110. Понятие ипотечного кредитования, его организация, ипотечные риски.

Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений.

При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом.

Процесс получения ипотечного кредита состоит из нескольких этапов:

• подготовка документов, необходимых для подачи заявления на получение кредита;

• подача заявления на кредит;

• получение предварительного решения кредитующей организации о предоставлении кредита;

• предоставление документов на приобретаемый объект недвижимости и оценка его рыночной стоимости, подготовленная независимым оценщиком;

• получение окончательного решения кредитующей организации о предоставлении кредита и определение даты ипотечной сделки, включающей в себя заключение договора купли-продажи объекта недвижимости и кредитного договора;

• заключение ипотечной сделки (заключение договора купли-продажи объекта недвижимости, оплата комиссии за выдачу кредита, заключение кредитного договора, расчет с продавцом - передача первоначального взноса и кредитных средств, оформление государственной регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости);

• оформление акта приема-передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю;

• заключение договора страхования в соответствии с условиями кредитного договора и передача одного экземпляра договора кредитующей организации вместе с оригиналом документа, подтверждающего оплату страховой премии;

• предоставление кредитующей организации документов, подтверждающих заключение ипотечной сделки.

Наиболее распространенными в ипотечном кредитовании являются следующие виды рисков:

• Кредитный риск;

• Процентный риск;

• Риск ликвидности.

• Риск досрочного погашения заемщиком кредита

• Опционные риски

• Валютный риск.

• Социально-политический риск.

• Риск законодательных изменений.

• Инфляционный риск.

Обязательства по кредитному договору могут быть обеспечены залогом недвижимого имущества. Ипотека – обременение самого недвижимого имущества. Кредит, обеспеченный залогом недвижимости, – ипотечный кредит.

При этом заложено может быть только недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть недвижимого имущества, раздел кот. невозможен без изменения его назначения. Исключения составляют квартиры в многоквартирных жилых домах. Не допускается ипотека многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в гос-ной и муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.

Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. Они должны иметь повышенную надёжность. Им запрещено вести рисковые операции.

Процент, взимаемый за ипотечный кредит, обычно не превышает 5-7% годовых.

На недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, в том числе квартиры, ипотека может быть установлена, если письменное согласие на это всех собственников будет нотариально удостоверено.

В договоре ипотеки следует определить предмет ипотеки, оценочную стоимость, сущность, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

При кредитовании строительства или приобретении жилья на условии залога недвижимого имущества банк может предоставить несколько видов жилищных кредитов, а именно:

– краткосрочный или долгосрочный кредит на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное стр-во (земельный кредит);

– краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) для финансирования строительных работ (строительный кредит);

– долгосрочный кредит для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

Любой из этих кредитов может быть предоставлен как физическим, так и юридическим лицам.

Необходимо учитывать, что жилищное кредитование возможно при соблюдении основных его принципов: целевого использования средств обеспеченности, срочности, платности, возвратности.

Обеспечением кредита служит залог недвижимого имущества, имущественных прав на недвижимое имущество, др. имущества и имущественных прав, которые могут использоваться в качестве залога.

Сумма кредита, выдаваемая банком, не превышает 70% стоимости приобретения и обустройства земли, строительства или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной. Договор ипотеки заключается в виде закладной.

Основными документами, регламентирующими взаимоотношения банка и заёмщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (ипотека).

В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность её изменения), обеспечение кредитного обязательства заёмщика, условия страхования ссуды и т. д.

Ипотечное кредитование является одним из наиболее рискованных вариантов финансирования (инвестирования).

1. Риск процентной ставки – определяется как вероятность недополучения кредитором запланированного дохода.

2. Риск невозврата кредита – существует вероятность невыполнения заёмщиком своих обязательств по договору ипотечного кредитования.