8. Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов и его реализация в законодательстве.

Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости - один из основных принципов земельного законодательства. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка, если законодательством не установлено иное. Данный принцип реализуется при совершении сделок с земельными участками и объектами недвижимости, находящимися на них. Например, в соответствии с ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отдельных случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Данный принцип реализуется и в отношении арендаторов зданий, строений и сооружений. Согласно ГК РФ арендатор зданий, строений и сооружений имеет право на земельный участок, занятый перечисленными объектами и необходимый для их использования. Если в договоре аренды зданий, строений и сооружений не определен вид права на земельный участок, у арендатора перечисленных объектов возникает право пользования соответствующей частью земельного участка. По мнению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, арендатор здания, строения, сооружения не вправе обращаться в суд с требованием о понуждении к заключению соответствующего договора в отношении земельного участка, так как права на земельный участок у него возникают в силу закона

9. Принцип платности и его реализация в законодательстве.

Одним из принципов земельного законодательства, установленных ст. 1 ЗК РФ, является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Формами платы за использование земли согласно ст. 65 ЗК РФ являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах. Основным нормативным правовым актом в данной сфере является Налоговый кодекс РФ. Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог. Не признаются объектом налогообложения:

 1) земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;

 2) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

 3) земельные участки из состава земель лесного фонда;

 4) земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда.

Плательщиками ЗН признаются организации и физические лица, обладающие ЗУ на ПС, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Расчет ЗН осуществляется с учетом налоговой базы и налоговых ставок. Налоговой базой является кадастровая стоимость ЗУ. В отношении ЗУ, находящихся в общей долевой собственности, определяется пропорционально доле. Для общей совместной - в равных долях. Налоговые ставки устанавливаются НПА представительных органов МО: 0,3% для с/х земель, также для земель, занятых жилищным фондом, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и др., 1,5 % для прочих ЗУ. От уплаты налога освобождаются религиозные организации – в отношении принадлежащих им ЗУ, организации – в отношении ЗУ, занятых гос. автомобильными дорогами общего пользования. Сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер – это существенное условие договора аренды. Порядок, сроки, условия за ЗУ, находящиеся в частной собственности устанавливаются договором. В гос. или муниципальной – устанавливаются Правительством РФ, органами гос. власти субъектов, ОМСУ.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

1)принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; 2)принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

3)принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости; 

4)принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

5)принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

6)принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

ФЗ «О введении в действие ЗК» предусматривается максимальный размер арендной платы. Размер на год устанавливается в пределах 2% кадастровой стоимости арендуемых ЗУ. С ЗУ, из земель с/х назначения – 0,3 % кадастровой стоимости. Из земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте – 1,5%.

Плата за использование ЗУ взимается и с лиц, в отношении которых установлены сервитуты. Собственник ЗУ, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. При установлении публичного сервитута взимание платы возможно в случае, если это приводит к существенным затруднениям в использовании ЗУ.

Принцип платности землепользования на практике зачастую нарушается. Наиболее частыми судебными спорами в данной области являются: 1) споры, связанные с нарушением сроков и порядка внесения арендной платы по договорам аренды земельных участков; 2) пользование земельным участком без оформления соответствующих документов, что приводит к неосновательному обогащению пользователя; 3) споры, связанные с неуплатой земельного налога в порядке и в сроки, которые установлены законодательством.