2.2. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Закон говорит о том, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Т.е., фактически административный акт (решения исполнительных органов) является основанием для возникновения права собственности на образуемые земельные участки.

Алгоритм образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности описывается в ст.11.3 ЗК РФ. В частности, п.2 ст.11.3 ЗК РФ говорит о необходимости для принятия решения об образовании земельных участков предоставить кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка, который орган кадастрового учета выдает при постановке на кадастровый учет соответствующего земельного участка.

Также, по мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления об образовании земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, принимается после осуществления постановки таких вновь образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет. ³⁶

Таким образом, и в этом случае законодательство предусматривает процедуру постановки на кадастровый учет как промежуточный этап в процессе образования земельного участка.

2.3. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

Земельный кодекс устанавливает критерии размера при образовании земельных участков через градостроительные регламенты - в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков (равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков), использования в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкций объектов, а также ограничения их использования. ³⁷

В пермском крае предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности устанавливает закон Пермской области от 02.09.2003 N 965-193 (ред. от 19.12.2008) "Об установлении предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность" (принят ЗС ПО 21.08.2003). В частности, закон устанавливает предельные размеры земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства.

Зонирование территории для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений подчиняется правилам ст. 12 ФЗ от 15.04.1998 "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Зоны, наиболее благоприятные для развития садоводства, огородничества и дачного хозяйства, определяются исходя из природно-экономических условий и возможных затрат на развитие межселенной социальной и инженерно-транспортной инфраструктур, в которых обеспечивается установление минимальных ограничений на использование земельных участков.

Статья 1182 ГК и п. 3 ст. 27 ФЗ о кадастре указывают на требования, предъявляемые при образовании или изменении земельных участков. Земельный участок не может быть поставлен на кадастровый учет, если его площадь не отвечает минимальным размерам, установленным для соответствующего целевого назначения и разрешенного использования. Также в соответствии с законом о кадастре, участок должен находиться в пределах одной территориальной зоны и образовываться из земель одной категории.

Границы образуемых или измененных земельных участков должны находиться в пределах территории одного муниципального образования или населенного пункта и не могут пересекать границы муниципальных образований, границы населенных пунктов, а также границы других участков. В практике встречаются случаи расположения одного земельного участка на территориях двух или нескольких населенных пунктов (территорий), поскольку при разграничении земельных участков между ними не были учтены все обстоятельства либо были допущены ошибки при замерах. ³⁸

Вновь образованный участок должен быть обеспечен доступом, в том числе путем установления сервитута. Запрещается образование или изменение земельных участков, которое приводит к невозможности использования расположенных на прежних земельных участках объектов недвижимости.

Нельзя образовать участок из земельного участка, сведения о котором носят временный характер. ³⁹

Если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (аренда, сервитут) не позволяют использовать образуемые в результате раздела, перераспределения или выдела земельные участки в соответствии с разрешенным использованием, то образование новых участков указанным образом не допускается.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам. ⁴⁰