4.4. Понятие ипотеки.

Обязательства по кредитному договору могут быть обеспечены залогом недвижимого имущества. Ипотека – обременение самого недвижимого имущества. Кредит, обеспеченный залогом недвижимости, - ипотечный кредит.

При этом заложено может быть только недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре ипотеки можно предусмотреть обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащим залогодателю.

Здания, в том числе жилые дома, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание (жилой дом). При обращении взыскания на такое здание лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимого имущества.

Не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения. Исключения с

оставляют квартиры в многоквартирных жилых домах. Не допускается ипотека многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.

При ипотеке квартиры в многоквартирной жилом доме, части которого (общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры) находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Когда предметом ипотеке является жилое помещение, на отчуждение которого требуется согласие другого лица или органа, то такое же согласие требуется или разрешение необходимо и для ипотеке этого имущества.

В ипотечно-инвестиционном анализе ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности (К_з) показывает долю ипотечного долга, т.е. заемных средств, в общей стоимости недвижимой собственности.

К_з=(И/К)_*100%

где И – сумма ипотечного кредита, рубл;

К – общая сумма недвижимости, рубл.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора финансирования сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например, ипотечного банка), более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.

Банки устанавливают и соблюдают определенный верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70% сметы или стоимости покупки.

Для того, чтобы кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита.

Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К этим банкам предъявляется особое требование: они должны иметь повышенную надежность. Им запрещено вести рисковые операции.

Ипотечные кредиты, как правило, недороги. Процент, взимаемый за такой кредит, обычно не превышает 5-7% годовых.

На недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности (т.е. без определения доли каждого из собственников в праве собственности). В том числе квартиры, ипотека может быть установлена, если письменное согласие на это всех собственников будет нотариально удостоверено.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее недвижимое имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в общем имуществе. Исключения при этом составляют случаи обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома и связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

Что касается договора ипотеки, то в его тексте следует определить предмет ипотеки, оценочную стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

При характеристики предмета ипотеки в тексте договора необходимо не только указать его наименование, место нахождения. Но и изложить его описание, достаточное для идентификации этого предмета. Отдельно следует сказать о праве, в силу которого жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и назвать орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрирующий это право залогодателя.

Оценочную стоимость жилого помещения согласуют между собой залогодатель и залогодержатель, в договоре она указывается в денежном выражении. При желании стороны могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков.

При определении обязательства, которое обеспечивается ипотекой жилого помещения, необходимо установить в договоре его величину в денежном выражении, основания возникновения и срок исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства может быть установлена лишь в будущем, следует оговорить порядок и другие необходимые условия ее определения.

Когда обеспечиваемое ипотекой обязательство предстоит исполнять по частям, в договоре важно установить сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Если в договоре не предусмотрено иное, ипотека, кроме погашения основной суммы долга и процентов по нему, обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1)в возмещении убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных основным обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное жилое помещение;

4) в возмещении расходов по реализации заложенного жилого помещения.

Договором ипотеки может быть установлено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой он и им имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. Если в договоре указана общая фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, то обязательства должника перед залогодержателем в объеме, который превышает эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

При заключении договора ипотеки залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки – жилое помещение (правах залога, пользования, аренды и др. правах). В противном случае кредитор по основному обязательству будет вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора ипотеки.

Договором ипотеки нельзя установить передачу предмета залога (жилого помещения) кредитору по основному обязательству или третьим лицам, нельзя ограничивать права залогодержателя и (или) третьих лиц по пользованию жилым помещением, заложенным по договору ипотеки. Залогодатель вправе не только использовать жилое помещение, ставшее предметом договора ипотеки в соответствии с его назначением, но и извлекать из этого имущества доходы. Кроме того, он может завещать заложенное жилое помещение. любые ограничения указанных прав залогодателя, установленные условиями договора ипотеки, ничтожны.

Важно учитывать, что при пользовании заложенным жилым помещением залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Если договором не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

1. поддерживать жилое помещение, заложенное по договору ипотеки, в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию до момента прекращения ипотеки;

2. производить текущий и капитальный ремонт заложенного жилого помещения в сроки, установленные федеральным законом или иными нормативными правовыми актами РФ.

Для отчуждения жилого помещения, заложенного по договору ипотеки, другому лицу путем продажи, даре6ния, обмена или иным способом, залогодателю следует получить согласие кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. В договоре ипотеки стороны могут предусмотреть иной порядок отчуждения заложенного имущества.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору ипотеки жилое помещение в результате его отчуждения или порядке универсального правопреемства, в том числе в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору ипотеки, включая и те, которые не были как следует выполнены первоначальным залогодателем.

Кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству имеет право участвовать в деле при предъявлении третьими лицами к залогодателю иска в суде, арбитражном суде или третейском суде о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное жилое имущество, о его изъятии или обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества. Даже если залогодатель откажется от защиты своих прав на заложенное имущество или не станет осуществлять ее, кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству может использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

Когда заложенное жилое помещение окажется в незаконном владении других лиц, кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству будет прав, если, действуя от своего имени, истребует это имущество из чужого незаконного владения или передачи его во владение залогодателя. Кредитору по обеспеченному ипотекой обязательству разрешается проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества (жилого помещения). Это право сохраняется за кредитором и в том случае, если заложенное имущество залогодатель передаст во владение третьих лиц.

Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города). Отказ от государственной регистрации договора ипотеки либо уклонение соответствующего факта от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражном суде.

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору ипотеки, осуществляется по решению суда или арбитражного суда в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

При обращении взыскания на индивидуальные жилые помещения, квартиры в многоквартирных жилых домах проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не выселяются. Собственники и члены их семей могут быть выселены лишь при обращении взыскания на жилое помещение в судебном порядке, если договор ипотеки был заключен в обеспечении кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме и за счет кредита залогодатель приобрел жилье.

Обращение взыскания на предмет ипотеки производиться путем продажи заложенного имущества с публичных торгов. Срок проведения торгов и начальная цена предмета ипотеки определяются решением суда. В органах печати публикуется информация о предстоящих публичных торгах, в которых сообщается дата, место и время их проведения, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Лица, пожелавшие принять участие в публичных торгах, должны внести задаток в размере 10 процентов начальной продажной цены предмета ипотеки (заложенного жилого помещения).

В публичных торгах не могут участвовать в качестве покупателей, в том числе через представителей, должностные лица органов местного самоуправления, суда, арбитражного суда и прокуратуры, залогодатель, залогодержатель.

Предмет ипотеки продается лицу, предложившему на торгах высшую цену. Всем другим участникам торгов возвращается внесенным ими задаток немедленно после окончания торгов.

Следует иметь в виду, что публичные торги могут быть объявлены несостоявшимися, когда на торги явилось менее двух покупателей;

• на торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены предмета ипотеки;

• покупатель заложенного жилого помещения не внес покупную цену в установленный срок.

При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья на условии залога недвижимого имущества банк может предоставить несколько видом жилищных кредитов, а именно:

а) краткосрочный или долгосрочный кредит на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) для финан6сированимя строительных работ (строительный кредит);

в) долгосрочный кредит для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

Любой из этих кредитов может быть предоставлен как физическому, так и юридическому лицу. Претендовать на получение кредита может застройщик, которому отведен земельный участок и у которого имеется разрешение соответствующих органов на строительство жилья.

Необходимо учитывать, что жилищное кредитование возможно при соблюдении основных его принципов: целевое использование средств, обеспеченности срочности, платности, возвратности.

О том, как распорядился заемщик предоставленным кредитом, можно судить на основании документов об использовании полученной ссуды.

Обеспечением кредита служит залог недвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущественных прав на недвижимое имущество, другого имущества и имущественных прав, которые могут использоваться в качестве залога.

Документы о платежеспособности заемщика позволяют определить, сможет ли заемщик вернуть предоставленный кредит.

Для выдачи строительного кредита открывается кредитная линия, при этом ссуда выдается заемщику по частям, которые соответствуют стоимости законченных этапов строительно-монтажных работ. банк вправе финансировать работы путем поэтапного авансирования денежных средств в соответствии с графиком строительства. В процессе финансирования строительства банк инспектирует этапы работ, контролирует целевое расходование денежных средств, соблюдение стоимости и графика строительства.

Что касается суммы выдаваемого банком кредита, то она, как правило, не превышает 70% стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной. Договор ипотеки заключается в виде закладной. Недостающие средства (это могут быть собственные или полученные в виде субсидий из бюджетов или от предприятия) в размере 30% стоимости кредитуемого объекта заемщик вкладывает сам.

Основными документами, регламентирующими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (ипотеки).

В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за не целевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок выплаты штрафов, порядок расторжения договора, кредитор и заемщик могут согласовать в договоре и другие условия.

Важно, чтобы условия жилищного кредитования были сформулированы как можно конкретнее. Скажем, в качестве инструмента кредитования стороны могут воспользоваться переменной процентной ставкой, договориться об индексировании суммы основного долга, отсрочке платежей заемщика.

В зависимости от вида кредита в договоре о залоге определяется форма, размер и порядок залоговог7го обеспечения кредита.

Предметом залога могут быть:

а) земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, или другие имущественные права на этот участок;

б) готовое жилье или незавершенное строительство;

в) другие виды имущества и имущественных прав.

В качестве гарантии погашения предоставляемых банками жилищных кредитов юридические лица могут использ0овать гарантии банка, в котором открыт расчетный счет заемщика, а также иного банка, страховой компании и других юридических лиц; для физических лиц такой гарантией может служить поручительство одного или более граждан; страховой компании и иных юридических лиц.

Залогодатель обязан позаботиться о сохранности заложенного имущества; оно подлежит страхованию от рисков утраты и повреждения. Решение о предоставлении строительного кредита принимает кредитор на основании кредитной заявки заемщика. Помимо заявления на выдачу ссуды, в котором указывается цель и срок использования кредита, форма его обеспечения, в заявку входят: для юридических лиц-заемщиков – учредительные и регистрационные документы; бухгалтерский баланс предприятия; график поступления доходов и обязательных платежей; документы, подтверждающие обеспечение ссуды; технико-экономическое обоснование использования кредита и расчет предполагаемой окупаемости кредитуемых затрат; документы, свидетельствующие о праве на участок застройки, и разрешение на строительство; проектно-сметная документация, утвержденная в установленном порядке; копии договоров на выполнение подрядных строительных работ; другие документы по требованию кредитора; для физических лиц – документы, подтверждающие права на участок застройки; разрешение на строительство; согласованная в установленном порядке проектно-сметная документация; документы, свидетельствующие о платежеспособности заемщика; другие документы по требованию банка.

После получения заявки кредитор анализирует кредитоспособность заемщика, его финансовую устойчивость, оценивает бюджет строительства (источники финансирования и намерения по использованию построенного жилья: продажа, сдача в аренду), потребности рынка жилья в местоположении застройки.

До полного погашения суммы основного долга и процентов по ссуде заемщик не имеет права без письменного согласия банка продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество третьему лицу.

Когда возврат кредита невозможен, заемщик, чтобы покрыть убытки, направляет взыскание и реализует заложенное имущество в установленном законодательством порядке. Если обнаружиться, что ссуды, полученные на строительство или приобретение жилья, использованы на другие цели, то учреждения банка вправе взыскать выданные ссуды досрочно.

Государственный жилищный сертификат (ГЖС) представляет собой именное свидетельство о безвозмездной целевой субсидии на приобретение жилья. Владелец такого свидетельства имеет право купить любое жилое помещение (квартиру, комнаты в коммунальной квартире, дом) в любой точке страны.

Существует несколько видов сертификатов, которые связаны с решением квартирных вопросов их получателей. Самым популярным из них является сертификат по президентской программе «Молодым семьям – доступное жилье» или просто, «Молодая семья».

20 августа 2004 года был принят Федеральный закон № 117 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Данный закон предоставляет возможность приобретения военнослужащими жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в Накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих (НИС), не дожидаясь окончания срока службы.

Сегодня получение военным человеком в собственность квартиры с помощью военной ипотеки стало реальностью. Риэлторская компания «Грата» бесплатно консультирует участников НИС по вопросам покупки квартир в городе Северодвинске. На нашем сайте в отдельном каталоге вы найдете варианты квартир, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к данным квартирам со стороны государственных органов.

Жилищные субсидии – программы, созданные для адресной помощи наименее защищенным слоям населения. Безвозмездная субсидия на приобретение жилья предоставляется на всех членов семьи, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий.

Материнский (семейный) капитал – форма государственной поддержки семей, имеющих детей. Осуществляется с 2007 года при рождении (усыновлении) второго, (третьего или последующего – только если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки) ребенка в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2016 года, имеющего российское гражданство. В подтверждении права на получение средств материнского капитала выдается сертификат государственного образца.

Размер материнского капитала на 2014 год составляет 429 408 руб.  и ежегодно индексируется.

Материнский капитал может быть потрачен только на следующие цели:

• Получение образования ребенком

• Улучшение жилищных условий (приобретение, строительство и реконструкция)

• Формирование накопительной части трудовой пенсии (посредством инвестирования через негосударственный пенсионный фонд, Внешэкономбанк, управляющую компанию).

Распоряжаться средствами материнского капитала возможно только по истечении 3 лет со дня рождения (усыновления) ребенка. Заявление о распоряжении средствами (частью средств) материнского капитала может быть подано в любое время по истечении 3 лет. Кроме этого, в случае необходимости погашения основного долга и уплаты процентов по кредитам и займам, в том числе ипотечным, на приобретение (строительство) жилья средствами материнского капитала можно воспользоваться, не дожидаясь достижения трехлетнего возраста второго ребенка. Это правило распространяется на все кредиты и займы на приобретение и строительство жилья, взятых по 31 декабря 2010 года. Материнский капитал предоставляется всем членам семьи. Обратиться за получением сертификата можно в территориальный орган Пенсионного фонда по месту жительства, по месту пребывания или фактического проживания.

Средства материнского капитала его владелец может получить только по безналичному расчету.

Методы управления — это способы осуществления управленческих воздействий на персонал для достижения целей управления организацией. Различают: экономические, административно-правовые и социально-психологические методы управления, которые отличаются способами и результативностью воздействия на персонал.