Тема 8. Использование сметной стоимости строительства при оценке недвижимости

Цель изучения темы: освоить методики определения стоимости строительства с использованием сметной документации и при ее отсутствии.

Основные понятия: базисно-индексный метод расчета полных затрат, прейскуранты на строительство зданий и сооружений, укрупненные показатели базисной стоимости, ресурсный метод расчета полных затрат, модульный метод, метод сравнительной единицы, метод укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Вопросы для обсуждения

1. Ресурсный и базисно-индексный методы определения стоимости строительства.

2. Использование сметной документации для определения стоимости нового строительства.

Практические задания

Задание 1

Ресурсным методом определить стоимость строительства трехэтажного коттеджа с гаражом и жилыми помещениями на 1 и 2 этажах, расположенного в пригороде Казани. Объект введен в эксплуатацию в 1992 г. Техническая характеристика объекта: размеры в плане 18 х 12м, высота 11,2 м, общая площадь дома 346 м², площадь застройки 230 м², строительный объем 49680 м³ . Здание имеет сборные железобетонные ленточные фундаменты, кирпичные наружные стены толщиной в 2 кирпича, кирпичные перегородки, сборные железо-бетонные перекрытия, стальную оцинкованную кровлю, полы из дубового паркета и напольной керамической плитки. Стены отделаны кафельной плиткой, оштукатурены и оклеены обоями, потолки - подвесные гипсокартонные. Инженерное оборудование: водопровод и канализация, отопление от индивидуального котла типа АГВ, газ, электроосвещение, телевидение, телефон, сигнализация и вентиляция.

Задание 2

На базе сводного сметного расчета (таблица 9⁴) определить стоимость строительства завода крупнопанельного домостроения. Расчет представить в виде таблицы 10.

Задание 3

Используя объектную смету (таблица 11⁵) на строительство 24-х квартирного жилого дома, выполнить расчет стоимости строительства в текущем уровне цен. Результаты представить в виде таблицы 10.

Тесты

1. Стоимость нового строительства объекта оценки включает в себя:

а) полные затраты;

б) дополнительные косвенные издержки;

в) предпринимательская прибыль;

Таблица 9

Сводный сметный расчет стоимости строительства завода крупнопанельного домостроения

Составлен в текущих ценах 2001 г. Сметная стоимость 45060,90 тыс. руб.

№ п/п	Номера смет и расчетов	Наименование глав, объектов, работ и затрат	Сметная стоимость, тыс. руб.				Общая сметная стоимость, тыс. руб.
			строительных работ	монтажных работ	оборудования и приспособлений	прочих затрат
1	2	3	4	5	6	7	8
1.	Расчет №1	Глава 1 Подготовка территории строительства (1% от общей сметной стоимости по гл.2)	180,14			120,10	300,24
2.		Итого по главе 1	180,14			120,10	300,24
3.	Объектная смета	Глава 2 Основные объекты строительства Основной производственный корпус	11228,78	3988,33	14807,10		30024,21
4.		Итого по главе 2	11228,78	3988,33	14807,10		30024,21

Продолжение таблицы 9

1	2	3	4	5	6	7	8
5.	Расчет №2	Глава 3 Объекты подсобного и обслуживающего назначения (по 15% от соответствующих затрат гл.2)	1684,32	598,25	2221,07		4503,64
6.		Итого по главе 3	1684,32	598,25	2221,07		4503,64
7.	Расчет №3	Глава 4 Объекты энергетического хозяйства (по 7,4% от соответствующих затрат гл.2)	830,93	295,14	1095,73		2 221,80
8.		Итого по главе 4	830,93	295,14	1095,73		2221,80
9.	Расчет №4	Глава 5 Объекты транс-портного хозяйства и связи (4,5% от суммы в гр.4 по гл. 2)	505,30				505,30
10.		Итого по главе 5	505,30				505,30
11.	Расчет №5	Глава 6 Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации,

Продолжение таблицы 9

1	2	3	4	5	6	7	8
		тепло- и газоснабжения (5,2% от соответствующих затрат гл.2)	583,90	207,39	769,97		1561,26
12.		Итого по главе 6	583,90	207,39	769,97		1561,26
13.	Расчет №6	Благоустройство и озеленение территории (4% от суммы в гр.4 по гл.2)	449,15				4 49,15
14.		Итого по главе 7
15.		Итого по главам 1-7	15462,52	5089,11	18893,87	120,10	39565,60
16.	Расчет №7	Глава 8 Временные здания и сооружения (по 3% от сумм СМР по гл.1-7 в гр. 4,5)	463,88	152,67			615,55
17.		Итого по главе 8	463,88	152,67			615,55
18.		Итого по главам 1-8	15926,40	5241,78	18893,87	120,10	40182,15
19.	Расчет №8	Глава 9 Прочие работы и затраты

Продолжение таблицы 9

1	2	3	4	5	6	7	8
		Зимнее удорожание (по 3,3% от сумм СМР по главам 1-8, с учетом коэф-та 0,9 в гр. 4,5)	473,01	155,68			628,69
20.	Расчет №9	Перевозка работников автотранспортом строительной организации (передвижной характер работ), (2,5% от суммы СМР по главам 1-8)				529,20	5 29,20
21.	Расчет №10	Премирование за ввод объектов (по 2,1% от суммы СМР по гл.1-8)				444,53	444,53
22.		Итого по главе 9	473,01	155,68		973,73	1602,42
23.		Итого по главам 1-9	16399,41	5397,46	18893,87	1093,83	41784,57
24.	Расчет №11	Глава 10 Содержание дирекции строящегося предприятия (0,7% от итога по главам 1-9)				292,49	292,49

Продолжение таблицы 9

1	2.	3	4	5	6	7	8
25.		Итого по главе 10				292,49	292,49
26.	Расчет №12	Глава 11 Подготовка эксплуатационных кадров (1% от итога по главам 1-9)				417,85	417,85
27.		Итого по главе 11				417,85	417,85
28.	Расчет №13	Глава 12 Проектные и изыскательские работы (3% от итога по главам 1-9, по гр.8)				1253,54	1 253,54
29.		Итого по главе 12				1253,54	1253,54
30.		Итого по главам 1-12	16399,41	5397,46	18893,87	3057,71	43748,45
31.	Расчет №14	Непредвиденные работы и затраты (по 3% от итогов соответствующих затрат по гл.1-12)	491,98	161,92	566,82	91,73	1312,45
32.		Всего по ССР в текущих ценах	16891,39	5559,38	19460,69	3149,44	45060,90

г

40

) налог на добавленную стоимость;

д) единый социальный налог.

Таблица 10

Сводный расчет полной восстановительной стоимости завода крупнопанельного домостроения

Наименование глав, объектов, работ и затрат	Норма затрат, %	Общая сметная стоимость строительных работ и прочих затрат, тыс. руб.
1	2	3

2. При расчете стоимости нового строительства объекта оценки с использованием проектно-сметной документации затраты на приобретение и монтаж технологического оборудования следует:

а) исключить;

б) включить в расчет

3. При определении стоимости нового строительства на основе локальных сметных расчетов необходимо:

а) произвести экспертизу объекта;

Таблица 11

ОБЪЕКТНАЯ СМЕТА

24-х квартирный жилой дом

№ п/п	№№ смет	Наименование работ	Сметная стоимость, тыс.руб.					Нормативная трудоемкость, тыс. чел-час	Сметная зарплата, тыс.руб.	П оказатель единичной стоимости
			строительных работ	монтажных работ	оборудования	прочих затрат	всего
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
1.	2-1	Строительство 24-хквартирного жилого дома с подвалом	416,44				416,44	27,90	23,70	9218,08м3 45,18 руб.
2.	2-2	Работы, связанные с подработкой	66,46				66,46	3,78	3,20
3.	2-3	Сантехнические работы	33,02				33,02	3,40	2,75

Продолжение таблицы 11

1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
4.	2-4	Газоснабжение дома	11,20				11,20	0,65	0,58
5.	2-5	Электрооборудование дома		8,21	0,06		8,27	1,61	1,24
6.	2-6	Телевидение дома		1,16			1,16	0,28	0,26
7.	2-7	Слаботочные устройства		0,80			0,80	0,36	0,26
8.	2-8	Устройство выпусков	0,38				0,38	0,10	0,07
		Итого по дому	517,50	10,17	0,06		537,73	38,08	32,06

б

43

) учесть затраты на инфраструктуру и прочие затраты, не учтенные сметой;

в) рассчитать объемы работ;

г) произвести поэлементную выборку затрат, относящихся к объекту оценки.

Контрольные вопросы

1. Из чего состоят полные затраты на строительство объекта оценки?

2. Каков порядок расчета стоимости нового строительства объекта оценки при наличии полного комплекта сметных документов?

3. Каков порядок расчета стоимости строительства при наличии объектных смет?

4. Как определить стоимость строительства, если в наличии имеются только локальные сметы?

Задания для самостоятельной работы

Задание 1

Представьте в виде блок-схемы алгоритм определения стоимости строительства с помощью сводного сметного расчета.

Задание 2

Из таблицы 9 выпишите затраты, которые следует учесть при определении стоимости строительства объекта.

Задание 3

Из таблицы 11 выпишите стоимость затрат, которые следует исключить при оценке объекта

Вопросы для обсуждения

1. Определение стоимости нового строительства на базе укрупненных и элементных сметных нормативов.

2. Определение стоимости строительства модульным методом, методом сравнительной единицы и укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Практические задания

Задание 1

Определить стоимость строительства двухэтажного производственного корпуса завода строительной индустрии, расположенного в республике Татарстан, при отсутствии по объекту проектно-сметной документации. Для решения задачи использовать укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС).

Имеются следующие технические характеристики объекта недвижимости: размеры в плане- 72х18 м, высота-14 м, строительный объем здания- 18144 м³, фундаменты и каркас сборные железобетонные,

стены кирпичные, кровля плоская трехслойная рулонная, полы бетонные, внутренняя отделка - масляная окраска по простой цементно-песчаной штукатурке. Здание отапливаемое, имеется водоснабжение, вентиляция и электроосвещение.

Задание 2

Определить стоимость строительства одноэтажного 12-ти квартирного кирпичного жилого дома, расположенного в пригороде Казани, при отсутствии на него проектно-сметной документации. Для решения задачи использовать прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЗС).

Оцениваемый объект имеет следующие технические характеристики: размеры в плане 66 х 12 м, высота 3,8 м, приведенная общая площадь дома 720 м², строительный объем 3007 м³, фундаменты ленточные сборные железобетонные, стены и перегородки кирпичные, перекрытия деревянные, кровля скатная металлическая, полы дощатые; внутренняя отделка- штукатурка улучшенная, обои, масляная окраска. Здание имеет холодное и горячее водоснабжение, центральное отопление, канализацию, электроосвещение, телевизионную антенну.

Задание 3

По условиям задания 1 (занятие 1) определить стоимость строительства модульным методом, методом сравнительной единицы и с помощью укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений.

Тесты

1. При отсутствии на объект проектно-сметной документации и наличии данных о стоимости какого-либо параметра стоимость строительства определяется методом:

а) сравнительной единицы;

б) модульным;

в) укрупненных показателей восстановительной стоимости

2. Наибольшая точность определения полной восстановительной стоимости строительства объекта достигается при использовании:

а) модульного метода

б) сводного сметного расчета;

в) метода сравнительной единицы

г) ресурсного метода

3. При наличии элементных сметных норма расчет полных затрат производится:

а) методом сравнительной единицы;

б) ресурсным методом;

в) базисно-индексным методом

Контрольные вопросы

1. Как рассчитать полные затраты при наличии укрупненных показателей стоимости строительства?

2. Что понимается под модульным методом и в чем состоит его сущность?

3. В каких случаях для определения стоимости нового строительства используется метод сравнительной единицы и в чем состоит его сущность?

4. Каков порядок расчета стоимости нового строительства объекта оценки при наличии укрупненных показателей восстановительной стоимости?

Задание для самостоятельной работы

Задание

С применением сборника укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ определить полную восстановительную стоимость наружных стен кирпичного жилого дома, характеристики которого приведены в задании 2.

Рекомендуемая литература

1. Бузырев В.В., Суворова А.П., Амосова Н.М. Основы ценообразования и сметного нормирования в строительстве: учебное пособие.- Ростов н/Д.: Феникс.- 2006.- С. 110-140.

2. Ильин В.Н., Плотников А.Н. Сметное ценообразование и нормирование.- М.-2006.- С. 20-23.

3. Попова Е.Н. Проектно-сметное дело - Ростов н/Д: Феникс.- 2005.- С. 18-19.