Структура отдела управления и эксплуатации

Рисунок12

Схема работы договорного отдела.

*Отдел по работе с договором аренды.

2.3.3.2 Координация взаимоотношений с участниками программы управления.

Взаимодействие с собственным объектом недвижимости (ОН) является ключевой составляющей при реализации программы управления ОН и строится на основе договора управления ОН.

По договору управления собственным ОН передает его к УК на определенный срок, УК обязуется управлять ОН в интересах собственника. При этом передача ОН в управлении не влечет перехода права собственности на него УК.

УК на этапе реализации программы становится:

1. Прием ОН в управлении

2. Подготовка ОН к коммерческому использованию

3. Продвижение ОН на рынок

4. Техническо-эксплуатационный ОН

5. Обслуживание клиентов.

Схема 4

Основные участники программы управления недвижимость.

3Поставщики

4 Подрядчики

1 Владелиц

( собственник)

У правляющая компания 2Арендаторы

Городские органы

5 Посетители

2.3.4 Оценка результатов управления недвижимость.

2.3.4.1 Контроль деятельности УК. 2.3.4.2 Оценка результатов управления недвижимостью

Оценка результатов управления недвижимостью является ключевым пунктом, именно здесь собственник определяет успешность выбранной стратегии управления ОН 2 этапа. А управляющий компанией эффективность разработанных и реализованных программ, управления на 3 этапе, в месте собственник и УК, сравнивают полученные результаты от эксплуатации недвижимости с теми целями, которыми были поставлены изначально. Если фактический результат существенно отличается от запланированного( примерно фактический ежегодный ниже запланированного), то принимают меры по уменьшению разрыва планом и фактом.

Таблица 4

Расчет денежного потока после прихода УК
№п/п	Параметр	1-й год	2-й год	3-й год
	Площадь полезная, кв.м	28720	28720	28720
	Площадь торговой части здания, кв.м	24000	24000	24000
	Якоря	5700	5700	5700
	Кинотеатр	8322	8322	8322
	Зона фудкорта	1200	1200	1200
	Для торговых центров(600-1000кв.м)	5052	5052	5052
	Для торговых центров(100-500кв.м)	3726	3726	3726
	Площадь парковки подземной,кв.м	4720	4720	4720
	Прогноз повышение арендных ставок
	для торговых центров	0	10	10
	для парвовочных мест	0	5	10
	Арендные ставки,руб./кв.м./год
	Якоря	3440,9646	3785,06106	4163,567166
	Кинотеатр	3727,71165	4100,482815	4510,531097
	Зона фудкорта	43012,0575	47313,26325	52044,58958
	Для торговых центров(600-1000кв.м)	28674,705	31542,1755	34696,39305
	Для торговых центров(100-500кв.м)	57349,41	63084,351	69392,7861
	Для парковочного машиноместа(за машиноместо в месяц)	7545,975	7923,27375	8715,601125
1	Потенциальный валовый доход(ПВД), руб	888202518,9	955652569,6	1013681187
	От торговой части	460798494,9	506878344,4	520029539
	Якоря	19613498,22	21574848,04	23732332,85
	Кинотеатр	31022016,35	34124217,99	37536639,79
	Зона фудкорта	51614469	56775915,9	62453507,49
	Для торговых центров(600-1000кв.м)	144864609,7	159351070,6	175286177,7
	Для торговых центров(100-500кв.м)	213683901,7	235052291,8	258557521
	от подземной парковки	427404024	448774225,2	493651647,7
	Недозагрузка торговой части,%	7	5	3
2	Действительный валовый доход (ДВД),руб.	855946624,2	930308652,4	998080300,6
	От торговой части	428542600,2	481534427,2	504428652,9
	От подземной парковки	427404024	448774225,2	493651647,7
3	Эксплуатационные расходы,руб	107666725,9	107666725,9	107666725,9
4	Чистый операционный доход,руб.	748279898,4	822641926,5	890413574,7
5	Выплаты по обслуживанию долга	274680000	320460000	366240000
6	Чистый валовый доход,руб.	473599898,4	502181926,5	524173574,7
7	Налого на прибыль,24%	113663975,6	120523662,4	125801657,9
8	Чистый доход,руб.	359935922,7	381658264,1	398371916,8
	Превышение Чистого дохода, руб.	8357467,811	24301095,73	24519125,92
	Доход УК,% от дохода	5	6	7
	Доход УК,руб.	17996796,14	22899495,85	27886034,17

После прихода УК доход собственника ТЦ увеличился.

2.4. Схема управления объектом недвижимости.

В создании стратегии управлении объектом недвижимости активное участие должны принимать лишь собственники, а УК может выступать только в качестве консультанта, на этом этапе собственник выбирает объект и субъект с точки зрения вариантов дальнейшего развития своей недвижимости, в первую очередь исходя из личных целей.

Схема 5

Схема управления объектом недвижимости.

I этап			Оценка внешней среды: анализ и мониторинг рынка; анализ ценовой ситуации; анализ эффект инвестиций; маркетинговый анализ рынка		Оценка недвижимости: -тех. экспертиза; экономическая; правовая; выявлены особенности объекта
	Цели собственника						Цели УК
	1) Получение максимального дохода от сдачи помещений в аренду 2) Поддержание хорошего состояния объекта недвижимости 3 )Минимизация затрат на техническую эксплантацию обслуживания.						У К:Property Management «СлавГрад»
IIэтап		с оздание стратегии управления ОН (сдавать помещения в аренду)
III этап		р еализация программы
IV этап		Оценка результата управления недвижимостью: -результаты, поставленные собственником, оправдали себя, исходя из экономического расчета дохода при УК намного выше, чем силами самого собственника -соответственно программы управления стратегии и результаты стратегии положительная, так как прибыль от сдачи в аренду помещений ,то положительная.			К орректировка

В создании стратегии управления объектом недвижимости активное участие должен принимать лишь собственник, а управляющая компания может выступать только в качестве консультанта. На этом этапе собственник выбирает наилучший с объективной и субъективной точек зрения вариант дальнейшего развития своей недвижимости, в первую очередь исходя из личных целей.

Вывод:

В данной работе для своего объекта недвижимости «Ереван Плаза», провела концепцию управления на всех этапах.

На первом этапе, я проанализировала рынок торговой недвижимости и текущее состояния моего объекта, то есть анализ местоположения и провела все 5 экспертиз. Рассчитала экономический расчет до прихода УК.

На втором этапе, разработала стратегию программы управления ОН. Я наняла управляющую компанию «СлавГрад», то есть выбрала внешние управления. Внешнее управление - управление с привлечением профессиональной компании. Выбрала доверительную форму сотрудничество, то есть доверительное управление - возможности совершать управляющим - компании от своего имени сделки, юридические и фактические действия в интересах собственника по договору доверительному управлению, право распоряжаться передается управляющей компании на определенный срок, который составил 3 года. Компания у меня по подходу к управлению- Property management- управления, при котором управляющей компанией берет на себя помимо функции facility management, функцию управление имуществом здания, подбор арендаторов, ведение договоров, страхования, административно-правовое управление и др. Выбрала вариант НЭИ текущее использование ОН - торгово-развлекательного комплекса «Ереван Плаза» (окружной).

На третьем этапе программы реализации УК. Управления возлагается на управляющую компанию «СлавГрад», которое занимает центральное место при выполнении стратегии управления. Описала, какие услуги управляющая компания оказывает на этом этапе в структуре отдела управления эксплуатации.

На заключительном этапе оценила результаты управляющей компании на основе экономического расчета, по которому можно сделать вывод, что привлечение управляющей компании выгодно, так как чистый доход выше, чем, если бы собственник не нанял управляющую компанию. Следовательно, управляющая компания выполнила те цели, которые поставил собственник.

Список литературы

а)Источник Интернет:

1) www.blackwood.ru

2) www.slavGrad.ru

3)www.joneslanglasalle.ru

4) www.cbr.ru

5)www.cre.ru

36