Література

1. Рекомендації Держкомзему України „Законодавче регулювання формування та розвитку ринку земель в Україні” – Матеріали Круглого столу 5 травня 2006 року

2. Проект Закону України „Про державний земельний кадастр” (Таблиця поправок для розгляду у другому читанні). Реєстраційний № 5394.

3. Проект Закону України „Про ринок земель”.

4. Цивільний кодекс України, № 435-ІV від 16 січня 2003 року

5. Кучер О.О., Горбатович С.М. Викуп і примусове відчуження земельних ділянок: правові та економічні аспекти. – Землевпорядний вісник, 2006.

6. Семененко Б.Г. Пропозиції по типовій програмі підготовки експертів оцінювачів земельних ділянок.

7. Деякі інституціональні аспекти земельних відносні в Україні: стан та напрями вдосконалення /І.К.Бистріков, О.С.Новаторов, Т.С.Ніколаєнко та ін. — К.: НА1 України, РВПС України, — 2002. — 134 с.

Словник основних термінів та понять

Аукціон — форма проведення земельних торгів, на яких об’єкт торгів (лот) продається учаснику, що запропонував за нього найвищу ціну, яка фіксується у ході проведення торгів ліцитатором.

База оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів.

Бізнес - певна господарська діяльність, що проводиться або планується для проведення з використанням активів цілісного майнового комплексу.

Біржові земельні торги – форма проведення земельних торгів на базі автоматизованої електронної системи, за якої земельна ділянка продається тому покупцеві, який запропонував у ході торгів найвищу ціну.

Вартість - еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей.

Вартість відтворення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки.

Вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, що може бути йому рівноцінною заміною.

Вартість ліквідації - вартість, яку очікується отримати за об'єкт оцінки, що вичерпав корисність відповідно до своїх первісних функцій.

Вартість реверсії - вартість об'єкта оцінки, яка прогнозується на період, що настає за прогнозним.

Вартість у використанні - вартість, що розраховується виходячи із сучасних умов використання об'єкта оцінки і може не відповідати його найбільш ефективному використанню.

Викуп земельних ділянок означає викуп земельних ділянок органами влади через процес їх придбання (добровільний або примусовий) для суспільних потреб.

Викуп та примусове відчуження земельної ділянки — це закріплений у законодавстві процес припинення права приватної власності на землю органами державної влади та органами місцевого самоврядування з метою її використання для суспільних потреб і з мотивів суспільної необхідності.

Вихідні дані - документи, в яких містяться характеристики об'єкта оцінки.

Грошовий потік - сума прогнозованих або фактичних надходжень від діяльності (використання) об'єкта оцінки.

Дата оцінки - дата, станом на яку проведено процедуру оцінки та визначено вартість об`єкта оцінки.

Дисконтування - визначення поточної вартості грошового потоку з урахуванням його вартості, яка прогнозується на майбутнє.

Дійсна вартість майна для цілей страхування - вартість відтворення (вартість заміщення) або ринкова вартість майна, визначені відповідно до умов договору страхування.

Економічний (зовнішній) знос - знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки.

Експерт – фахівець, кваліфікація якого підтверджена кваліфікаційним документом (сертифікатом) та який має право (спеціальний дозвіл) на проведення робіт з оцінки земель.

Експертна грошова оцінка - визначення оціночної вартості земельної власності експертним шляхом, відповідно до характеру цивільно-правової угоди.

Залишкова вартість заміщення (відтворення) - вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна - з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов'язаних із земельною ділянкою).

Земельна біржа – організаційно оформлений регулярно діючий ринок, на якому здійснюється продаж земельних ділянок шляхом проведення земельних торгів.

Земельний аукціон – форма проведення земельних торгів, за якою земельна ділянка продається тому покупцеві, який запропонував у ході торгів найвищу ціну.

Земельні поліпшення - зміна якісних характеристик земельної ділянки внаслідок розташування в її межах будинків, будівель, споруд, об`єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, багаторічних насаджень, лісової та іншої рослинності, а також внаслідок господарської діяльності або проведення робіт (зміна рельєфу, поліпшення грунтів тощо).

Знос (знецінення) - втрата вартості майна порівняно з вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Фізичний та функціональний знос може бути таким, що технічно усувається, і таким, що не усувається, або усунення його є економічно недоцільним.

Ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав - встановлення відповідності об'єкта оцінки наявним вихідним даним та інформації про нього.

Інвестиційна вартість - вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки.

Ймовірна сума грошей - найбільша сума грошей, яку може отримати продавець та може погодитися сплатити покупець.

Капіталізація - визначення вартості об'єкта оцінки на підставі очікуваного доходу від його використання. Капіталізація може здійснюватися із застосуванням ставки капіталізації (пряма капіталізація) або ставки дисконту (непряма капіталізація чи дисконтування).

Конкурс — форма земельних торгів, за якою лот продається переможцю торгів, яким оголошується той учасник, що запропонував найкраще поєднання ціни лота, умов використання земельної ділянки та інвестиційних умов, відповідно до критеріїв, визначених умовами конкурсу.

Контрольна знижка - зменшення вартості об'єкта оцінки через відсутність права контролю або їх меншого обсягу порівняно з вартістю об'єктів, що характеризуються правами контролю в більшому обсязі.

Контрольна надбавка - збільшення вартості об'єкта оцінки через наявність більших прав контролю порівняно з вартістю об'єктів, що характеризуються правами контролю в меншому обсязі.

Ліквідаційна вартість - вартість, яка може бути отримана за умови продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, що дорівнює ринковій вартості.

Ліцитатор — фізична особа із спеціальною підготовкою, що безпосередньо проводить аукціон.

Лот — земельна ділянка несільськогосподарського призначення державної чи комунальної власності, в тому числі з розташованими на ній об’єктами нерухомого майна державної або комунальної власності чи нерухомого військового майна, або право на оренду земельної ділянки, що виставляються для продажу на аукціоні.

Медіанне значення скоригованих цін продажу - середнє значення цін продажу для ранжованого ряду варіантів (без урахування найбільшого та найменшого значень) цін продажу об`єктів, обраних для порівняння.

Метод оцінки - спосіб визначення вартості об'єкта оцінки, послідовність оціночних процедур що дає змогу реалізувати певний методичний підхід.

Методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, що ґрунтуються на основних принципах оцінки.

Модальне значення скоригованих цін продажу - найбільш поширене значення цін продажу об`єктів, обраних для порівняння.

Надлишкове майно - майно, що не використовується у господарській діяльності підприємства і максимальна цінність якого досягається внаслідок відчуження.

Ефективне використання – юридично дозволене, фізично можливе, економічно доцільне та найбільш прибуткове використання земельної ділянки без погіршення її якісних характеристик, без зниження її продуктивності та за умов збереження еколого-естетичних властивостей.

Необ'єктивна оцінка - оцінка, що ґрунтується на явно неправдивих вихідних даних, навмисно використаних оцінювачем для надання необ'єктивного висновку про вартість об'єкта оцінки.

Непрофесійна оцінка - оцінка, проведена з порушенням кваліфікаційних вимог, що визначаються законодавством про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність.

Нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна.

Неякісна (недостовірна) оцінка - оцінка, проведена з порушенням принципів, методичних підходів, методів, оціночних процедур та (або) на основі необґрунтованих припущень, що доводиться шляхом рецензування.

Об`єкт оцінки (об`єкт земельної власності) - земельна ділянка (земельна частка), права та зобов`язання, пов`язані з володінням, користуванням і розпорядженням землею.

Об'єкти оцінки у матеріальній формі - нерухоме майно (нерухомість) та рухоме майно.

Об'єкти оцінки у нематеріальній формі - об'єкти оцінки, що не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну вигоду. До об'єктів у нематеріальній формі належать фінансові інтереси (частки (паї, акції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська заборгованість тощо), а також інші майнові права.

Об'єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу (цілісний майновий комплекс) - об'єкти, сукупність активів яких дає змогу провадити певну господарську діяльність.

Обіг земельних ділянок та прав на них — перехід права власності на земельну ділянку (права на оренду, права на користування чужою земельною ділянкою) від продавця до покупця на підставі цивільно-правових угод.

Обмежений ринок - ринок, на якому конкуренція серед продавців та покупців відсутня зовсім або обмежена.

Оборот рубки - час, протягом якого відновлюються запаси вирубленої деревини.

Організатор торгів — особа, яка здійснює підготовку лота до аукціону.

Оціночна вартість - вірогідна ціна, за якої на дату оцінки можлива зміна власника, умов власності або умов використання власності при укладенні цивільно-правових угод.

Оціночні процедури - дії (етапи), виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку.

Подібна угода - цивільно-правова угода, предметом якої є подібне майно і яка має спільні ознаки з угодою, для укладення якої проводиться оцінка.

Подібне майно - майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість.

Поточна вартість - вартість, приведена у відповідність із цінами на дату оцінки шляхом дисконтування або використання фактичних цін на дату оцінки.

Пояс лісових такс - класифікаційна одиниця диференціації лісових такс залежно від географічних, економічних умов та лісозабезпеченості.

Право контролю - повноваження, отримані згідно із законодавством або відповідною угодою, що впливають на стратегію та/або дають змогу вирішувати питання управління певним підприємством. Права контролю враховуються під час проведення оцінки шляхом застосування контрольної надбавки або контрольної знижки.

Примусове відчуження земельних ділянок — це відчуження земельних ділянок органами влади через процес примусового припинення права приватної власності з мотивів суспільної необхідності в разі введення воєнного чи надзвичайного стану.

Принципи оцінки - покладені в основу методичних підходів основні правила оцінки майна, які відображають соціально-економічні фактори та закономірності формування вартості майна.

Прямі збитки - поточна вартість витрат на відтворення, заміщення або відшкодування ринкової вартості об'єкта оцінки без урахування неотриманих майбутніх вигод.

Реверсія - очікувана вартість земельної ділянки в період, що настає за прогнозним.

Рентний дохід - дохід, що його можна отримати з землі як фактора сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва залежно від її якості та місця розташування земельної ділянки.

Рецензент - експерт-оцінювач, який рецензує звіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок, із стажем практичної роботи не менше двох років.

Ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Ринок земель — система земельних відносин, що виникають між суб’єктами ринку в результаті застосування економічного та правового механізму взаємодії суб’єктів ринку у процесі обігу земельних ділянок (прав на них) та надання послуг.

Розряд лісових такс - класифікаційна одиниця диференціації лісових такс залежно від відстані вивезення деревини.

Рухоме майно - матеріальні об'єкти, які можуть бути переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить майно у матеріальній формі, яке не є нерухомістю.

Спеціалізоване майно - майно, що, як правило, не буває самостійним об'єктом продажу на ринку і має найбільшу корисність та цінність у складі цілісного майнового комплексу.

Спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки.

Ставка (норма) капіталізації – коефіцієнт переведення очікуваного чистого доходу в поточну вартість (розрахункова або нормативна величина).

Ставка дисконту - коефіцієнт, що застосовується для визначення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які прогнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування. Ставка дисконту характеризує норму доходу на інвестований капітал та норму його повернення в післяпрогнозний період, відповідно до якої на дату оцінки покупець може інвестувати кошти у придбання об'єкта оцінки з урахуванням компенсації всіх своїх ризиків, пов'язаних з інвестуванням.

Ставка капіталізації - коефіцієнт, за допомогою якого рентний або чистий операційний дохід перераховується в поточну вартість об`єкта оцінки.

Стартова ціна — ціна земельної ділянки або права на її оренду, з якої розпочинається продаж лота на аукціоні.

Строк експозиції - строк, протягом якого об'єкт оцінки може бути виставлений для продажу на ринку з метою забезпечення його відчуження за найвищою ціною і тривалість якого залежить від співвідношення попиту та пропонування на подібне майно, кількості потенційних покупців, їх купівельної спроможності та інших факторів.

Суспільна необхідність — суспільна необхідність у земельних ділянках права приватної власності в разі введення воєнного чи надзвичайного стану або як виняток з мотивів суспільної необхідності.

Суспільні потреби — визначені законодавством суспільні потреби у використанні, володінні та розпорядженні земельними ділянками права при­ватної власності.

Таксаційний виділ - класифікаційна одиниця поділу вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу земель за лісівничо-таксаційними параметрами лісонасаджень.

Тип лісорослинних умов - основна класифікаційна одиниця лісової типології однорідних за грунтово-гідрологічними умовами земель, укритих лісовою рослинністю або призначених для вирощування лісу.

Фізичний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об'єкта оцінки.

Функціональне використання земельної ділянки — вид використання земельної ділянки відповідної категорії земель, встановлений з урахуванням економічної діяльності, що провадиться на ній.

Функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки.

Ціна - сума грошей, за якою пропонується або фактично здійснюється перехід прав на об`єкт оцінки від продавця до покупця.

Чистий операційний дохід - різниця між доходом від орендних платежів за землю та (або) її поліпшення, який визначається попитом на ринку, та щорічними витратами на утримання і експлуатацію земельної ділянки та її поліпшення.

Юридично дозволене використання – використання земельної ділянки за цільовим призначенням з дотриманням вимог встановлених обмежень та обтяжень.