾠст. ﾠ45 ﾠЖК ﾠРФ ﾠносят ﾠимперативный ﾠхарактер²¹.

Для ﾠтого ﾠчтобы ﾠвсе ﾠтруды ﾠпо ﾠподготовке ﾠи ﾠпроведению ﾠобщего ﾠсобрания ﾠне ﾠпошли ﾠв ﾠ«урну», ﾠпринципиально ﾠважное ﾠзначение ﾠстоит ﾠуделять ﾠлегитимности ﾠсобрания ﾠ(наличию ﾠнеоб­ходимого ﾠкворума). ﾠТак, ﾠсогласно ﾠч. ﾠ3 ﾠст. ﾠ45 ﾠЖК ﾠРФ, ﾠобщее ﾠсо­брание ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠв ﾠмногоквартирном ﾠдоме ﾠсчи­тается ﾠправомочным ﾠ(имеет ﾠкворум), ﾠесли ﾠв ﾠнем ﾠприняли ﾠуча­стие ﾠсобственники ﾠпомещений ﾠв ﾠданном ﾠдоме ﾠили ﾠих ﾠпредставители, ﾠобладающие ﾠболее ﾠчем ﾠ50 ﾠ% ﾠголосов ﾠот ﾠобщего ﾠчисла ﾠголосов.

Независимо ﾠот ﾠформы ﾠпроведения ﾠобщего ﾠсобрания ﾠ(сов­местное ﾠприсутствие ﾠсобственников ﾠили ﾠзаочное ﾠголосование) ﾠдолжен ﾠбыть ﾠкворум, ﾠпредусмотренный ﾠч. ﾠ3 ﾠст. ﾠ45 ﾠЖК ﾠРФ.

При ﾠэтом ﾠесть ﾠтри ﾠкворума ﾠдля ﾠпринятия ﾠрешений:

1. ﾠЧ. ﾠ3 ﾠст. ﾠ36 ﾠЖК ﾠРФ ﾠустанавливает, ﾠчто ﾠуменьшение ﾠраз­мера ﾠобщего ﾠимущества ﾠв ﾠмногоквартирном ﾠдоме ﾠпутем ﾠего ﾠре­конструкции ﾠвозможно ﾠтолько ﾠс ﾠсогласия ﾠвсех ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠв ﾠданном ﾠдоме, ﾠт. ﾠе. ﾠв ﾠданном ﾠслучае ﾠтребуется ﾠ100 ﾠ% ﾠголосов.

2. Квалифицированное ﾠбольшинство ﾠ(не ﾠменее ﾠ2/3 ﾠголосов ﾠот ﾠобщего ﾠчисла ﾠголосов) ﾠтребуется ﾠпри ﾠпринятии ﾠрешений ﾠпо ﾠследующим ﾠвопросам:

- о ﾠреконструкции ﾠмногоквартирного ﾠдома ﾠ(в ﾠтом ﾠчисле ﾠс ﾠего ﾠрасширением ﾠи ﾠнадстройкой), ﾠстроительстве ﾠхозяйствен­ных ﾠпостроек ﾠи ﾠдругих ﾠзданий, ﾠстроений, ﾠсооружений, ﾠкапи­тальном ﾠремонте ﾠобщего ﾠимущества ﾠв ﾠМКД;

- о ﾠпределах ﾠиспользования ﾠземельного ﾠучастка, ﾠна ﾠкотором ﾠрасположен ﾠМКД, ﾠв ﾠт. ﾠч. ﾠвведение ﾠограничений ﾠпользования ﾠим;

- о ﾠпользовании ﾠобщим ﾠимуществом ﾠсобственников ﾠпоме­щений ﾠв ﾠМКД ﾠиными ﾠлицами, ﾠв ﾠт. ﾠч. ﾠо ﾠзаключении ﾠдоговоров ﾠна ﾠустановку ﾠи ﾠэксплуатацию ﾠрекламных ﾠконструкций, ﾠесли ﾠдля ﾠих ﾠустановки ﾠи ﾠэксплуатации ﾠпредполагается ﾠиспользовать ﾠобщее ﾠимущество ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠв ﾠМКД;

- об ﾠопределении ﾠлиц, ﾠкоторые ﾠот ﾠимени ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠв ﾠМКД ﾠуполномочены ﾠна ﾠзаключение ﾠдоговоров ﾠоб ﾠиспользовании ﾠобщего ﾠимущества ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠв ﾠМКД ﾠ(в ﾠт. ﾠч. ﾠдоговоров ﾠна ﾠустановку ﾠи ﾠэксплуатацию ﾠреклам­ных ﾠконструкций) ﾠна ﾠусловиях, ﾠопределенных ﾠрешением ﾠобщего ﾠсобрания.

3. Простое ﾠбольшинство ﾠ(50 ﾠ% ﾠ+ ﾠ1 ﾠголос ﾠот ﾠобщего ﾠчисла ﾠголосов, ﾠприсутствующих ﾠна ﾠобщем ﾠсобрании) ﾠнеобходимо ﾠдля ﾠрешения ﾠвсех ﾠиных ﾠвопросов.

При ﾠопределении ﾠналичия ﾠкворума ﾠнужно ﾠиметь ﾠв ﾠвиду, ﾠчто ﾠна ﾠобщем ﾠсобрании ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠв ﾠмногоквар­тирном ﾠдоме ﾠучитываются ﾠв ﾠкачестве ﾠголоса ﾠдоли ﾠв ﾠправе ﾠсоб­ственности ﾠна ﾠобщее ﾠимущество. ﾠЗдесь ﾠдействует ﾠправило, ﾠпредусмотренное ﾠч. ﾠ3 ﾠст. ﾠ48 ﾠЖК ﾠРФ: ﾠколичество ﾠголосов, ﾠкото­рыми ﾠобладает ﾠсобственник ﾠпомещения ﾠв ﾠмногоквартирном ﾠдо­ме ﾠна ﾠобщем ﾠсобрании, ﾠпропорционально ﾠего ﾠдоле ﾠв ﾠправе ﾠоб­щей ﾠсобственности ﾠна ﾠобщее ﾠимущество ﾠв ﾠданном ﾠдоме. ﾠПере­чень ﾠобщего ﾠимущества ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠв ﾠмногоквартирном ﾠдоме ﾠопределен ﾠв ﾠст. ﾠ36 ﾠЖК ﾠРФ. ﾠС ﾠцелью ﾠопределить ﾠдолю ﾠконкретного ﾠсобственника ﾠнеобходимо ﾠпло­щадь ﾠего ﾠпомещения ﾠсогласно ﾠсвидетельству ﾠо ﾠсобственности ﾠподелить ﾠна ﾠсумму ﾠплощадей ﾠжилых ﾠи ﾠнежилых ﾠпомещений ﾠв ﾠтаком ﾠдоме ﾠсогласно ﾠтехническому ﾠпаспорту ﾠдома.

Окончательные ﾠрезультаты ﾠ(итоги) ﾠобщего ﾠсобрания ﾠоформляются ﾠв ﾠвиде ﾠпротокола ﾠобщего ﾠсобрания ﾠи ﾠдоводятся ﾠдо ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠинициатором ﾠобщего ﾠсобрания ﾠпутем ﾠразмещения ﾠсоответствующего ﾠобъявления ﾠоб ﾠэтом ﾠв ﾠпомеще­нии ﾠданного ﾠдома, ﾠопределенном ﾠрешением ﾠобщего ﾠсобрания ﾠсобственников ﾠи ﾠдоступном ﾠдля ﾠвсех ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠв ﾠданном ﾠдоме, ﾠне ﾠпозднее ﾠчем ﾠчерез ﾠ10 ﾠдней ﾠсо ﾠдня ﾠпринятий ﾠрешений. ﾠСогласно ﾠч. ﾠ4 ﾠст. ﾠ46 ﾠЖК ﾠРФ, ﾠпротокол ﾠобщего ﾠсобра­ния ﾠи ﾠрешения, ﾠпринятые ﾠна ﾠданном ﾠсобрании, ﾠхранятся ﾠв ﾠместе ﾠили ﾠпо ﾠадресу, ﾠкоторые ﾠопределены ﾠданным ﾠрешением ﾠсоб­ственников.

На ﾠобщем ﾠсобрании ﾠвыбирается ﾠлицо, ﾠответственное ﾠза ﾠве­дение ﾠпротокола ﾠобщего ﾠсобрания. ﾠК ﾠведению, ﾠнадлежащему ﾠзаполнению ﾠи ﾠхранению ﾠпротоколов ﾠобщих ﾠсобраний ﾠв ﾠмного­квартирном ﾠдоме ﾠ(в ﾠт. ﾠч. ﾠрешения ﾠсобственников ﾠпо ﾠвопросам ﾠповестки ﾠдня ﾠ- ﾠбюллетени ﾠголосования) ﾠцелесообразно ﾠприда­вать ﾠособое ﾠзначение, ﾠт. ﾠк. ﾠданный ﾠдокумент ﾠимеет ﾠофициаль­ную ﾠюридическую ﾠсилу ﾠи ﾠдоказательственное ﾠзначение ﾠв ﾠсуде, ﾠправоохранительных ﾠи ﾠиных ﾠорганах ﾠвласти²².

Данную ﾠмысль ﾠподтверждает, ﾠв ﾠчастности, ﾠч. ﾠ5 ﾠст. ﾠ46 ﾠЖК ﾠРФ, ﾠсогласно ﾠкоторой ﾠрешение ﾠобщего ﾠсобрания ﾠсобственников ﾠпомещений ﾠв ﾠМКД, ﾠпринятое ﾠв ﾠустановленном ﾠжилищном ﾠзако­нодательстве ﾠпорядке, ﾠпо ﾠвопросам, ﾠотнесенным ﾠк ﾠкомпетенции ﾠтакого ﾠсобрания, ﾠявляется ﾠобязательным ﾠдля ﾠвсех ﾠсобственни­ков, ﾠвключая ﾠтех, ﾠкто ﾠголосовал ﾠпротив, ﾠлибо ﾠвообще ﾠне ﾠприни­мал ﾠучастие ﾠв ﾠобщем ﾠсобрании.