Метод предполагаемого использования

Метод применяют для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Условия применения метода: возможность использования ЗУ способом, приносящим доход.

При данном методе используют следующий алгоритм расчета:

1. определяют сумму и временную структуру расходов, необходимых для использования ЗУ в соответствии с вариантом НЭИ, затраты на создание следующих или прогнозируемых улучшений ЗУ, либо затраты на разделение ЗУ на отдельные части отличающимися формами, видом и характером использования;

2. определяют величину и временную структуру дохода от НЭИ участка;

3. определяют сумму и временную структуру операционных расходов, необходимых для получения доходов от НЭИ ЗУ;

4. определение ставки дисконтирования соответствующий уровню риска инвестирования в капитал или в покупку ЗУ;

5. определение стоимости ЗУ, путем дисконтирования всех расходов и доходов, связанных сего использованием.

При этом под дисконтированием понимают процесс проведения всех будущих доходов и расходов к дате оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для определения ставки дисконтирования используют анализ ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование ЗУ или ЕОН либо продажа ЗУ или ЕОН в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

При расчете доходов в варианте при сдаче недвижимости в аренду следует учитывать доход от продажи ЕОН в конце прогнозного периода (стоимость реверсии или возврата).

ПРИМЕР:

ЭТАП № 1: Характеристика ЕОН, включающего в себя ЗУ.

Основные несущие конструкции здания, наружные и внутренние несущие стены, фундаменты, междуэтажные и чердачные перекрытия и несущие конструкции которыми имеют значительные повреждения, получили большой физический износ. Подавляющее число элементов находится в аварийном состоянии. Техническое состояние конструкций не позволяет их дальнейшего использования. Необходим сравнительно снос здания.

Таблица № 1 – Характеристика объекта оценки.

№	Физические характеристики ЗУ
1	Рельеф	Ровный
2	Площадь	907 м²
3	Застроенная площадь здания	749 м²
4	Улучшение ЗУ	3-х этажное кирпичное здание
	Местоположение
5	Административный округ	ЦАО
6	Адрес
7	Локальные особенности местоположения: - транспортная доступность - удаленность до метро	Отличная 3 м пешком от станции Чистые пруды
	Физические характеристики улучшений
8	Назначение	Нежилое помещение в Административном 3-х этажном здании
9	Год постройки	До 1917 года
10	Конструктивное решение	Бескаркасное здание с жесткой конструктивной схемой, основные несущие конструкции внутренние и наружные кирпичные стены
11	Конструктивная схема здания	Однопролетное, с пролетами 9,5 м² и 3,2 м²
12	Состояние	Непригодно к дальнейшей эксплуатации

ЭТАП № 2: Анализ наиболее эффективного использования.

НЭИ объектом оценки в соответствии с текущим состоянием существующего здания анализом рынка и местоположением ЗУ является снос существующего здания и строительство на его месте офисного здания класса А общей площадью здания 3500 м².

ЭТАП № 3: затраты на строительство офисного здания с учетом затрат на снос существующего здания и вывоз мусора составляет 5250000 у.е.

ЭТАП № 4: Период времени необходимый на снос существующего здания и его новую застройку.

В данном примере он составляет 12 месяцев, включают следующие этапы:

1. получение разрешения на снос здания;

2. снос здания, вывоз мусора;

3. разработку архитектурной концепции застройки;

4. оформление исходно-разрешительной информации;

5. разработка и согласование проекта застройки;

6. разработка рабочей документации;

7. строительство офисного здания.

При этом затраты будут распределены равными частями за весь период застройки и составит 1312500 у.е. в квартал.

ЭТАП № 5: Определение величины и временной структуры доходов, которые могут быть получены после застройки ЗУ.

Таблица № 2 – Величина и временная структура доходов.

№	Элементы анализа	Значения
1	Площадь, потенциально сдаваемая в аренду, м²	3500
2	Рыночная ставка арендной платы, у.е. за м² *	550
3	ПВД, у.е. в год	1925000
4	Потери от недоиспользования и недополучения платежей, в % **	10
5	ДВД, у.е. в год	1732500
6	Операционные расходы в % от ДВД ***	10
7	ЧОД в год, у.е. ****	1559250

* - основание, аналитический обзор рынка аренды офисных помещений класса А, опубликованный в ежемесячном информационно-аналитическом рынке недвижимости RWAY ПО 7-10 2001 год.

** - по аналогичным объектам недвижимости является загрузка площадей, однако следует заложить 10% на потери, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучения арендной платы.

*** - типичная величина операционных расходов на данном сегменте рынка недвижимости находятся в интервале 5-10% от ДВД, при 10% недоиспользования помещений включают арендную плату за землю, налог на имущество и другие, условно постоянные расходы.

**** - величина ЧОД от ЕОН при его наиболее вероятном использовании, которая с наибольшей вероятностью возможно же в одном квартале после окончания застройки, т.к. на дату оценки данного ЗУ заключено на 70% площадей, уже заключены предварительные договора аренды.

ЭТАП № 6: Величина ставки дисконтирования.

Исходя из сложившейся на рынке средней ставки дохода на капитал по офисам класса А равной 25% за квартал с учетом повышающей поправки 20% за дополнительный риск, который связан со сносом существующего здания и его застройка составляет 25%*1,2 = 30%.

ЭТАП № 7: Для определения величины дохода от продажи ЕОН в конце прогнозного периода используют метод прямой капитализации дохода, учитывая, что земельный участок будет застроен новым капитальным зданием (срок эксплуатации составит 125 лет) и после застройки земельного участка. Наиболее вероятно получение равновеликих доходов, ставку капитализации принимают равной ставке дохода на капитал, т.е. 30%, что составит коэффициент капитализации равной 0,3. таким образом величина дохода от продажи в конце прогнозного периода будет равна 1559250/0,3 = 5197500 у.е.

ЭТАП № 8: Расчет рыночной стоимости, проводят по формуле:

, где

- денежный поток n – ого периода;

- ставка дисконтирования или отдача на капитал;

- горизонт расчета;

- реверсия, доход от продажи ЕОН;

- время, за которое будут получать доходы.

Таблица № 3 – Расчет рыночной стоимости.

№	Элементы анализа	Период расчета
		1 квартал	2 квартал	3 квартал	4 квартал	5 квартал
1	Затраты на строительство, тыс. у.е.	-1312,5	-1312,5	-1312,5	-1312,5	0
2	ЧОД, тыс. у.е.	0	0	0	0	1559,25
3	Реверсия, тыс. у.е.	0	0	0	0	5197,5
4	Ставка дисконтирования	0,075	0,075	0,075	0,075	0,075
5	Дисконтный множитель затрат на строительство	0,964485	0,89719	0,83460	0,77637	0,722207
6	Дисконтный множитель ЧОД и реверсии	0,93023	0,8653	0,80496	0,7488	0,69655
7	Текущая стоимость будущих денежных потоков	-1265,88	-1177,6	-1095,4	-1018,9	4706,5
8	Рыночная стоимость, тыс. у.е.	148,612