Метод Инвуда. В данном методе
(4.10)
Значение будет постоянной величиной и определяться по формуле (2.3). Далее для каждого года будет находиться по формулам (4.8), (4.9) стоимость земли.
Пример
4.1. Первоначальная
стоимость улучшений составляет величину
Ежегодный чистый операционный доход
составляет I
= 483 у.е., срок экономической жизни
улучшений
Определить стоимость земли по годам.
Решение:
1. Находим по (2.3)
2. Определим
3. 
Стоимость земли будет постоянной для каждого года.
Метод Ринга.
В
данном методе
Для года q
в соответствии с (2.59)
а операционный чистый доход по улучшениям будет определяться по формуле (2.58).
Пример 4.2. При данных примера 4.1 вычислить для каждого года стоимость земли. Исключением в данном случае является то, что
Решение:
Для года q=1
Для года q=2
Для года q=3
Далее по годам
и соответственно
При таком методе формирования фонда возмещения и соответственно модели износа стоимость земли увеличивается. Ибо действительно, чтобы получать постоянный чистый операционный доход с объекта недвижимости стоимостью в 480 у.е. при постоянном износе улучшений, необходимо увеличить доход с земли. А это повышает ее стоимость.
Метод Хоскольда
Этот метод формирования фонда возмещения занимает промежуточное положение между методами Инвуда и Ринга. При нем
,
Расчет чистого операционного дохода по улучшениям будет осуществляться по формулам (4.3) – (4.5).
Пример
4.3. При
исходных данных примера 4.1 вычислить
для каждого года стоимость земли. Принять
лишь, что
Решение:
Для
года q=1
Для года q=2
Для года q=3
Далее по годам
и соответственно
В таблице 1 приведена стоимость земли по годам для каждого метода формирования фонда возмещения.
Таблица 4.1
Стоимость земли по годам
Года q |
Методы создания фонда возмещения |
||
Инвуда |
Ринга |
Хоскольда |
|
1 2 3 |
810 810 810 |
500 830 1160 |
657 817 978 |
Среднее значение |
810 |
830 |
817 |
В качестве окончательного значения стоимости земли можно взять среднее из значений для каждого метода.
Приведенный метод оценки земли для трех методов формирования фонда возмещения в литературе [3] называют техникой остатка. Покажем, что и метод развития (освоения) земельного участка также следует из оценки стоимости по чистому операционному доходу.
Освоение земельного участка можно назвать его улучшением. Согласно [3] улучшения составляют планировку участка, очистку, построение инженерных сетей. Наряду с этим будут затраты:
проектирования;
управления;
накладных расходов;
маркетинга;
налогов и страховки;
прибыли предпринимателя.
Рассмотрим пример, заимствованный из [3].
Пример 4.4. Земельный участок подвергается улучшениям. Затраты на улучшения составили 32000 у.е. Планируется данный земельный участок разделить на 30 частей и каждую из них в течении 4 лет продать по 2500 у.е. Рассчитать стоимость такого участка при норме отдачи на капитал 10%.
Решение: Согласно [3] предполагается равномерное поступление доходов от продажи в течение n=4 лет. Ежегодный доход равен общему доходу, разделенному на k. Общий доход равняется разности выручки от продажи и затрат, т.е.
Ежегодный доход составит
Тогда стоимость земельного участка на момент начала его реализации определим по формуле (3.3), полагая n=4.
