1.2.Классификация объектов земельного рынка России

В процессе определения стоимости земли (в частности, рыночной стоимости) знание оценщиком земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других земельных участков. Чтобы определить рыночную стоимость, оценщику необходимо идентифицировать и проанализировать земельный рынок или рынок недвижимости в целом, оказывающие влияние на стоимость оцениваемого земельного участка.

Земельный кодекс РФ. Статья 102. Земли водного фонда.

Земельный кодекс РФ. Статья 103. Земли запаса

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения.

Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста.

Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка.

В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.

1. Российская Федерация (Президент, Государственная Дума, Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города,

районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

Юридические лица — коммерческие и другие организации, в том числе иностранные;

Граждане и их объединения, семьи, народы и в определенных случаях иностранные граждане.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи земельного участка на конкретную ее дату в будущем.

Учет специфики рынка недвижимости позволяет более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности земли как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного прогнозирования тенденций развития

рынка недвижимости. Знание оценщиком конкретного сегмента земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Земельный рынок может быть сегментирован по следующим критериям:

1.В зависимости от категории земель различают земли:

с ельскохозяйственного назначения;

населенных пунктов;

промышленности и иного специального назначения;

особо охраняемых территорий и объектов;

лесного фонда;

водного фонда;

запаса.

Рис.1.Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель.

Данная классификация характеризует возможности гражданского оборота, т.е. совершения сделок купли-продажи, аренды и др., с земельными участками, относящимися к различным категориям земель. По законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель

сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, отдельных объектов водного фонда. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения.

2.В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки могут быть предназначены:

д ля индивидуального жилищного строительства;

коттеджного строительства;

ведения личного подсобного или крестьянско-фермерского хозяйства;

ведения садово-огороднического хозяйства;

размещения промышленных, коммунальных и складских объектов;

размещения объектов коммерческого назначения;

прочего использования.

Рис.2.Статус земель в использовании земельных участков.

Сегментирование земельных участков, исходя из вида разрешенного использования, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными

инвесторами и девелоперами.⁸ Именно этот критерий важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка.

3.В зависимости от вида прав на земельные участки:

п раво собственности;

право аренды;

право постоянного бессрочного пользования;

право пожизненного наследуемого владения;

сервитут.

Рис.3.Распределение земель по виду прав.

Право собственности на земельный участок, зарегистрированное в установленном порядке, определяет возможности проведения сделок с данным участком на земельном рынке.

⁸ Деве лопер — предприниматель, занимающийся созданием объектов недвижимости и организацией соответствующих процессов

4.В зависимости от расстояния от областных и районных центров:

д о 10 км;

10-20 км; а 20-30 км; а 30-40 км;

40-60 км;

60-80 км;

свыше 80 км.

Рис.4.Зависимость стоимости земельных участков от расстояния.

5.В зависимости от престижности направления от областных и районных центров:

н аиболее престижные;

престижные;

второстепенные;

в наименее престижные.

6.В зависимости от размера различают земельные участки:

м елкие — до 0,5 га;

средние — 0,5—5 га;

большие — 5—20 га;

крупные — свыше 50 га.

7.В зависимости от степени развитости инфраструктуры (наличия коммуникаций) земельных участков:

э лектроснабжение;

водоснабжение;

газоснабжение;

теплоснабжение;

канализация;

прочие коммуникации.

Большое влияние на стоимость земельных участков оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных.

Рынок земли в отличие от большинства рынков менее организован и отличается от конкурентного рынка. При оценке стоимости земельных участков необходимо учитывать следующие особенности земельного рынка:

объекты на рынке земли сложно стандартизировать, сортировать и покупать по образцам, поскольку каждый земельный участок имеет конкретное местоположение и физические характеристики, кроме того, ценность участка в значительной мере зависит от внешнего окружения;

предложение на рынке земли неэластично и в границах административной единицы выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Спрос менее эластичен, чем на других рынках, и во многом зависит от местоположения участка;

предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;

на рынке земли в качестве товара выступают права на объекты. Сами земельные участки имеют фиксированное положение. Сделки с земельными

участками затрагивают много юридических формальностей и требуют документального оформления и государственной регистрации. Поэтому операции на рынке земли связаны со значительными издержками на проверку прав собственности и регистрацию;

информация на рынке земельных участков не столь открыта, как на рынках ценных бумаг или потребительских товаров, поскольку сделки с недвижимостью часто имеют конфиденциальный характер, что увеличивает риски инвесторов;

сделки с земельными участками требуют сравнительно крупных инвестиций, поэтому развитие рынка земельных участков сильно зависит от возможностей заемного финансирования, в частности от стоимости привлечения кредитов на освоение земли;

рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами и зонированием территорий. Эффективное местное управление повышает инвестиционную привлекательность территорий и активно используется в некоторых городах для внесения земельных участков в качестве инвестиционной составляющей во многие проекты;

для российского рынка земли характерна относительно низкая ликвидность объектов купли-продажи по сравнению с развитыми странами. Это объясняется процессом становления земельного законодательства и прежде всего разделением государственной собственности на землю, созданием Государственного кадастра недвижимости, неразвитостью многих сегментов рынка (например, сельскохозяйственных угодий), что сдерживает развитие рынка и не позволяет реализовать основной рыночный принцип - эффективное управление собственностью.

Рыночная стоимость земельных участков складывается в процессе взаимодействия спроса и предложения. Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в

земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.⁹