7. Методы сравнительного подхода

20. Сравнительный подход предусматривает следующую последовательность оценочных процедур: 1) сбор и проведение анализа информации о продаже или предложении подобного недвижимого имущества и определения объектов сравнения; 2) выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации; 3) сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим  корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения; 4) определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объектов сравнения; 5) согласование полученных результатов расчета. При анализе сопоставимых продаж основными должны считаться следующие элементы сравнения: передаваемые права; условия финансирования; условия продажи; расходы, производимые непосредственно после покупки; условия рынка; местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование;  компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости.

8. Расчет физического износа

Основная терминология при оценке физического износа

Физический износ (ФИ)  есть потеря стоимости вследствие эксплуатации или длительного хранения. Это износ, приводящий к потере работоспособного или исправного технического состояния вследствие ухудшения первоначальных технико-экономических показателей, вызванного естественным изнашиванием машин и оборудования в процессе эксплуатации, длительного хранения или воздействия окружающей среды.

Срок службы машины (оборудования) – период времени (или службы) от даты ее установки до даты изъятия из эксплуатации.

Действительный возраст – количество лет с момента создания имущества.

Эффективный возраст – величина наработки за прошедший период эксплуатации.

Оставшийся срок службы (реальный ) – период эффективного использования имущества до его изъятия из эксплуатации.

Нормативный срок службы - период эффективного использования имущества в соответствии с его техническими возможностями

Актуальность учета физического износа при оценке машин и оборудования проистекает из следующих особенностей этого вида оценки:

- относительно короткий (по сравнению с объектами недвижимости) срок жизни объекта;

- существенное влияние величины износа на стоимость объекта (как правило, величина физического износа составляет десятки процентов от стоимости объекта).

В общем виде, учет ФИ выполняется при расчете стоимости объекта затратным под-    ходом по формуле [2] при условии отсутствия функционального и внешнего износов :

С_ост = С * (1 - Ф_и) (3),

где:

С – первоначальная (восстановительная) стоимость

Ф_и – физический износ в относительном выражении.

9. Экспертные оценки для определения коэффициента износа

Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа при обследовании физического состояния машин и оборудования

 

	Оценка состояния	Характеристика физического состояния	Коэффициент износа, %
	Новое	Новое установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии	0-5
	Очень хорошее	Практически новое оборудование, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей	10-15
	Хорошее	Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии	20-35
	Удовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей	40-60
	Условно пригодное	Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей (пример: двигатель)	65-80
	Неудовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов	85-90
	Негодное к применению или лом	Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь	97,5-100