3. Обоснование и расчет рыночной стоимости земельного участка.

1. Расчет кадастровой стоимости земельного участка.

Для расчета кадастровой стоимости земельного участка, необходимого для проекта, требуется кадастровый паспорт земельного участка, в котором указаны общая кадастровая стоимость и кадастровый номер.

При известной кадастровой стоимости всего земельного участка и площади, необходимой для проекта, кадастровая стоимость земельного участка для проекта рассчитывается по формуле:

где: КС_пр – кадастровая стоимость земельного участка проекта, руб.;

КС_зем – кадастровая стоимость всего земельного участка, руб.;

S_пр – площадь земельного участка для проекта, кв.м.;

S_зем. – площадь всего земельного участка, кв.м.

Для актуализации кадастровой стоимости земельного участка необходимо по кадастровому номеру земельного участка уточнить его кадастровую стоимость (цену) на сайте: www.rosreestr.ru.

2. Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка, необходимого для проекта, используется метод сравнения продаж, который при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным.

При применении метода сравнения продаж оценка рыночной стоимости земельного участка рассчитывается путем анализа цен продажи аналогичных земельных участков с последующей их корректировкой в соответствии с имеющимися различиями между земельным участком для проекта и аналогами.

Последовательность применения метода сравнения продаж для расчета рыночной стоимости земельного участка для проекта:

• подбор информации по продажам и предложениям к продаже земельных участков, аналогичных земельному участку для проекта;

• выбор параметров сравнения;

• определение элементов сравнения, по которым осуществляется сравнение земельного участка для проекта с аналогами;

• определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличия каждого аналога от земельного участка для проекта;

• корректировка по каждому элементу сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка для проекта;

• расчет рыночной стоимости земельного участка для проекта путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Элементами сравнения (факторами, изменение которых влияет на рыночную стоимость земельного участка для проекта) для земельных участков являются:

• права собственности (право собственности; долгосрочная аренда);

• условия финансирования (уторговывание; скидка);

• местоположение и окружение;

• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

• физические характеристики (площадь, конфигурация, рельеф и др.);

• транспортная доступность;

• производственная и социальная инфраструктура (наличие или возможность подключения инженерных сетей, условия подключения к ним и др.).

Характер и степень отличий аналогов от оцениваемого земельного участка устанавливается в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с оцениваемым земельным участком.

Корректировка цен (цен предложения) аналогов по элементам сравнения определяются либо как для цены единицы выбранного параметра аналога либо для аналога в целом (если они сопоставимы по площади).

Корректировки цен аналогов могут рассчитываться в стоимостном и процентном выражении.

Для обоснования и расчета величин корректировок цен можно использовать следующие способы:

1. Прямым парным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения. Разница даст величину и знак корректировки.

2. Экспертное обоснование величин корректировок цен аналогов.

Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 35 процентов. Если величина корректировки более 35%, то выбранный объект не соответствует критериям объекта-аналога и исключается из выборки.

Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся экспертно, на основании анализа рынка земельных участков с использованием шкалы относительной важности (табл. 4)

Таблица 4

Шкала относительной важности

Интенсивность относительной важности	Определение
0%	Равная важность
от 1 до 5%	Небольшое превосходство одного над другим.
от 5 до 10%	Умеренное превосходство одного над другим
более 10%	Существенное (большое) превосходство одного над другим
2;3;4;6;7;8;9%	Промежуточные решения между двумя соседними суждениями

Расчет рыночной стоимости земельного участка приводится в таблице 5.

Таблица 5

Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Элементы сравнения	Земельный участок для проекта	Аналоги
		№1	№2	№3
Описание земельного участка
Местоположение
Цена предложения, руб.
Площадь, кв.м.
Цена предложения 1 кв.м., руб./кв.м.
Источники информации
Скидка на торг, %
Права на земельный участок
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае, если права на земельный участок различаются (собственность или право аренды).
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.
Условия финансирования
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае, если схема финансирования (оплата) сделки по купле-продаже (сдаче в аренду) отличается от рыночной.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.
Условия продажи
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае, если имеются ограничения по сроку экспозиции.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.
Условия рынка (дата предложения)
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае, если сделка купли-продажи (сдачи в аренду) прошла ранее периода подготовки проекта и за пределами рыночного периода экспозиции аналогичных земельных участков.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.
Разрешенное использование земельного участка
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае, если разрешенное использование земельного участка – аналога отличается от использования земельного участка для проекта.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.
Наличие коммуникаций
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае если у земельных участков – аналогов коммуникации отличаются от коммуникаций запланированных по проекту. Наличие коммуникаций увеличивают стоимость земельного участка на 5-20%.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.
Общая площадь, кв.м.
Обоснование введения корректировки	Корректировка вводится в случае, если площадь земельного участка аналога значительно отличается от площади земельного участка для проекта. Земельные участки с существенно большей площадью менее ликвидны.
Корректировка
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.
Коэффициент взвешивания, доли единицы
Обоснование коэффициентов взвешивания	Наибольший коэффициент взвешивания присваивается наиболее похожему земельному участку. Сумма коэффициентов взвешивания равна 1,0.
Стоимость земельного участка для проекта с учетом коэффициентов взвешивания, руб./кв.м.
Стоимость земельного участка для проекта, руб.