3.5. Расчет величины рыночной стоимости объекта оценки

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные (или предложенные на продажу) относительно недавно.

2. Анализ собранной информации и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом.

3. На выявленные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж (предложений) сопоставимых аналогов.

4. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости на основе сравнительного подхода.

Для определения стоимости оцениваемого объекта рассмотрены варианты продаж среди аналогичных по назначению и функциональному использованию объектов.

Расчет рыночной стоимости объектов производился по формуле:

РС_СП = ( (  )  )  S, где:

- цена продажи 1 кв.м. квартиры;

S - площадь оцениваемой квартиры;

- произведение всех корректировок по i аналогу;

- промежуточный расчёт удельного веса корректировок;

- расчёт удельного веса корректировок;

- количество корректировок по i аналогу.

Расчёт удельного веса корректировок:

;

Основными критериями выбора сопоставимых объектов-аналогов являются:

• Права собственности на недвижимость;

• Условия финансирования – из собственных средств, или с привлечением различных схем кредитования, включая ипотечное кредитование;

• Условия и время продажи - учитывается изменение цен на недвижимость с течением времени;

• Местоположение – отношение к различным зонам жилой привлекательности;

• Физические характеристики – размер, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности.

Объекты-аналоги получены из Интернет-сайта: https://www.avito.ru

Расчет корректировок:

Корректировки вносились по основным ценообразующим факторам, характерным для объектов жилой недвижимости. Описание и обоснование вносимых поправок приведено ниже.

1.Передаваемые права. Поскольку передается право собственности, как для рассматриваемого объекта, так и для аналогов, корректировки по данному фактору не применяются.

2.Условия финансирования. Корректировка на условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости – не проводится, т.к. все собственники объектов-аналогов готовы рассматривать сделку купли-продажи без привлечения заемных средств.

Условия продажи. Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, например: срочность сделки, давление, семейная, деловая или финансовая связь, торг. По рассмотренным аналогам различий в условиях продажи не выявлено.

3.Дата предложения/продажи Рост цен на недвижимость зависит от таких факторов как инфляция в регионе, спрос на данный тип недвижимости, количество предложений на рынке и т.п. Корректировка учитывает изменение на рынке цены продаж во времени при их росте или снижении. Расчет величины поправки для объектов сравнения проводится на основании даты публикации объявлений (в данном случае корректировка не проводилась, т.к. дата оценки и дата публикации предложений близки). Все объекты – аналоги проданы (выставлены на продажу) в феврале 2015 г., поэтому корректировка не проводится. Корректировка на отличие цены сделки от цены предложения принимается равной 11%

Корректировка учитывает так называемые скидки при совершении сделок и риэлтерские вознаграждения при осуществлении сделки купли-продажи или аренды через риэлтерские структуры. В рыночных условиях, исходя из очевидного принципа, что риэлтерское вознаграждение не может быть равным 0 и должна определяться минимальной величиной принятого диапазона скидок для соответствующего сектора рынка недвижимости.

Таблица 6-Корректировка на отличие цены сделки от цены предложения

№ п/п	Показатель	Среднее
1	Скидки на цены стандартных гаражей	11 %

Корректировка на местоположение.

Значительным фактором инвестиционной привлекательности, влияющим на возможную рентабельность объекта, следовательно, и на рыночную стоимость, является территориальное месторасположение объекта, социальная инфраструктура, транспортная доступность (ее степень), рассматриваемые с позиции назначения объекта.

При оценке капитальных гаражей применяется производственно-складское зонирование.Объекты аналоги и объекты оценки имеют одинаковое территориальное местоположение в пределах одной зоны.Корректировка по данному фактору не применяется.

4.Корректировка на износ Корректировки не применяются, поскольку объект оценки и объекты-аналоги имеют одинаковое состояние строительных конструкций.

5.Величина общей площади объекта. На рынке гражданской недвижимости, как и на любом другом рынке товаров или услуг, существует принцип «опта», при котором объект, обладающий значительными площадями, имеет меньшую стоимость 1^м2 при его реализации, чем объект с оптимальной общей площадью.

Все объекты аналоги подобранны по общей площади и отличаются незначительно от объекта оценки, поэтому по данному фактору корректировки не проводятся.

6.Объемно-планировочное решение. Объект оценки и подобранные

объекты-аналоги капитальные гаражи, соответственно к цене предложения аналогов корректировки не применяются.

Таблица 7 - Расчет рыночной стоимости капитального гаража, общая площадь 25,0 кв.м., сравнительным подходом

	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
наименование	Капитальный гараж	Капитальный гараж	Капитальный гараж	Капитальный гараж	Капитальный гараж
адрес	Пермский край, г. Пермь,Свердловский район, м-н Крохалева ул.Муромская ГСК 71	Пермский край,г.Пермь Мотовилихинский район м-н Садовый	Пермский край, г.Пермь Мотовилихинский район, м-н Горки	Пермский край, г.Пермь, Свердловский район, м-н Бахаревка пересечение улиц Васильева и Куйбышева	Пермский край, г.Пермь, Свердловский район, м-н Крохалева, ул.Маршрутная
общая площадь, кв.м.	25	21	25	24	23
цена предложения (тыс. рублей)		360	390	300	330
цена предложения (тыс. рублей / 1 м2)		17,14	15,6	12,5	14,34
дата публичной оферты		15.05.2015	15.05.2015	15.05.2015	13.05.2015
Источник информации		www.avito.ru	www.avito.ru	www.avito.ru	www.avito.ru
Контакты		8 908 267 55 67 Александр	8 902 471 37 38 Иван	8 922 224 69 44 Ирина	8 912 889 66 57 Олег
Корректировки
Передаваемые права	собственность	1,00	1,00	1,00	1,00
Условия продажи	единовременно	1,00	1,00	1,00	1,00
Условия финансирования	в денежной форме	1,00	1,00	1,00	1,00
Условия рынка (дата публичной оферты)	.2015	1,00	1,00	1,00	1,00
Корректировка к цене предложения	цена сделки	цена предложения	цена предложения	цена предложения	цена предложения
Корректировка		0,89	0,89	0,89	0,89
Скорректированная цена		15,25	13,88	11,12	12,76
Территориальное местоположение	Свердловский район	Мотовилихинский район	Мотовилихинский район	Свердловский район	Свердловский район
Зона престижности	М-р Крохалева (1 зона)	М-н Садовый (1 зона)	М-н Городские горки(1 зона)	М-н Бахаревка (1 зона)	М-н Крохалева (1 зона)
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		15,25	13,88	11,12	12,76
Используемый для стр-ва материал	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		15,25	13,88	11,12	12,76
Тип гаража	Наземный	Наземный	Наземный	Наземный	Наземный
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		15,25	13,88	11,12	12,76
Тех.состояние строительных конструкций	Удовлетвори- тельное	Удовлетвори- тельное	Удовлетвори- тельное	Удовлетвори-тельное	Удовлетвори- тельное
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		15,25	13,88	11,12	12,76
Величина общей площади	25	21	25	24	23
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		15,25	13,88	11,12	12,76
Объемно-планировочное решение	Встроенный гараж	Встроенный гараж	Встроенный гараж	Встроенный гараж	Встроенный гараж
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		15,25	13,88	11,12	12,76
Наличие инженерных коммуникаций	Электричество	Электричество	Электричество	Электричество	Электричество
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена		15,25	13,88	11,12	12,76
Скорректир. ст-ть 1 кв.м, т.р.		15,25	13,88	11,12	12,76
Количество корректировок		1	1	1	1
Удельный вес в формировании итоговой величины рыночной стоимости		0,25	0,25	0,25	0,25
Стоимость удельных весов		3,81	3,47	2,78	3,19
Рыночная стоимость объекта оценки, тыс.руб/м2.	13,25
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	331 250
Рыночная стоимость объекта оценки, руб., округленно	331 000

Таким образом, рыночная стоимость капитального гаража, общей площадью 25,0 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край,

г. Пермь, Свердловский район, м-н Крохалева, ул.Муромская, ГСК 71 рассчитанная методом сравнения продаж,

составляет 331 000 рублей.