Пример исследования рынка торгово-развлекательной недвижимости г. Воронеж

Общая информация

В Воронеже действуют 57 неформальных рынков (включая мини-рынки) на 13 628 торговых мест (без учета автомобильного рынка). По расчетным данным, на них приобретено потребительских товаров на сумму 5 885,5 млн. рублей, что в товарной массе на один процент меньше уровня января-сентября 2005 года. Доля рынков города в общем обороте рынков области составила 77%.

В целом, предложение на рынке коммерческой недвижимости г. Воронеж можно разделить на следующие сегменты:

• встроенно-пристроенные торговые помещения – 47%;

• рынки – 10%;

• низкокапитальные строения (киоски, павильоны) – 14%;

• отдельно стоящие здания (торговые центры) – 29%.

Предложение

По данным на начало 2007 года, в Воронеже насчитывается 21 торговый центр.

К наиболее качественным и крупным торговым центрам Воронежа можно отнести ТРЦ «Солнечный рай» (общая торговая площадь 18 000 кв.м.) и ТРЦ «Армада» (общая торговая площадь 13 000 кв.м). Данные торговые центры представляют собой наиболее качественные объекты – торговые центры с проработанной концепцией и упорядоченным набором арендаторов. Кроме того, к этой группе относится гипермаркет «Metro Cash & Carry» (общая торговая площадь 12 000 кв.м). Перечень наиболее качественных торговых центров Воронежа представлен в таблице ниже.

Таблица 1

Перечень наиболее качественных торговых центров Воронежа (февраль, 2007)

№ п/п	Наименование	Адрес	Общая площадь, кв.м.	Общая торговая площадь, кв.м.	Год ввода в эксплуатацию
1.	ТРЦ «Солнечный Рай»	ул. 20-летия Октября, д. 90	20 000	18 000	2006
2.	ТРЦ «Армада»	ул. Героев Сибиряков, д. 65а	15 000	13 000	2005
3.	Гмпермаркет «Metro Cash & Carry»	ул. Остужева, д. 65	12 000	12 000	2005
4.	ТРЦ «Аксиома»	ул. Генерала Лизюкова, д. 65	12 000	10 800	2005
5.	ТЦ «Магнит»	Ленинский пр., д. 1566	8 000	7 300	2004
6.	ТЦ «Десперадо»	ул. Ф. Энгельса, д. 25а	2 600	2 600	2006

Источник: Swiss Realty Group, LCMC

Таким образом, по данным на февраль 2007 года, общий объем предложения торговых площадей в наиболее качественных торговых центрах составляет 63 700 кв.м.

Наибольший объем предложения торговых площадей отмечен в группе объектов класса «Региональный» – 50% (85 800 кв.м.), на втором месте объем предложения торговых площадей объектов класса «Окружной» – 43% (75 000 кв.м.), доля объектов класса «Микрорайонный» в общей структуре предложения – 7% (12 170 кв.м.).

Арендные ставки

Арендные ставки на торговые помещения в Воронеже начисляются и оплачиваются в рублях, но, тем не менее, имеют привязку и регулярно индексируются в зависимости от изменений курса доллара США. Для удобства сравнения все значения ставок арендной платы приведены в рублях, с НДС.

Арендные ставки в Воронеже варьируются от 1 062 руб./кв.м./мес. до 5 400 руб./кв.м./мес. в зависимости от класса объекта, его местоположения, местоположения арендуемого помещения в торговом центре (близость к покупательским потокам и т.д.). Диапазон ставок в целом по городу, с учётом НДС и без учёта выпадающих значений составляет 1 743 руб./кв.м./мес.–2 119 руб./кв.м./мес. Среднее значение арендных ставок в целом по городу с учётом НДС и без учёта выпадающих значений составляет 1 931 руб./кв.м./мес.

Прогноз

В 2007 году прогнозируется дальнейшее увеличение объемов ввода торговых площадей в торговых центрах. К наиболее крупным проектам, с запланированными сроками ввода в эксплуатацию в 2007 году можно отнести:

• ТРЦ «Московский проспект», общая торговая площадь объекта – 31 115 кв.м.;

• ТРЦ по адресу бульвар Победы, 23б, общая торговая площадь объекта – 21 000 кв.м.;

• ТЦ «Европа», общая торговая площадь объекта – 15 000 кв.м.

ТРЦ «Московский проспект» будет располагаться по адресу Московский проспект, 129 в Коминтерновском районе. Это самый большой и динамично развивающийся район. В нем проживает треть населения миллионного города, и этот район является стратегическим направлением городского развития. Располагаясь на Московском проспекте, одной из центральных улиц города, переходящей в федеральную трассу «Москва-Дон», ТРЦ будет обладать хорошей транспортной доступностью для всех районов Воронежа и окрестных поселений.

Концепция проекта разработана «SMT-Development» совместно с Воронежской Девелоперской Компанией (ВДК) в 2005 году. Концепцией предусмотрено, что торговыми операторами центра станут ведущие федеральные торговые сети, в том числе и не представленные ранее в Воронеже: с ними сейчас ведутся активные переговоры. В качестве потенциальных арендаторов рассматриваются также держатели франшиз известных марок на территории города и местные ритейлеры.

В соответствии с концепцией в здании с тремя наземными и одним подземным этажом на площади в 61 тыс. кв. м планируется разместить следующие объекты:

• 3 гипермаркета — продовольственный (1-й этаж), электроники и бытовой техники, спортивных товаров (2-й этаж);

• торговые галереи на 1, 2 и 3-м этажах с магазинами одежды, обуви, товаров для дома, парфюмерии и косметики, подарков, салонами цифровой техники и др.;

• детскую зону с современным развлекательным комплексом и магазином детских товаров на 3-ем этаже;

• современный шестизальный кинотеатр на 3-м 4-м этажах;

• кофейни на 1-м и 2-м этажах, 2 ресторана, паб и фуд-корт на 3-м этаже;

• отделение банка и турагенство на 1-м этаже;

• подземную парковку на 300 машин.

Посетителям торгового центра также будут оказываться персональные бытовые услуги: химчистка, фотопечать, упаковка. Наземная площадка для парковки будет рассчитана на 1200 машин.

Управление реализацией проекта осуществляет Воронежская Девелоперская Компания. Консультантами по архитектурно-планировочным решениям является международная консалтинговая компания «Jones Lang LaSalle». Строительство ТРЦ началось в июне 2005 года. Генеральным подрядчиком является ООО «Стройком».

Объем ввода в эксплуатацию торговых площадей в торговых центрах Воронежа в 2008 году составит, по прогнозным данным, 36 350 кв.м., объем предложения в данном сегменте увеличится до 295 255 кв.м.

Увеличение объемов ввода в эксплуатацию торговых площадей в торговых центрах в 2007 году по сравнению с 2006 годом составит около 33% (21 435 кв.м). Прирост объема предложения в данном сегменте увеличится в 2007 году на 50,3%, а в 2008 году на 14%.

В целом, в Воронеже наблюдается стабильный рост товарооборота и денежных доходов населения, что способствует развитию розничной торговли в городе, а также переориентации покупателей на покупку товаров в более качественных объектах торговли: от рынков к торговым центрам.