76. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: понятие, состав, правовой режим.

Как в общегражданских отношениях, так и в отношениях, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, существуют ситуации, когда одно и то же имущество находится в собственности двух или более лиц. В этом случае на имущество возникает общая собственность.

Общая собственность как экономическая категория — явление неизбежное в нашем обществе. Особенно это касается нашего государства, когда субъектам хозяйствования необходимо объединяться для приобретения средств производства, материалов, сырья и т. д.

В настоящее время право общей собственности регулируется гл. 16 ГК РФ, а также иными нормативными правовыми актами.

Общая собственность на имущество может возникать в силу различных оснований:

• в силу сделки, например, при покупке сообща дома или при дарении двум сестрам одного рояля;

• вследствие случая, создавшего нераздельное соединение вещей без соотношения главной вещи и принадлежности;

• на основании наследования;

• образования крестьянского (фермерского) хозяйства;

• совместной постройки дома;

• соединения и смещения вещей и т. д.

Особенностью обшей собственности является множественность субъектов права собственности, которые именуются участниками общей собственности или сособственниками. Общая собственность характеризуется переплетением отношений со- собственников ко всем третьим липам, с одной стороны, и отношений между самими сособственниками — с другой. Первые по своей юридической природе являются абсолютными, вторые — относительными.

Гражданское законодательство предусматривает два вида общей собственности:

• общую совместную;

• общую долевую собственность.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Статья 36 ЖК РФ устанавливает режим общей собственности на то имущество, которое не является частью какой-либо квартиры и при этом предназначено для обслуживания более одного помещения в доме. В соответствии с ней к указанному имуществу отнесены не только те объекты, которые указаны в гражданском законодательстве, но и другие, т. е. в ЖК РФ понятие общего имущества более конкретизировано. (Положения ГК РФ относятся к положениям ЖК РФ, как общие нормы к специальным.)

Исходя из положений законодательства можно выделить следующие составные части многоквартирного дома, находящиеся в собственности:

1) жилые и нежилые помещения. Могут принадлежать на праве собственности физическим и юридическим лицам, входить в частный жилищный фонд;

2) его составные части, помещения, которые предназначены для обеспечения жизнедеятельности всего дома, для его обслуживания - общее имущество. Находится на праве общей долевой собственности у лиц, имеющих в собственности жилые и нежилые помещения в доме.

К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме отнесены: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Все вышеперечисленное в комплексе и составляет понятие общего имущества многоквартирного дома.

В отношении прав на земельный участок, на котором расположен дом, необходимо обратиться к ЗК РФ. ЗК РФ также содержит понятие общего имущества. В соответствии со ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В том случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления указанного заявления принимают решение о предоставлении земельного участка в собственность на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовят проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляют его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Как уже говорилось ранее, ГК РФ устанавливает на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, право общей долевой собственности, т. е. указанные в ГК РФ и в ЖК РФ объекты представляют собой объекты общей долевой собственности.

ГК РФ содержит нормы, регулирующие порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности:

1) согласно ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом;

2) в соответствии со ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации;

3) нормы ГК РФ о разделе имущества, содержащиеся в ст. 252, на основании которой имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, а участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Указанные нормы не могут быть применены к отношениям, возникающим между собственниками помещений в многоквартирном доме. Это противоречит природе общего имущества указанных лиц.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Причиной этому служит тот факт, что после совершения кем-либо из сособственников помещений в многоквартирном доме указанных действий станет невозможным осуществление другими собственниками квартир использование общего имущества в целях содержания и обслуживания всего дома.

Можно говорить о взаимосвязи жилого помещения в многоквартирном доме и доли в общем имуществе указанного дома. Их соотношение может рассматриваться с точки зрения ст. 135 ГК РФ, регулирующей соотношение главной вещи и ее принадлежности.

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежностью), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Размер общего имущества в многоквартирном доме стабилен и не подлежит изменению. Исключение составляет возможность, предусмотренная ст. 36 ЖК РФ. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. То есть с соблюдением указанного порядка допускается его уменьшение при условии наличия согласия всех сособственников помещений. Уменьшение производится путем проведения реконструкции с соблюдением всех соответствующих норм и требований, предусмотренных ЖК РФ.

Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование третьим лицам с соблюдением следующих требований:

1) решение об этом принимается на общем собрании собственников помещений;

2) передача общего имущества не нарушит права и законные интересы физических и юридических лиц.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (также входящий в общее имущество собственников жилых помещений), может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Право ограниченного пользования земельного участка называется сервитутом. Он может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. В отношении объектов, существовавших до введения ЖК РФ, не допускается запрет на установление сервитута в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к этим объектам.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Новое обременение земельного участка сервитутом устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. То есть в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Согласно ст. 23 ЗК РФ выделяются частный и публичный сервитуты. Сервитут, предусмотренный ГК РФ, является частным. Публичный сервитут в соответствии с ЗК РФ устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в тех случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Могут устанавливаться публичные сервитута, например, для прохода или проезда через земельный участок, использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры и т. д. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. Сервитута (как частные, так и публичные) подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации. Так как общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности, то в соответствии со ст. 244 ГК РФ в нем должны быть определены доли каждого собственника в праве собственности. Статья 37 ЖК РФ рассматривает порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Каждый собственник жилого помещения в многоквартирном жилом доме имеет право общей долевой собственности на общее имущество указанного дома. Определение соответствующей доли в общем имуществе многоквартирного дома производится путем соотношения доли жилого помещения и общей площади дома. Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и право собственности на жилое помещение взаимосвязаны: первое понятие следует судьбе второго. То есть доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в доме следует судьбе права собственности на помещение в указанном доме.

В развитие этого положения ЖК РФ конкретизирует: когда происходит переход права собственности на помещение в многоквартирном доме, соответствующая помещению доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме переходит к новому собственнику. Она равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

ЖК РФ устанавливает серьезные ограничения в отношении прав собственника помещения в многоквартирном доме на общее имущество (в развитие положений ст. 246, 247, 252 ГК РФ). Он не имеет права:

1) выделять в натуре свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (без передачи от права собственности на само жилое помещение);

3) совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Когда происходит приобретение новым собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме, к нему переходит доля прежнего собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. То есть право общей собственности на общее имущество возникает у собственников квартир в силу факта приобретения ими жилого помещения.

Условия договора между прежним собственником помещения в доме и новым собственником, в соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются недействительными.

То есть даже если стороны договора, в соответствии с которым перейдет право собственности на помещение, установят по взаимному соглашению условия, запрещающие, ограничивающие переход доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, данные положения будут являться недействительными.

Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено исключение из всех перечисленных выше положений ЖК РФ. В соответствии со ст. 15 указанного закона доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме (как и говорилось ранее), если принятым до вступления в силу указанного Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. То есть если по соглашению собственников (принятому до вступления в силу закона) не установлены иные размеры долей собственников помещений в общем имуществе многоквартирного дома, то действуют нормы ЖК РФ.

Согласно ст. 210 ГК РФ на собственника возложено бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Данное положение содержится также и в ст. 30 ЖК РФ. В соответствии с ней собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Статья 39 конкретизирует это положение в отношении содержания общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Эти расходы являются обязательными, и собственники помещений не могут установить иные правила в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ.

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно. Порядок объединения установлен гл. 4 ЖК РФ («Переустройство и перепланировка жилого помещения»). Данная возможность является новеллой жилищного законодательства. Ранее такой возможности законодательство не предоставляло.

Границы между смежными помещениями могут быть изменены, или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в том случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменения границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменения долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Как уже говорилось ранее, согласно п. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, и данное положение применимо и к собственнику комнаты в коммунальной квартире. Он наравне с другими собственниками также несет бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Прежде чем говорить о праве собственника комнаты в коммунальной квартире на общее имущество в доме или в коммунальной комнате, необходимо определиться с этим понятием.

Статья 16 ЖК РФ, называя виды жилых помещений, выделила наравне с жилым домом, частью жилого дома, квартирой, частью квартиры такое жилое помещение, как комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Исходя из этого можно говорить о том, что коммунальная квартира представляет собой жилое помещение, состоящее из двух и более комнат, занимаемых несколькими гражданами, как по отдельным договорам найма, так и принадлежащих им на праве частной собственности.

ЖК РФ определил в ряде статей правовой статус коммунальной квартиры, права и обязанности собственников комнат в коммунальной квартире, а также назвал иные нормы, регулирующие правоотношения лиц, проживающих в данном виде жилых помещений. В соответствии со ст. 41 ЖК РФ, предусматривающей право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире, собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки (порядок предусмотрен гл. 4 ЖК РФ).

Согласно же ст. 42 ЖК РФ определяются доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Таким образом, собственнику комнаты в коммунальной квартире принадлежит на праве общей долевой собственности и доля в общем имуществе коммунальной квартиры, и доля в праве общей собственности на общее имущество в доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (как и доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственнику помещения).

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Преимущественное право покупки предусмотрено ст. 250 ГК РФ. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности (в настоящем случае - иные собственники комнат в коммунальной квартире) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ (при обращении взыскания на долю в общем имуществе), и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

В соответствии со ст. 43 ЖК собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.