4.6.3. Физический и моральный износ
Физический износ заключается в ухудшении технических качеств состояния конструктивных элементов – потере прочности, устойчивости, изолирующей способности и появлении деформаций.
Физический износ измеряют в процентах от стоимости здания путем установления износа отдельных конструкций и, далее, всего здания, используя значения удельных весов конструкций в составе здания. Физический износ наступает вследствие следующих факторов:
старения материалов по истечении времени;
негативного проявления дефектов, заложенных еще в процессе строительства;
повреждений в процессе эксплуатации вследствие воздействия внешних факторов (воды, температуры, нагрузок и т.п.).
Поскольку долговечность отдельных конструкций и элементов здания разная, то и физический износ наступает и проявляется в разное время. Прежде всего потеря технических и эксплутационных свойств быстрее происходит с такими конструкциями, как столярные изделия, элементы отделки (окрасочные и штукатурные слои), кровля, отмостки и т.п. Гораздо устойчивее ведут себя несущие (несменяемые) конструкции (стены, элементы каркаса, перекрытия) [17].
Нормативные сроки эксплуатации различных конструктивных элементов здания, отделки, инженерного оборудования приведены в табл. 4.2.
Таблица 4.2
Нормативные сроки службы элементов зданий
№ п/п |
Наименования конструктивных элементов, отделки зданий и инженерного оборудования |
Усредненные сроки службы для зданий II группы капитальности, лет |
||||||||||||||
10 |
20 |
30 |
40 |
50 |
60 |
70 |
80 |
90 |
100 |
110 |
120 |
130 |
||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
|
1 |
Фундаменты |
Бетонные и железобетонные |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
Стены |
Каменные обыкновенные, сборные ж/б |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3 |
Перекрытия |
Железобетонные сборные и монолитные |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Деревянные по металлическим балкам |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
Деревянные по деревянным балкам |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
Продолжение табл. 4.2
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
|
4 |
Лестницы |
Площадки ж/б, ступени наборные |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5 |
Крыши |
Из сборных железобетонных настилов |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Стропила и обрешетка деревянные |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
6 |
Перегородки |
Гипсовые, гипсоволокнистые в жилых комнатах |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
7 |
Окна и двери |
Переплеты и дверные полотна с коробками |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8 |
Штукатурные слои |
По бетонным и кирпичным стенам |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
В лестничных клетках, вестибюлях и др. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
Продолжение табл. 4.2
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
||||||||||||
9 |
Полы |
Паркет |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||
Дощатые |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
Из линолеума |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
Из поливинилхлоридных плиток |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||
Метлахская плитка по бетонному слою |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
Монолитная мозаика |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
10 |
Кровля |
Асбестоцементная плитка, асбошифер |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||
Из черной стали: гладкие, металлошифер |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
Из оцинкованной стали, алюминия |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||
Из рулонных материалов |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||
Мастичная по бетонному основанию |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||
11 |
Окраска и оклейка |
Масляная окраска столярных изделий и стен |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||
Окончание табл. 4.2
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
16 |
|||
12 |
Горячее водоснабжение |
Трубопроводы черные и оцинкованные |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
13 |
Водопровод и канализация |
Трубопроводы черные и оцинкованные |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||
14 |
Вентиляция |
Шахты и короба на этаже |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
15 |
Электроосвещение |
Электропроводка скрытая |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
16 |
Отделочные слои |
Штукатурка по кирпичу |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
Облицовка керамическими плитками |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
Облицовка естественным камнем |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||
Правила оценки физического износа изложены в ВСН 53-86 (р)/Госгражданстроя [17]. Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющей различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле
,
(4.5)
где |
ФК |
− |
физический износ конструкции, группы элементов или системы, %; |
|
Фi |
− |
физический износ участка конструкции, элемента, определяемый по таблицам ВСН 53-86 (р) [17]; |
|
Рi |
− |
размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м2, м; |
|
РК |
− |
размеры всей конструкции, м2, м; |
|
n |
− |
число поврежденных участков. |
Физический износ всего здания следует определять по формуле
,
(4.5)
где |
Фз |
− |
физический износ здания, %; |
|
Фкi |
− |
физический износ отдельной конструкции, элемента, % |
|
li |
− |
коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, (удельный вес) элемента в общей стоимости здания; |
|
n |
− |
число конструкций, элементов. |
Пример определения физического износа гражданского здания приведен в табл. 4.3.
Таблица 4.3
Расчет физического износа гражданского здания
№ п/п |
Характеристика элемента |
Техническое состояние элемента |
Удельный вес элемента в стоимости здания, % |
Износ элемента по результатам обследования, % |
Произведение данных в колонках 4 и 5 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
1 |
Фундаменты |
хорошее |
7 |
10 |
70 |
2 |
Стены, перемычки и перегородки |
хорошее |
28 |
15 |
420 |
3 |
Перекрытия, покрытия |
удовлет. |
7 |
30 |
210 |
4 |
Кровля |
неудовл. |
3 |
55 |
165 |
5 |
Полы |
удовлет. |
7 |
35 |
245 |
6 |
Заполнения проемов |
неудовл. |
12 |
50 |
600 |
7 |
Отделка |
удовлет. |
16 |
30 |
480 |
8 |
Инженерное оборудование |
неудовл. |
14 |
45 |
630 |
9 |
Прочие элементы |
удовлет. |
6 |
35 |
210 |
ИТОГО: |
100 |
-- |
3030 |
||
В результате расчета общий износ здания составляет
ФЗ = 30,3%.
Укрупненная шкала физического износа здания приведена в табл. 4.4.
Таблица 4.4
Укрупненная шкала физического износа
Физический износ, % |
Оценка технического состояния здания |
Общая характеристика технического состояния здания |
Ориентировочная стоимость ремонта, % от восстановительной стоимости |
1 |
2 |
3 |
4 |
0 – 20 |
Нормативное |
Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные устраняемые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на работоспособность здания. |
0 – 11 |
21 – 40 |
Работоспособное |
Конструктивные элементы пригодны для эксплуатации. Дефекты и повреждения устраняются ремонтом и усилением конструкций. |
12 – 36 |
41 – 60 |
Ограниченно-работоспособное |
Работоспособность и устойчивость здания нарушены. Требуется капитальный ремонт с заменой и восстановлением несущих конструкций. |
37 – 90 |
61 – 80 |
Аварийное |
Состояние несущих элементов аварийное. Здание не работоспособное. |
91 – 120 |
Окончание табл. 4.4
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Аварийное |
Несущие элементы разрушены. Здание подлежит разборке. |
– |
Моральный износ отражает функциональное старение здания (особенно это относится к жилым зданиям), его элементов и инженерных систем, благоустройства. Моральный износ характерен несоответствием современному уровню нормативных требований по конструктивным, объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим и требованиям комфортности жилищ, что вызывает необходимость модернизации жилых и общественных зданий (см. рис. 4.3) [10].
При разработке проектов реконструкции приходится встречаться с решением проблем, сопутствующих моральному износу, например:
площадь помещения для принятия пищи или физкультурного зала меньше, чем требуется по нормам;
больничные помещения имеют только естественную вентиляцию, а устройство принудительной системы вентилирования требует больших дополнительных затрат, или ее устройство невозможно по объемно-планировочным особенностям постройки;
расстояния между зданиями настолько малы, что нарушаются элементарные санитарные нормы по инсоляции помещений; отсутствие в квартирах прихожих (передних); расположение санузлов не по вертикали;
низкие потолки людских помещений, малая площадь комнат для проживания и т.п.
Рис. 4.3. Влияющие факторы морального износа
Показатели фактического морального износа не могут быть одинаковы для всех городов и регионов, так как разница климатических поясов и социальных требований влияют на учитываемые показатели морального износа. Показатели износа также меняются и во времени. Так, например, по методике, действовавшей в течение 1970-х годов, рекомендовалось учитывать 27 показателей морального износа, а по методике 1980-х годов учитывается только восемь.
Категория износа в целом по зданию в этом случае определяется по категории максимального морального износа, установленного для любого из перечисленных признаков.
Всего установлено четыре категории морального износа, каждая характеризуется определенными показателями недостатков. Наивысшая категория износа – первая.
Категория морального износа вычисляется следующим образом:
,
(4.5)
где |
П |
− |
процент дефектных квартир по отношению к общему количеству квартир или соотношение фактических и нормируемых площадей; |
|
Б |
− |
балл, определяемый по таблице, разработанной для данного региона или отдельно взятой группе старых зданий (пропорционален с оценкой износа); |
|
К |
− |
поправочный коэффициент на количество квартир в доме. |
Примечание: когда оценка поквартирная, поправочный коэффициент принимается при площади квартиры:
30 м2 и более – 1; 20-29 м2 – 0,9;
10-19 м2 – 0,8; менее 10 м2 – 0,7.
Моральный износ как фактор снижает восстановительную стоимость здания в технической инвентаризации при переоценке основных фондов.
Например, если в 3-этажном кирпичном доме отсутствует горячее водоснабжение с ванными комнатами, то восстановительная стоимость здания снижается на 3,6%, а при отсутствии телефонизации – на 0,4%.
По балльной системе 1970-х годов категория морального износа определялась по табл. 4.5.
Таблица 4.5
Ми, % |
более 20 |
1519 |
1014 |
59 |
менее 5 |
Категория износа |
1 |
2 |
3 |
4 |
* |
Категория износа, обозначенная знаком *, не учитывается, т.к. износ считался допустимым.
По балльной системе 1980-х годов определение категории проводилось по показателям, приведенным в табл. 4.6.
Моральный износ Ми в настоящее время определяют в процентах по укрупненным показателям, приведенным в табл. 4.7.
Таблица 4.6
№ п/п |
Наименование признаков морального износа по категориям |
Количество (%) |
Категория |
1 |
Жилые комнаты, расположенные под кухнями или санузлами |
до 10 |
4 |
2 |
Квартиры с темной кухней |
до 5 |
4 |
3 |
Квартиры с высотой комнат < 2,5 м |
до 10 |
3 |
4 |
Квартиры без ванных комнат |
до 20 |
4 |
5 |
Квартира отделена от лестничной клетки перегородкой |
до 5 |
2 |
Таблица 4.7
Укрупненные показатели морального износа зданий
Ми, % |
Краткая характеристика здания |
1 |
2 |
0 – 15 |
Планировка квартир во всем доме пригодна для посемейного заселения; средняя площадь квартир до 45 м2, дом оснащен некоторыми видами современного благоустройства (могут отсутствовать горячее водоснабжение и телефон); перекрытия и перегородки несгораемые |
16 – 25 |
То же, но не хватает отдельных видов благоустройства, в частности ванн; перекрытия и перегородки деревянные полностью или частично |
26 – 35 |
Планировка квартирная, но неудобная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 65 м2. Отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, лифт, мусоропровод, телефон, могут отсутствовать местами ванные комнаты); перекрытия и перегородки деревянные полностью или частично |
36 – 45 |
Планировка различная в отдельных частях дома, не всегда совпадает по вертикали, непригодна для посемейного заселения; средняя площадь жилищ до 85 м2. Местами темные или проходные кухни; отсутствуют ранее перечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты; перекрытия и перегородки полностью деревянные. |
Окончание табл. 4.7
1 |
2 |
более 45 |
Расположение помещений бессистемное, не совпадающее по вертикали, не пригодное для посемейного заселения; многокомнатные коммунальные жилища; санитарные узлы местами расположены над жилыми комнатами и кухнями; отсутствуют ранее перечисленные виды благоустройства, а также специальные помещения для кухонь (полностью или частично); перекрытия и перегородки полностью деревянные |