- •Наукові і теоретичні основи нормативної грошової оцінки земель.
- •1.2 Нормативно-правові акти, які регулюють методичні засади здійснення грошової оцінки земель в Україні.
- •2.1. Загальні відомості про населений пункт.
- •2.2. Природно-кліматичні умови.
- •2.3. Ґрунтовий покрив території населеного пункту.
- •2.4. Картографічні матеріали населеного пункту.
- •3.1. Витрати на освоєння та облаштування території села.
- •3.2. Земельно-оціночна структуризація населеного пункту. Виділення оціночних районів.
- •3.3. Розрахунок комплексного індексу цінності території та виділення економіко-планувальних зон.
- •3.4. Визначення локальних факторів.
- •3.5. Грошова оцінка земель різного функціонального використання.
- •3.5.1. Грошова оцінка земель несільськогосподарського використання.
- •3.6 Грошова оцінка земель, що використовуються як сільськогосподарські угіддя.
- •Грошова оцінка окремої земельної ділянки.
- •4. Основні техніко-економічні показники
- •4.1 Основні техніко-економічні показники
- •4.2 Основні техніко-економічні показники
- •Витрати на освоєння та облаштування території сіл Коршів, Казанів, Ліски.
- •Значення балів бонітету для с. Коршів, Ліски, Казанів
- •Грошова оцінка 1 га земель сільськогосподарського використання сіл Коршів, Ліски, Казанів
3.2. Земельно-оціночна структуризація населеного пункту. Виділення оціночних районів.
Процес рентоутворення в межах населеного пункту відбувається, як правило, на достатньо великій та внутрішньо неоднорідній території, яка характеризується складним поєднанням природних і антропогенних ландшафтів, різницею в функціонально-планувальних якостях, різним рівнем прибутковості від використання земель, що призводить до неоднорідності прояву рентоутворюючих факторів. Це обумовлює необхідність її землеоціночної структуризації — економіко-планувального зонування території. Економіко-планувальні зони встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:
1. Неоднорідність функціонально-планувальних якостей території.
2. Доступність до:
місць концентрації трудової діяльності (місць прикладання праці);
центрів громадського обслуговування;
місць масового відпочинку;
центру населеного пункту;
3. Рівень інженерного забезпечення та благоустрою території;
4. Рівень розвитку сфери обслуговування населення;
5. Екологічна якість території;
6. Соціально-містобудівна привабливість середовища :
різноманітність місць прикладання праці;
наявність історико-культурних та природних памяток ;
естетика архітектурної забудови тощо.
Кількість факторів, що враховуються при здійсненні економіко-планувального зонування визначається, насамперед, величиною населеного пункту та рівнем його соціально-економічного розвитку.
Кінцевим результатом економіко-планувального зонування території населеного пункту є визначення зонального коефіцієнту Км2, який є добутком пофакторних оцінок пп. 1-6 з урахуванням вагової характеристики кожного з факторів. Сума вагових характеристик, що встановлена для факторів, повинна дорівнювати 1,0.
Межі та кількість економіко-планувальних зон, а також значення коефіцієнтів Км2 не є наперед заданими параметрами, а результатом пофакторної оцінки території населеного пункту. Неодмінною умовою економіко-планувального зонування є виділення землеоціночних одиниць (оціночних районів) — територіально і функціонально визначених утворень, в межах яких і здійснюється оцінка властивостей земель населеного пункту. Слід пам’ятати, що оціночні райони є робочими одиницями оцінки, їх кількість залежить від розміру населеного пункту, його господарського профілю, адміністративного статусу і соціально-культурного потенціалу. Чим детальніша землеоціночна структуризація території, тим вищий ступінь достовірності кінцевого результату.
Оціночні райони, як правило, виділяються у встановлених межах населеного пункту. Вони визначаються: магістралями загальноміського та районного рівня, природними обмеженнями (річки, струмки, канали, рівчаки і т.д.), в окремих випадках — межами ділянок виробничих підприємств.
Площа одного оціночного району має бути порівнюваною з мікрорайоном багатоповерхової забудови, кварталом (групою кварталів) садибної забудови. Сукупність усіх землеоціночних одиниць повинна забезпечувати повне охоплення території населеного пункту. Після аналізу функціонально-планувальної структури в с. Коршів було виділено 14 оціночних райони, в с. Ліски було виділено 9 оціночних районів, в с. Казанів було виділено 10 оціночних районів.
Методика оцінки окремих факторів, які впливають на величину зонального коефіцієнту Км2 базується на розрахунку окремих індексів, що відображають вплив кожного фактора (або їх групи) на цінність території населеного пункту. Алгоритм розрахунку відповідає таким умовам:
1. Значення кожного індексу розраховується від середнього значення конкретного фактора для населеного пункту (середнє значення приймається за 1,0).
2. Механізм зважування окремих факторів грунтується на методах багатомірної статистики та експертної оцінки кожного фактора).
3. Граничні значення коефіцієнта Км2 вкладаються у діапазон значень таблиці 3.6. “Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населеного пункту”.
Всі процедури пофакторної оцінки окремих оціночних районів, визначення зонального і локального коефіцієнтів Км2 та Км3 та здійснення економіко-планувального зонування території виконувались із застосуванням програмного комплексу грошової оцінки земель населених пунктів LPS, розробленого спеціалістами відділу інформаційних технологій.