- •Оглавление
- •Введение
- •Основы оценки земельных участков, недвижимости оборудования.
- •Оценка активов для технико-экономического обоснования проекта.
- •Обоснование и расчет рыночной стоимости земельного участка.
- •Расчет кадастровой стоимости земельного участка.
- •Расчет рыночной стоимости земельного участка.
- •Обоснование и расчет рыночной стоимости промышленных зданий и сооружений.
- •Затратный подход оценки производственной недвижимости
- •Расчет рыночной стоимости производственной недвижимости затратным подходом
- •Расчет меры систематического риска β
- •Ориентировочные данные по физическому износу здания1
- •Сравнительный подход оценки производственной недвижимости.
- •Доходный подход оценки производственной недвижимости.
- •Согласование рыночной стоимости производственной недвижимости.
- •Обоснование и расчет рыночной стоимости технологического оборудования.
- •Затратный подход оценки технологического оборудования.
- •Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа
- •Сравнительный подход оценки основного технологического оборудования.
- •Заключение
- •Библиографический список.
- •Приложение 1 Рекомендуемый список источников информации для поиска аналогов земельных участков, производственной недвижимости, оборудования.
- •Приложение 2 Укрупненные показатели стоимости строительства зданий и сооружений в черной и цветной металлургии1
- •Приложение 3 Прогноз изменения индексов цен на строительно-монтажные работы и технологическое оборудование по России на 2012-2014 гг. (с учетом ндс) к 01.01.1991г. 2
- •Приложение 4 Региональные коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений по России на 01.01.2012г. 3
- •Приложение 5 Пример раздела «Оценка капитальных вложений» в дипломном проекте «Технико-экономическое обоснование модернизации среднесортного стана 350»
- •6 Оценка капитальных вложений в основные фонды
- •6.1 Оценка стоимости основных производственных фондов цеха 350
- •6.2 Расчет капитальных вложений в основные производственные фонды для осуществления проекта
- •6.3 Расчет амортизационных отчислений
- •Приложение 6 Пример раздела «Оценка активов для технико-экономического обоснования» в дипломном проекте «Технико-экономическое обоснование строительства сталепрокатного комплекса
- •6.2 Оценка активов для технико-экономического обоснования
Расчет рыночной стоимости производственной недвижимости затратным подходом
Наименование объекта производственной недвижимости (почтовый адрес) |
|
Характеристика |
|
Строительный объем объекта производственной недвижимости, куб. м. |
|
Промышленные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. Изд. 3-е, перераб. М.: КО-Инвест, 2004. |
|
Стоимость строительства 1 м3 производственной недвижимости (аналога), руб/м3 |
|
Конструктивная система здания (сооружения) |
|
Индекс пересчета стоимости СМР базовых цен в цены на дату оценки, доли ед. |
|
Индекс пересчета цен Московской области в цены месторасположения (региона), доли ед. |
|
Стоимость строительства здания (сооружения) на дату подготовки проекта, руб. |
|
Прибыль инвестора, доли единицы |
|
Прибыль инвестора, руб. |
|
Стоимость строительства здания (сооружения) на дату подготовки проекта, с учетом прибыли предпринимателя, руб. |
|
Индекс, учитывающий НДС, доли ед. |
|
Накопленный износ, доли ед. |
|
Накопленный износ, руб. |
|
Стоимость строительства здания (сооружения) на дату подготовки проекта, с учетом прибыли предпринимателя, НДС и износа (рыночная стоимость здания, сооружения затратным подходом), руб. |
|
Прибыль предпринимателя рассчитывается исходя из предположения, что она является премией за риск вложения инвестиций в проект строительства.
Для обоснования ставки прибыли предпринимателя (ПП) учитываются:
1) безрисковая ставка дохода (Пб) – минимальная ставка по рублевым депозитам для юридических лиц, сроком на один год и более;
2) среднерыночная ставка дохода (Пр) – ожидаемый предпринимателем доход в виде премии за использование капитала, инвестированного в строительство недвижимости по проекту. Принимается по рыночным данным соответствующего региона, в котором будет реализовываться проект;
3) мера систематического риска (β), которая характеризует амплитуду отклонения общего дохода, получаемого от производственной недвижимости, по сравнению с изменениями на рынке в целом. Данный коэффициент рассчитывается с учетом рисков вложения инвестиций (табл. 7).
Таблица 7
Расчет меры систематического риска β
Факторы риска вложения инвестиций |
Уровень фактора риска |
||||
1. Риски, связанные с политическими решениями |
0 |
0,5 |
1,0 |
1,5 |
2,0 |
2. Риски, связанные с региональными особенностями |
|
|
|
|
|
3. Риски, связанные с влиянием окружающей среды |
|
|
|
|
|
4. Риски, связанные с маркетингом |
|
|
|
|
|
5. Риски, связанные с инвестициями в определенный тип недвижимости (производственной) |
|
|
|
|
|
6. Риски, связанные со временем реализации производственной недвижимости |
|
|
|
|
|
7. Риски, связанные с недозагрузкой производственной недвижимости |
|
|
|
|
|
8. Риски, связанные с управленческим учетом и финансированием |
|
|
|
|
|
9. Сумма взвешенных рисков |
|
|
|
|
|
10. Количество рисков |
|
|
|
|
|
11. Средневзвешенное значение меры систематического риска |
стр.9 / стр.10 |
||||
Расчет ставки прибыли предпринимателя производится по формуле:
ПП = Пб + β( Пр – Пб)
Ставка налога на добавленную стоимость по состоянию на 2012 г. составляет 18 %.
В случае покупки производственной недвижимости для реализации проекта износ принимается по данным технического паспорта и норм амортизационных отчислений на полное восстановление или по экспертной оценке (табл. 8).
Таблица 8