Глава 2. Анализ земельного рынка России

2.1.Современное состояние и проблемы развития земельного рынка рф, других регионов, других странах

Россия — крупнейший в мире обладатель земельных ресурсов.

Земельный фонд РФ составляет 1 709,8 млн га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в

зоне влияния находится около 45 % пресной и около 20 % морской воды,

около 70 % территории располагается в сейсмоустойчивых районах¹². Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне.

В целях исследования проблем развития земельного рынка в России:

изучения состояния нормативно-правового, кадрового, информационного,

методического обеспечения, органов государственной и муниципальной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами, был проведен социологический опрос руководителей и сотрудников Управления Роснедвижимости по Нижегородской области и его структурных подразделений, которые выступили в качестве экспертов в области государственного управления земельными ресурсами и регулирования оборота земли. Анализ результатов исследования, а также экспертного опроса членов территориальных торгово-промышленных палат,

предпринимателей и посредников при прохождении процедур, связанных с недвижимостью и землей, проводившихся в рамках «Исследования сделок с

Ковальчук А. Земельный рынок России//Отечественные записки № 1, 2004.

Сейсмоустойчивые районы – это районы, не подвергающиеся землетрясению

землей и недвижимостью в Российской Федерации», позволил сделать ряд выводов.

Степень информированности населения и его «правовой грамотности» в вопросах владения, распоряжения и пользования землей, по мнению большинства экспертов, является низкой, что, несомненно, отрицательно сказывается на развитии земельного рынка.

На развитие земельного рынка в России оказывают влияние следующие

(по степени уменьшения влияния) экономические, правовые,

организационные, политические, социальные и культурно-исторические факторы.

По мнению экспертов, развитие земельного рынка может привести к ряду последствий негативного и позитивного характера.

Ценовая ситуация на частном рынке земельных участков характеризуется сильным завышением стоимости участков, при этом рынок частных компаний, предоставляющих посреднические услуги в области земельных отношений, признается экспертами в значительной мере ограниченным в свободе, что подразумевает существование барьеров для создания новых компаний. Существование подобных барьеров неизбежно ведет к его монополизации, что создает предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенного размывания стимулов к повышению конкурентоспособности предприятий. К числу причин, обусловливающих существование ограничений свободы рынка, в первую очередь следует отнести деятельность бюрократического аппарата, которая характеризуется невысоким уровнем компетенции.

Табл.1.Среднняя стоимость участков в городах России в ноябре 2014

Город*

Краснодар

Ростов-на-Дону

Санкт-Петербург

Геленджик(Краснодарский

край)

года.

Средняя Изменен

цена ие цены

участка* за месяц

* руб. за

сот.

732 627

-1.91%

711 456

+0.47%

694 866

-3.11%

642 816

-2.27%

Изменен

Изменен

ие цены c

ие цены

начала

за год

года

+7.18% +5.01%

-0.02% +3.76%

-7.41% -0.15%

+10.65% +5.95%

Екатеринбург

Сочи(Краснодарский край)

Таганрог(Ростовская

область)

Саратов

566 101

-1.21%

534 828

+2.12%

424 690

-7.29%

379 497

+29.27%

+79.83% +78.98%

-10.57% -11.59%

+31.45% +29.94%

+50.99% +38.62%

Анапа(Краснодарский

375 908

+1.73%

-9.05%

-6.94%

край)

Батайск(Ростовская

371 925

+2.36%

+20.15%

+20.78%

область)

Пермь

368 119

+1.44%

+28.87%

+39.7%

Воронеж

365 101

-1.53%

-78.89%

-80.71%

Туапсинский

360 907

-0.61%

-31.05%

-30.6%

район(Краснодарский

край)

Новороссийск(Краснодарс

кий край)

Самара

Севастополь

Домодедово(Московская область)

316 898

-1.21%

280 181

+0.16%

275 476

+17.14%

259 370

-5.18%

+0.81% -0.88%

+27.87% +27.13%

— —

-5.5% -5.86%

Казань

250 586

+2.5%

+21.14%

+22.41%

Иркутск

213 058

-3.44%

+5.3%

+4.37%

Томск

205 116

-3.22%

-11.28%

-10.46%

Уфа

195 106

+5.68%

+0.6%

+14.09%

Челябинск

169 065

+3.5%

+6.57%

+11.47%

Тюмень

145 010

-2%

+17.67%

+15.74%

Красноярск

140 382

-4.18%

-42.19%

-42.54%

Калуга

127 289

+9.71%

+22.01%

+21.55%

Темрюкский

111 406

+1.43%

-49.14%

-48.83%

район(Краснодарский

край)

Кемерово

99 928

+1.61%

-26.23%

-27.85%

Энгельсский

88 821

+6.34%

+13.11%

+16.09%

район(Саратовская область)

Ижевск

69 493

+2%

-37.64%

-43.03%

Улан-Удэ

63 324

-3.54%

Смоленск

56 988

-0.63%

- 10.03% -26.37%

+83.9% +60.2%

Несмотря на то, что в целом земельные участки на рынке оцениваются экспертами как доступные для малого бизнеса, следует отметить, что в большинстве случаев малым предприятиям сложно (преимущественно даже невозможно) конкурировать на проводимых конкурсах и аукционах по продаже государственных или муниципальных земель с представителями крупного бизнеса. Следует заключить, что доступны малому бизнесу, как правило, земельные участки из сегмента, который представляет для крупного бизнеса малый интерес.¹³

Самые востребованные площади участков.

Земельный рынок отражает спрос и покупательские предпочтения.

Если покупается частный дом за чертой города, чаще всего кроме выбора самого сооружения, клиент особое внимание уделяет выбору местности,

которая окружает домовладение.

Как отмечают эксперты, в настоящее время потенциальные покупатели загородных домов изначально обращают внимание на территорию,

прилегающую к участку. Здесь вовсе не идет речь о наличии бассейна, зон отдыха или расположении детских игровых площадок. Покупатели чаще всего интересуются обустройством прилегающего к дому участка земли.

Наиболее востребованной площадью является участок в 4-8 сотки. На следующей позиции востребованности находятся земельные участки с меньшей площадью (2-4 сотки). А вот стать обладателем 12 соток желает лишь 20 процентов потенциальных покупателей земельных участков.

¹³ Мальцев К.В. Журнал Регионология №4// Проблемы развития земельного рынка в Российской Федерации, 2008.

Другими словами, частные дома за городом приобретаются гражданами не для занятий какими-либо видами деятельности сельскохозяйственной направленности. Небольшие размеры участков позволяют построить жилой дом и расположить на остальной территории зоны для отдыха и даже разбить мини-сад.

Участки от 15 соток привлекательны лишь для клиентов, которые рассматривают данную сделку как инвестиционный проект.¹⁴

В связи с тем, что Россия ввела ответные санкции против ЕС и США и запретила поставку перечня продуктов в Россию, цены на земли сельскохозназначения поднялись уже на 3%. Ожидается рост цен на земли сельхохозяйственного назначения в Московской, Ленинградской, Псковской и Новгородской областях в среднем на 10-14% до конца 2014года.

Предложение земли совершенно неэластично и потому цена услуг земли

(рента) всецело определяется спросом на нее. Собственник земли получает доход в виде земельной ренты. Рента (R) – это плата за пользование землей и другими естественными ресурсами, предложение которых постоянно

(абсолютно неэластично).

Спрос на землю (как и на всякий ресурс) зависит от производительности

(продуктивности) земли и от спроса на производимую с помощью земли продукцию. Когда говорят о спросе на землю, то различают сельскохозяйственный спрос и несельскохозяйственный спрос. Если сельскохозяйственный спрос зависит прежде всего от качества, плодородия земли, то несельскохозяйственный спрос зависит от местоположения участка, богатства имеющихся на нем природных ресурсов.

Образование земельной ренты представлено на рис.5.

¹⁴ Самые востребованные площади участков. Все о недвижимости.-URL. http://xn--b1aajkjtmujd0g.xn--p1ai/samye-vostrebovannye-ploshhadi-uchastkov-vsjo-o-nedvizhimosti/

Рис.5 Образование земельной ренты

Поскольку предложение земли (S) совершенно неэластично, то спрос

(D) единственный фактор, определяющий ренту (R).¹⁵